Инвестиционные риски и ошибки

В Петербурге невиданными доселе темпами вводятся в эксплуатацию качественные торговые и офисные площади. Что будет с рынком, когда пока еще неудовлетворенный спрос наконец насытится? Неизбежен ли кризис перепроизводства? О чем девелоперам стоит задуматься уже сейчас? Об этом рассуждал генеральный директор компании Colliers International (Петербург) Борис Юшенков.

Предлагаю говорить не о грядущем кризисе рынка коммерческой недвижимости, а о его переходе в некое равновесное состояние. Итак, спрос против предложения. Ситуацию в офисном секторе можно в двух словах охарактеризовать так: запас еще есть. А в торговом: время впадать в отчаяние.

В Петербурге заявлено множество проектов строительства бизнес-центров высокого уровня. С 2002-го в эксплуатацию ежегодно вводится по 100 000 кв. м качественных офисов и более. В 2007-м, по нашим прогнозам, девелоперы побьют рекорд, сдав более 330 000 кв. м и практически удвоив пространство в бизнес-центрах классов А и В.

При этом обеспеченность офисными помещениями на тысячу петербуржцев все еще не очень велика (актуальный показатель - 260 кв. м).

В Москве он составляет 460 кв. м, в Варшаве - 1450, в Париже - 4450, а в Лондоне - и вовсе 7100 кв. м. Естественно, сравнивать эти города напрямую вряд ли можно. Они занимают разное место в международной иерархии.

Однако все же есть убеждение, что петербургский офисный рынок способен переварить значительно больше квадратных метров. Этим же чувством, видимо, руководствуются и девелоперы. В ближайшие пять лет в городе запланирована реализация сразу нескольких проектов, рассчитанных на несколько сот тысяч "квадратов" офисов каждый.

Это, например, "Новый квартал" от УК "Теорема" (300 000 кв. м), "Невская Ратуша" от ВТБ (250 000 кв. м), "Смольный квартал" от ЛСР (190 000 кв. м) и др. Хватает и других проектов - менее масштабных и более реалистичных. В результате, по нашей оценке, предложение в секторе бизнес-центров классов А и В будет расти на 20-40% в год.

Какой будет динамика спроса? Региональный продукт увеличивается на 6-8% в год. Грядущее вступление в ВТО откроет путь в Петербург многим международным компаниям. Офисы понадобятся и новым производствам, которые появляются в городе уже сейчас.

Не стоит забывать и о том, что на рынке по-прежнему присутствует большое количество помещений в "советских" зданиях, возведенных задолго до перестройки. Арендаторы будут постепенно переезжать из них в офисы лучшего качества.

В связи с этим мы прогнозируем ежегодный рост спроса в пределах 15-20%. Получается, что предложение будет увеличиваться примерно вдвое быстрее.

Торговый сектор развивается еще более стремительно. В 2006 году произошел рекордный выброс площадей на рынок - более 800 000 кв. м. Петербург вышел в лидеры среди других российских городов, включая Москву, по обеспеченности торговлей на тысячу жителей - 255 кв. м. Есть над чем задуматься.

Однако в городе заявлены новые интересные и амбициозные проекты-стотысячники ("Самсон", "Фрунзенский радиус", "Словацкий дом", "Граф Орлов" и др.). Рост предложения мы оцениваем в те же 20-40% в год.

При этом многие ритейлоры уже говорят о том, что город перенасыщен торговлей. Например, операторы бытовой техники жалуются на то, что открытие каждого нового магазина приводит к заметной "просадке" остальных точек сети.

Спрос, конечно, тоже растет, что видно по динамике товарооборота. На нее работает и увеличение объемов кредитования. Хотя неизвестно, как поведет себя потребитель в ближайшие 3-5 лет. Если сегодня, например, спрос на различную электронику вырос примерно на 40%, вполне возможно, через несколько лет он упадет. У покупателей просто не останется свободных денег в связи с необходимостью возвращать кредиты.

Однако торговля становится более профессиональной, сети снижают издержки и готовы довольствоваться меньшими оборотами на квадратный метр. За счет этого они могут брать дополнительные площади, также увеличивая спрос.

Кроме того, многие сетевики сегодня расширяются в основном исходя из стратегических целей, а не из сию-минутных коммерческих задач. Они стараются захватить как можно большую долю рынка, чтобы потом удачно продать брэнд западным инвесторам или провести успешное IPO.

По совокупности спрос увеличивается в среднем на 15-20% в год, что примерно вдвое меньше, чем рост предложения, - как и в офисном секторе.

Рано или поздно эти кривые пересекутся. Причем, по нашим прогнозам, в торговом сегменте это произойдет уже через 1-2 года, а в офисном - через 3-5 лет.

Что случится потом? Я думаю, никакого обвала не будет, а переход рынка в новое качественное состояние окажется плавным и спокойным. Это связано с тем, что коммерческие площади, вовлеченные сегодня в оборот, весьма неравноценны по качеству.

Поэтому появление на рынке новых проектов не приведет к равномерному снижению дохода у остальных игроков. Каждый новый торговый или офисный комплекс - более современный, качественный и технологичный - будет выдавливать с рынка старый.

И за счет этого трагического падения арендных ставок не произойдет. Просто менее качественные объекты будут переходить в другие ниши. Например, бизнес-центры, относившиеся к В-классу, смогут претендовать только на С.

Что делать девелоперу, знающему о том, что насыщение неизбежно? Имеет смысл задуматься о продаже проектов уже сегодня. Нынешняя конъюнктура для этого очень хороша. В Петербург только-только вошли западные инвестфонды, которые заявляют огромные бюджеты. В сырьевой экономике много "лишних" денег, и их владельцы рассматривают недвижимость как весьма привлекательный способ диверсификации активов.

Увы, эта ситуация не продлится долго, особенно в торговом секторе. Поэтому рекомендация - поторопиться. Особенно если учесть, что сама сделка займет несколько месяцев, если не год.

И второй совет - для девелопера, который успешно вышел из проекта, получив круглую сумму. Надо ли ему, как учат в умных книжках, немедленно входить в два новых? Сегодня это совсем неочевидно.

Рискнуть имеет смысл, если проект безупречен с точки зрения локации, концепции и пр. Ведь когда рынок войдет в фазу насыщения и арендные ставки все же пойдут вниз, из этой сферы бизнеса в первую очередь уйдет капитал, искавший высокую доходность.

Затем и фонды осознают, что не все приобретенные объекты оправдывают их ожидания, и станут значительно разборчивее. Помните: через пять лет продать проект, который вы начнете сегодня, будет намного сложнее.