Денежные требования дольщиков — приоритетны

Новая глава закона о банкротстве, посвященная «долевке», поможет расшить некоторые «узкие места» и урегулирует хотя бы часть тупиковых ситуаций, считает управляющий партнер компании «Качкин и Партнеры» Дмитрий Некрестьянов.

Принятие закона — реакция законодателя на тупиковую ситуацию, которая возникает при банкротстве застройщика, имеющего многочисленные договоры с дольщиками.

Документ касается исключительно требований в отношении жилых помещений. Любые договоры по нежилым объектам (например, парковочным местам) не дают привилегий инвесторам. Следует отметить, что законодатель учел существующую практику и указал, что под действие закона подпадают два вида требований дольщиков: о передаче жилого помещения (имущественное) и о возврате денег, перечисленных по любому договору, который предусматривал передачу жилого помещения в строящемся доме.

Основная разница с точки зрения процедуры заключается в том, что имущественные требования дольщиков стоят вне общих требований других кредиторов, а денежные — имеют приоритет над денежными требованиями других кредиторов.

При этом оба вида требований подлежат учету в рамках банкротного производства в отдельном списке — реестре участников строительства.

При этом термин «участник строительства», с которым законодатель связывает все гарантии и права, охватывает не только физических, но и юридических лиц и даже государственные органы.

В целях максимальной защиты интересов и обеспечения социального равенства закон также предусматривает, что требования участников строительства могут основываться не только на договоре долевого участия, заключенном по 214‑ФЗ, но и на любых иных широко распространенных схемах (предварительном договоре, вексельной схеме и т. п.).

Закон осознанно разграничивает правовые последствия для дольщиков в нескольких ситуациях.

А) Дом сдан в эксплуатацию и на момент вступления в банкротство квартиры переданы дольщикам по актам приема-передачи. В этом случае закон предусматривает возможность подачи иска о признании права собственности дольщика в рамках банкротного производства.

Б) Дом сдан в эксплуатацию, но квартиры не переданы дольщикам. Чтобы их получить в рамках банкротного производства, требуется соблюсти несколько формальностей, и это осуществляется на основании определения арбитражного суда.

В) Дом не сдан в эксплуатацию — наиболее сложная ситуация, которая прежде всего и регулируется законом. Он предусматривает два пути решения проблемы: или передачу объекта незавершенного строительства для его достройки создаваемому из участников строительства ЖСК, или перевод имущественных требований дольщиков в денежные с сохранением преимущественного права на их погашение за счет имущества должника.

Как правило, вокруг проблемного объекта складывается запутанный клубок правоотношений: там и дольщики, и подрядчики, и банки с кредитами и залогами на объект строительства, и т. п.

Закон пытается разрубить этот «гордиев узел» противоречащих друг другу интересов, отдавая дольщикам приоритет в удовлетворении их требований. Но важно помнить, что участники строительства отнесены лишь к третьей очереди кредиторов и до них удовлетворяются требования по возмещению вреда здоровью, оплате труда и авторских вознаграждений, а также по обращению взыскания на заложенное имущество.

Именно требования банков об обращении взыскания на заложенное имущество — наиболее серьезный риск для интересов дольщиков, так как у многих девелоперов строящийся объект передан в залог. (См., например, историю комплекса «БельВиль».) Чтобы снизить негативные последствия преимущественного характера таких требований, закон ограничивает притязания банка (не более 60% стоимости объекта), которые могут быть удовлетворены таким способом.

Особо следует отметить, что наконец-то урегулирована ситуация с передачей прав на достройку дома иному лицу: закон позволяет передать недострой только ЖСК, создаваемому участниками строительства. При этом арбитражный управляющий должен проинформировать их, на каких условиях будет осуществляться достройка (размер доплаты), и такое решение утверждается определением арбитражного суда.

Передача прав ЖСК допускается, только если нет двойных продаж (то есть всем дольщикам должно достаться в итоге какое-то помещение), за застройщиком зарегистрировано право на объект незавершенного строительства и требования участников строительства соразмерны рыночной оценке этого объекта. Есть и еще целый ряд ограничений, призванных предотвратить злоупотребления как застройщика, так и иных лиц при использовании такого способа.

Интересную схему предложили законодатели для разрешения конфликтов с дольщиками, которые отказываются вступать в ЖСК. Их требования приобретают денежный характер, но утрачивают преимущество перед другими кредиторами. То есть «отказники» оказываются в общей массе кредиторов с незначительными шансами на получение денег.

Закон вступит в силу через тридцать дней после официального опубликования, однако будет применяться к уже идущим процессам о банкротстве застройщиков, где еще не начались расчеты с кредиторами третьей очереди.