Офисный бренд работает так же, как торговый

Больше половины магазинов самого разного формата - от дискаунтеров до бутиков - объединены в различные торговые сети. В офисном секторе - ситуация принципиально иная. Как правило, деловые центры, которые принадлежат одному собственнику или эксплуатируются одной управляющей компанией, относятся к различным классам, ориентированы на разный уровень цен и сервиса и имеют каждый свое имя. Считается, что офисные здания слишком индивидуальны, чтобы их можно было тиражировать.

Иного взгляда придерживается руководство холдинга "Империя", который уже шесть лет развивает в городе сеть бизнес-центров "Сенатор". Сейчас в нее входят семь действующих объектов. Все они расположены в центре и претендуют на категорию В+.

Вскоре к ним добавятся два здания класса А. Еще четыре адреса - в стадии реконструкции. О том, как строится сетевой офисный бизнес, рассказывают коммерческий директор ХК "Империя" Андрей ПУШКАРСКИЙ и управляющий бизнес-центрами "Сенатор" Валерий ХЛАМКИН.

НП:

– Когда холдинг начал аккумулировать офисные объекты?

Андрей ПУШКАРСКИЙ:

– Серьезный интерес к этому бизнесу возник после финансового кризиса 1998 года. До этого времени мы в основном работали на фондовом рынке, а когда он обрушился, стали искать новые сферы приложения капитала и остановились на коммерческой недвижимости.

На тот момент в собственности "Империи" довольно случайно оказалась пара административных зданий - на 2-й Советской ул., 7 и на Пискаревском пр., 63. Их мы и начали развивать. Объект на Пискаревском вскоре продали, потому что в конце 1990-х рентабельность бизнес-центров на окраинах была в разы ниже, чем в центре. Именно на нем мы и сосредоточились, сделав ставку на офисные здания классов В и В+.

НП:

– Основной способ приобретения объектов - скупка акций предприятий?

Андрей ПУШКАРСКИЙ:

– Да. Тем более опыт работы на фондовом рынке, как я уже говорил, имелся. Мы интересовались предприятиями, которые обладали перспективной недвижимостью, но пребывали в весьма плачевном состоянии.

НП:

– Есть такое модное и страшное слово "рейдер". К холдингу оно применимо?

Андрей ПУШКАРСКИЙ:

– Некоторые нас когда-то к рейдерам относили. Оставим это на их совести. Сейчас рейдерские операции уже фактически не актуальны, потому что первичное перераспределение собственности состоялось.

Контрольные пакеты акций давно сформированы, и недвижимость имеет вполне понятных собственников. Поэтому практически все объекты мы сегодня приобретаем на вторичном рынке. Естественно, ищем наиболее привлекательные по цене варианты.

НП:

– Как менялась доходность офисных проектов за последние годы?

Андрей ПУШКАРСКИЙ:

– Она, безусловно, снизилась. Если в 1999-2000-х годах средний срок окупаемости составлял два года, то теперь стандартный показатель - 5-7 лет. Чем крупнее проект, тем более длинных денег он требует. Это нормально. При этом офисный сектор по-прежнему интересен для инвестиций.

НП:

– Не планируете продавать первые бизнес-центры?

Андрей ПУШКАРСКИЙ:

– Пока нет. Хотя интересные предложения рассмотреть готовы.

НП:

– Сколько еще "Сенаторов" собираетесь открыть?

Валерий ХЛАМКИН:

– Сколько рынок примет. Сегодня он все еще не насыщен. Первые арендаторы появляются в бизнес-центре, как правило, до его открытия, а на то, чтобы достичь загрузки на уровне 90%, уходит 7-8 месяцев. Сейчас мы стали заранее рекламировать новые здания, чтобы крупные компании могли спланировать свой бизнес. В 2007 году у нас будет 11 офисных центров общей площадью примерно 130 000 кв.м.

НП:

– Не планируете расширять локацию ваших объектов?

Андрей ПУШКАРСКИЙ:

– Приоритетными остаются Центральный и Петроградский районы, Васильевский остров. Хорошо, что для офисных центров не особенно важна близость к метро, а высокая проходимость даже может повредить бизнесу арендаторов. Поэтому в отличие от торговых операторов мы можем брать более дешевые объекты на довольно тихих улицах, где есть большие дворы и места для парковки.

По поводу расширения географии думаем, но очень осторожно. Спрос на периферийные районы, особенно северные, действительно увеличивается.

НП:

– Как вы представляете себе оптимальный экономический размер офисного здания?

Валерий ХЛАМКИН:

– В среднем - 10 000-15 000 кв.м. Хотя многое зависит от места и других факторов. Например, здание в 15 000 "квадратов" без достаточной парковки - проблема для девелопера. В городе вполне успешно функционируют офисные центры от 2500 до 40 000 кв.м. Мы, кстати, сейчас занимаемся двумя крупными проектами - на ул. Профессора Попова, 37 (бывшая фабрика "Россиянка") и на 17-18-й линиях Васильевского острова (территория завода "Пневматика").

НП:

– Вы сосредоточены только на реконструкции или готовы рассматривать и новое строительство?

Андрей ПУШКАРСКИЙ:

– Например, на ул. Профессора Попова мы не только реконструируем бывшие фабричные корпуса, но и строим новые здания. Однако в целом реконструкция обходится несколько дешевле, чем стройка. К тому же проект можно реализовать за год-полтора. На динамичном рынке это минимизирует риски ликвидности.

НП:

– Подходящих объектов все еще хватает?

Андрей ПУШКАРСКИЙ:

– Полгорода. Но, к сожалению, не все интересные "пятна" вписываются в нашу экономику. Недвижимость очень сильно подорожала за последние годы.

НП:

– А во сколько сейчас обходится реконструкция?

Андрей ПУШКАРСКИЙ:

– В чистом виде - $600-700/кв.м. Но с учетом затрат на приобретение недвижимости, на отделку интерьеров и т.п. получается в среднем около $2000.

НП:

– Кредиты и средства соинвесторов используете? Планирует ли холдинг выпускать облигации или организовать IPO?

Андрей ПУШКАРСКИЙ:

– В основном проекты реализуются на собственные средства. Финансовые потоки, которые аккумулируют действующие бизнес-центры, это позволяют. Хотя кредиты тоже используем. Работаем с банками, которые более гибки и оперативны в принятии решений.

Сейчас всерьез думаем над различными схемами привлечения инвестиций. В холдинг поступает много предложений по поводу участия в наших проектах - как от довольно серьезных структур с западным финансированием, так и от российских инвесторов.

НП:

– Есть ли у вас любимый офисный объект?

Андрей ПУШКАРСКИЙ:

– Пожалуй, бизнес-центр на ул. Кропоткина. Здание, в котором прежде располагалась баня, досталось нам в виде руины. Сам участок между ул. Ленина и Кронверкской тоже выглядел уныло и считался некими задворками Петроградской стороны, хотя до Каменноостровского и Большого отсюда буквально пять минут ходьбы.

Сейчас этот микрорайон не узнать: рядом с нами реконструкцией занялся "Ингосстрах", элитный жилой дом построил ЛЭК, город установил выразительный памятник блокадникам…

Сейчас похожий процесс происходит на ул. Чапаева. А ведь это место тоже считалось глушью. Тем не менее "Сенатор" на Чапаева, 15 получился одним из самых успешных наших проектов. Практически все площади сданы крупным арендаторам. Среди них - МТС, два банка, страховые компании.

НП:

– Управлением и эксплуатацией бизнес-центров занимаетесь самостоятельно? Позволяет ли сетевой подход снизить издержки?

Валерий ХЛАМКИН:

– Управляющих со стороны не привлекаем. Считаем, что за шесть лет сами накопили достаточный опыт в этой сфере. Услугами брокеров тоже до последнего времени не пользовались. Проблем со сдачей в аренду небольших офисов класса В не испытываем и сейчас.

Однако у нас появились бизнес-центры категории А, и с учетом заявленных ставок их обитателями, скорее всего, станут иностранные или московские компании. Такие клиенты не ищут объекты самостоятельно, поэтому недавно мы заключили договоры с несколькими международными риэлтерскими фирмами. Кстати, они уже привели нам несколько арендаторов.

Что касается издержек, сетевой подход, с одной стороны, действительно позволяет их снизить, но с другой - на каждом из объектов они постепенно увеличиваются по мере их физического и морального износа.

НП:

– Почему назвали сеть "Сенатор"?

Андрей ПУШКАРСКИЙ:

– Специалисты, которых мы наняли, предложили несколько вариантов, в том числе - этот. Оказалось, найти имя, которое всех бы устроило, легко произносилось, не звучало двусмысленно и т.п., очень непросто.

В раскрутку марки "Сенатор" за это время были вложены серьезные средства. Многие спрашивают, почему мы ленимся каждому бизнес-центру придумывать оригинальное название. Но почему-то никто не удивляется, что все 200 "Пятерочек" работают под одной вывеской.

У нас действуют те же принципы, что и в торговле. Бренд работает и обозначает определенное качество помещений и уровень сервиса. В наших новых бизнес-центрах и арендные ставки, и набор услуг практически одинаковы.

НП:

– В некоторых офисных центрах есть спортклубы, салоны красоты и т.п. Как вы относитесь к такому побочному бизнесу?

Андрей ПУШКАРСКИЙ:

– Несколько лет назад казалось, что за счет него можно привлечь дополнительных арендаторов. На самом деле это неочевидно, а доходность площадей, занятых фитнес-центром, существенно ниже, чем тех, что используются как офисы.

НП:

– Сколько у вас арендаторов?

Валерий ХЛАМКИН:

– Около 400. В старых зданиях у нас частично сохраняется мелкая нарезка помещений.

НП:

– И как решается проблема неплатежей в таком огромном бизнес-хозяйстве?

Валерий ХЛАМКИН:

– Все денежные потоки четко отслеживает бухгалтерия. Если какой-то платеж не поступил, управляющий сразу же разбирается в ситуации. Заключая договор, арендатор вносит предоплату за месяц. Как правило, за это время проблема решается. Если у арендатора временные трудности, составляем график погашения задолженности. Но это единичные случаи. Могу сказать, что неплатежей у нас фактически нет.

Андрей ПУШКАРСКИЙ:

– За последние годы структура наших клиентов серьезно изменилась. Когда мы запускали бизнес-центр на 2-й Советской ул., среди арендаторов было очень много начинающих турфирм. Они крутились, как могли, примерно половина разорялась и съезжала. Теперь же мы работаем в основном с крупными корпорациями. У них долгосрочные перспективы развития и стабильные бюджеты. Эти компании тщательно просчитывают бизнес, поэтому и неплатежи - редкость.