Панические настроения утихли

В сентябре прошлого года в Петербурге начала работать еще одна аукционная площадка — Региональный аукционный центр (РАЦ). Компания специализируется преимущественно на объектах коммерческой недвижимости. Чем новая структура отличается от конкурентов, насколько изменились настроения инвесторов, какие объекты сегодня востребованы и о многом другом рассказал Вадим Шендеровский, генеральный директор РАЦ.

– У Российского аукционного дома и Фонда имущества больше опыта, а также сложившаяся клиентская база. Конкуренция высокая. В чем преимущества РАЦ? Чем собираетесь привлечь клиентов?

– Конкуренты, конечно, серьезные, но компании не возникают сразу крупными и сильными. И когда создается фирма, она учитывает опыт действующих игроков и привносит те или иные новшества, которые помогут заинтересовать клиентов. В целом работа аукционных домов в сфере недвижимости, их структура и организация бизнеса примерно одинакова как в России, так и во всем мире. Мы — молодая и динамично развивающаяся команда и в отличие от уже состоявшихся игроков можем предложить индивидуальный подход к собственнику актива — вне зависимости от его размера и качества. Крупные продавцы нередко отказывают владельцам сложных объектов, потому что у них есть более интересные предложения. Мы же не разделяем имущество по размеру, цене, сложности или другим критериям — в этом наше главное отличие.

– У вас есть опыт продажи объектов на торгах?

– Я занимался реализацией федерального имущества в Москве.

– С запуска компании прошло не так много времени. Но уже можно подвести итоги полугодия. Насколько оправдались ожидания, собираетесь ли перестраивать работу?

– Если коротко, итоги в целом положительные, мы на 80% выполнили планы по продажам и формированию клиентской базы. Но по числу объектов, готовящихся к реализации, результаты оказались ниже ожидаемых, прежде всего из-за кризиса. В это время преобладали быстрые, спекулятивные операции, и объем предложения коммерческой недвижимости сократился. Сейчас рынок немного стабилизировался, и число объектов постепенно увеличивается.

При создании фирмы мы закладывали потенциальные риски, которые могут возникнуть в стране и в сфере недвижимости. Однако непростая экономическая ситуация конца прошлого — начала этого года внесла определенные коррективы и в нашу деятельность. Они связаны с тем, что изменилась структура инвесторов, а индивидуальная работа с клиентом вышла на первый план.

На растущем, стагнирующем или падающем рынке всегда будут продавцы и покупатели, только цели участников сделок могут различаться в зависимости от конъюнктуры.

– Что чаще предлагают на продажу?

– Конечно, встроенные помещения, хотя бы потому, что их больше. Далее — участки в Ленобласти, здания и сооружения в городе, на последнем месте — имущественные комплексы и доли в уставных капиталах.

– Насколько коррелирует спрос с предложением?

– В целом их структура совпадает. Но сегодня инвестор не готов рисковать крупными суммами и замораживать их на долгий срок. Покупают продукт с понятной перспективой, например те же встройки.

– Что сложнее продавать: участки, здания или встройки?

– Однозначного ответа нет, у каждого лота свои особенности. Но, пожалуй, сложнее всего с землей. Участки требуют дополнительного анализа градостроительной документации, в том числе по виду разрешенного использования. В зданиях и сооружениях нужно учитывать обременения, связанные с охранным статусом, наличием или отсутствием ТУ на мощности. Имущественный комплекс как совокупность движимого и недвижимого имущества имеет свою специфику. Здесь нужно оценить не только отдельные составляющие, но и стоимость бизнеса, а также эффективность и возможность ведения деятельности.

– Как изменились настроения покупателей в связи со сложной ситуацией на рынке? Насколько желания продавцов адекватны рыночным реалиям? Много ли инвесторов?

– Мне кажется, панические настроения утихли. В разгар кризиса продавали те собственники, которым срочно требовались оборотные средства. Были и инвесторы, которые хотели воспользоваться случаем и купить что-нибудь по бросовым ценам. Сейчас наблюдается некое затишье. Многие продавцы и покупатели выжидают.

– Участники рынка говорят о привлекательности покупки земли, так как ее стоимость в валюте снизилась почти вдвое из-за девальвации рубля. Вы это ощущаете?

– Если пересчитывать в доллары, участки, конечно, подешевели. Порядка 90% клиентов, которые в прошлом году номинировали стоимость своих активов (и не только земли) в валюте, перешли на рубли. При этом все понимают, что доходная база не увеличилась, денег больше не стало, поэтому собственники лишь немного подняли цены, жестко не привязывая их к курсу валют.

– В каких пределах повысились рублевые цены предложения участков? И под что их сейчас покупают?

– В среднем на 15%. Больше всего востребованы территории в Петербурге под строительство многоквартирных домов с понятным видом разрешенного использования и документацией. Спрос на такие земли во много раз превышает предложение. Интерес к «сельхозке» и промышленным наделам сохраняется, но он минимальный.

– В вашем портфеле нет жилых объектов. Невыгодно ими торговать?

– Вопрос не в выгоде. Жилье не входит в сферу наших интересов, хотя в некоторых случаях мы занимаемся этим сегментом. У нас есть партнеры, по договоренности с которыми мы продаем их залоговые активы в досудебном порядке.

Также нам интересны небольшие особняки на несколько квартир, которые предлагают единым лотом.

– Проходили у вас торги по голландской схеме или собственники совсем не готовы снижать цены?

– Мы провели несколько таких аукционов, клиенты остались довольны. В мировой практике это эффективный инструмент продаж. В России используется редко, как правило, у нас на такой шаг идут в экстренных случаях, когда хозяин вынужден срочно продать имущество. Наши собственники пока психологически не готовы идти на понижение цен.

– Были ли случаи оспаривания результатов торгов?

– Компания наша молодая, и таких прецедентов не было. Мы особое внимание уделяем правовому обеспечению сделок, полностью участвуем в юридическом сопровождении.

– Кто оценивает объекты? У вас есть свои эксперты или вы привлекаете их на конкурсе?

– На начальной стадии мы проводим экспресс-оценку рыночной стоимости объекта исходя из существующих аналогов. Но если требуется более глубокий анализ, обращаемся к партнерам — профессиональным оценщикам. Но это бывает лишь в тех случаях, когда нужно оценить госимущество. При сделках между частниками профессиональная оценка требуется редко.

– Сколько лотов у вас в продаже?

– Сейчас около 60. Взять объект — не самоцель, нам нужно его продать.

– Как часто проходят торги?

– Мы устраиваем аукционные дни два раза в месяц, в среднем по три аукциона в день.

– Какова результативность? И сколько берете с продавца?

– Порядка 50% объектов находят покупателя.

Комиссионные стандартные — 3% от начальной цены, плюс дополнительный процент от превышения стоимости.

– Какие интересные объекты в ближайшее время будут выставлены на торги?

– Будет несколько значимых лотов, в том числе и бизнес-центр в Петербурге, которые мы готовим к торгам. Большего, к сожалению, пока сказать не могу.

– Когда планируете выйти в другие регионы и какие из них для вас интересны?

– Сейчас у нас стадия становления и развития. Стратегическая задача в ближайшие два года — закрепиться на рынке Петербурга и Ленинградской области. На третий год намечен выход в регионы. Перспективными для себя считаем Псковскую и Новгородскую области, Карелию и, наверное, Калининград.

– Собираетесь ли запускать электронную площадку?

– Да, хотя это длительный и затратный процесс. В ближайшие два года я ожидаю принятия дополнительных законодательных актов, регламентирующих работу электронных площадок. Мне бы хотелось, чтобы требования к ним ужесточили нормативно. После этого можно запускать.

Пока пользуемся площадкой партнера, когда это необходимо.