НАШ ЦИТАТНИК: «Надо очень аккуратно подходить к частичному изменению фасадов, поскольку оно порой довольно серьёзно меняет здания. Можно удлинить нос Венере Милосской, талию усилить, ноги укоротить. Но Венеры Милосской мы уже тогда не получим...» Владимир Григорьев

13 апреля, 20:25

Покупатели перестали сорить деньгами

22 октября 2012 в 06:00
3 732

Покупатели перестали сорить деньгами

Кризис в Европе парадоксальным образом лишь ускорил вывод российского капитала за рубеж: вкладывать средства за границей сейчас не очень интересно, но это все же надежнее, чем оставлять их дома. Что происходит при такой конъюнктуре с рынком элитной недвижимости и его потребителями? Об этом мы расспросили генерального директора компании «Леонтьевский мыс» Игоря Онокова.

Оноков Игорь Викторович
Оноков Игорь Викторович
генеральный директор
"Леонтьевский Мыс"

Кризис в Европе парадоксальным образом лишь ускорил вывод российского капитала за рубеж: вкладывать средства за границей сейчас не очень интересно, но это все же надежнее, чем оставлять их дома. Что происходит при такой конъюнктуре с рынком элитной недвижимости и его потребителями? Об этом мы расспросили генерального директора компании «Леонтьевский мыс» Игоря Онокова.

– В апреле возобновились продажи в комплексе «Леонтьевский мыс». Вы довольны их темпами или ожидали большего?

– Меня радует, что продажи идут точно по тому плану, который мы просчитали. То есть наши гипотезы и теории подтверждены экспериментально. Сейчас в «Леонтьевском мысе» реализовано около 15% квартир.

Как и в других сегментах, сначала лучше расходятся более дешевые варианты. Наиболее престижные и видовые будут проданы ближе к завершению проекта. Конечно, есть и исключения, когда, чтобы не упустить «свой» объект, клиенты не считаются со сроками и ценой. Но здравый смысл начинает работать и тут.

Покупатель теперь смотрит, за что он платит большие деньги. Пять лет назад профессионалы рынка удивлялись, зачем мы столько вкладываем в «Леонтьевский мыс»: мол, в таком месте в любом случае купят. Мне говорили, что я влезаю в собственную прибыль. Сейчас подход к дорогим проектам изменился, и мы оказались в тренде с прежней концепцией.

– Вы хотите сказать, что вам удалось угадать последствия кризиса?

– Чтобы их увидеть, надо было лишь немного приподняться над ситуацией. У нас не осталось человека, который, обладая средствами, не побывал бы на Западе. Это значит, что у него меняется менталитет, требования к качеству жизни, а привычка сорить деньгами утратилась с последним кризисом.

Техническое задание по «Леонтьевскому мысу» мы разделили на три части. В проекте есть квартиры классов А, В+ и В. В — это бизнес. Покупатели такого жилья считают деньги и исходят главным образом из функциональности приобретаемой недвижимости. И если в квартире с двумя спальнями запланирована общая зона на 100 кв.м, они спросят, зачем это сделано и не лучше ли было предусмотреть еще одну спальню. В+ — это бизнес-класс для топ-менеджеров.

Для людей, готовых показать, что они обладают чем-то сверх необходимого. В категории А представительские задачи доминируют, хотя и функциональность тоже должна присутствовать в продукте.

– Вы разработали совместную ипотечную программу с БФА. Какая доля элитного жилья приобретается при помощи кредитов?

– Большая. И дело не в том, что у людей нет денег. Просто у них есть желание распределить риски. Если квартира оплачена на 100% из собственных средств и что-то пошло не так, человек рискует всеми деньгами. Если же из своего кармана идет только 20–30%, а остальное — ипотека, риски значительно ниже. Конечно, покупатель платит проценты, но в случае банкротства застройщика он выйдет из проекта, оставив кредитора разбираться с залогом в виде недостроенной квартиры. Банк становится мощным финансовым инструментом, который защищает от потерь.

– Большой многоэтажный комплекс — нетипичное решение для премиум-класса. Оно понятно вашему покупателю?

– Я считаю, здесь срабатывает эффект массы. У наших людей быстро меняются представления о комфорте. В 1990‑е им было достаточно собственной «хрущевки», отгороженной от мира железной дверью. Потом захотелось, чтобы в подъезде были цветы, консьерж и воспитанные соседи. Затем «зона комфорта» расширилась до двора. Перед кризисом мы решили, что будем востребованы, если предложим не просто дом, а целый район, где дети смогут спокойно гулять. То есть создадим компактную и безопасную жилую среду.

Кстати, именно на безопасность сейчас в первую очередь обращают внимание клиенты.

Причем в самом широком смысле, включая отсутствие бытового хамства. Поэтому мы сделали внутренний двор только для жильцов. Можно было поставить забор и потерять при этом вид на воду и на набережную. А мы подняли внутренний двор на восемь метров над уровнем земли — такое вот изобретение.

Набережная общедоступная, но тоже со своей службой безопасности и порядка. На втором месте среди покупательских приоритетов — соседи и связанные с ними проблемы контакта и дистанции, постороннего шума, доступа к парковке. Поэтому, например, мы не продаем коммерческие помещения, а только сдаем их в аренду. Тем самым гарантируем, что работа магазинов и ресторанов не нарушит покоя жителей комплекса.

Только получив ответы на эти вопросы, нынешний покупатель интересуется видом из окон и набором дополнительных опций, заложенных в проекте.

– Стоимость эксплуатации жилья уже имеет значение для покупателей элитной недвижимости?

– Имеет, и очень серьезное. Содержать квартиру в большом комплексе дешевле, чем в доме на десять квартир. Можно позволить себе не только консьержей и службу безопасности, но и, скажем, инженера лифтового хозяйства. Лифтов у нас больше 60. Специалисту работы хватит, и он сможет быстро оказаться на месте, если что-то случилось.

Формируя концепцию, мы стремились, чтобы 80% необходимых человеку бытовых задач решалось внутри комплекса. Шли не от конфигурации будущих зданий и территории, а от удобной логистики, когда булочная, банк, ресторан, спортивный центр, парикмахерская находятся рядом с домом.

– Вы не опасаетесь, что дизайнерские решения Филиппа Старка сузят круг ваших потенциальных покупателей?

– Российские нормы и правила не позволяют работать с архитектурными звездами, с оригинальными идеями. Поэтому для проектирования мы пригласили специалистов, которые чувствуют город и знают местные правила игры. Это «Студия 17» Святослава Гайковича.

С дизайном все оказалось сложнее. В России не найти профессионалов для крупных объектов, которые привнесли бы в них новые технологии и свое видение мира, не вмешиваясь при этом в архитектуру. Мы пригласили Филиппа Старка, и все воспринимают это положительно. Но мы, конечно, не делаем все квартиры с отделкой от Старка. Жить среди его идей, наверное, могут избранные. Мы заказали мэтру входные зоны, лобби на входе в комплекс. Там есть где развернуться: пространство порядка 200 кв.м с 10‑метровыми потолками будет похоже на холл пятизвездочного отеля. Но в частную жизнь владельцев квартир весь этот эксклюзив не вторгается.

– Каков сейчас уровень рентабельности в премиум-сегменте?

– Если это действительно качественное жилье и девелопер честно несет соответствующие затраты, 15% — вполне нормально. При условии, что мы учитываем не только себестоимость строительно-монтажных работ, но и цену заемного финансирования и т. п.

– Насколько активно банки работают с элитными проектами?

– Банки вообще неохотно идут на переговоры с девелоперами независимо от сегмента, в котором те работают. Наше законодательство не способствует привлечению финансов в строительство. 214‑ФЗ вывел землю из оборота. Во всем мире кусок земли с разрешением строить на нем — достаточный залог для ипотеки.

В России первый покупатель по 214‑ФЗ сводит стоимость этого актива к нулю. Застройщики в основном получают от банков деньги не под конкретный проект, а под стройки, находящиеся в более высокой степени готовности, как завод под готовую продукцию.

После кризиса, когда приток денег на строительный рынок уменьшился, банкиры стали еще более внимательными. И уж если положительное решение по проекту принято, значит, девелопер не ошибся. Поэтому сотрудничать с банками полезно и в том смысле, что они избавляют от иллюзий и помогают непредвзято взглянуть на свой продукт.

– С редевелопментом памятников в Петербурге в последнее время все очень сложно. А вы купили солодовню на Петровском острове. Зачем такой риск?

– Если бы солодовня стояла в другом месте, мы бы этого не сделали. Как отдельный объект она вызывает много вопросов. Рисков действительно немало, причем не только КГИОПовских. Но я точно знаю, что, трансформируя историческое здание на другом берегу реки в элитные апартаменты, мы развиваем таким образом «Леонтьевский мыс» и весь прилегающий район. Респектабельные комплексы на Крестовском, Петровском островах и на Петроградке постепенно замыкают круг, в центре которого находится «Леонтьевский мыс».

– К 2013‑му вы намерены увеличить портфель проектов. Уже наметили «вкусные» места?

– Да, но пока без подробностей. Мы будем и дальше заниматься редевелопментом промышленных участков и зданий. Это соответствует логике развития города. Но работать с «промкой» в одиночку бессмысленно. Крупную территорию не осилить, а «лоскутное» развитие невыгодно. Надо объединяться, искать партнеров, договариваться с конкурентами, чтобы мультиплицировать капитал.