НАШ ЦИТАТНИК: «В День строителя уместнее говорить не о зданиях как таковых, а о тех людях, которые их создают. И дай Бог, чтобы мы и дальше могли созидать, придумывать и воплощать свои идеи, делиться творчеством и передовыми мыслями...» Борис Мошенский

14 августа, 00:37
21 декабря 2015 в 06:00

Сейчас на рынке — вялотекущая шизофрения, а хочется драйва

Компания «ПулЭкспресс» десять лет строит коттеджные поселки. Не так давно она начала осваивать сегмент малоэтажных домов. Первый проект — МЖК «Мелодия» — уже сдается в эксплуатацию, скоро стартует второй. В этом году девелопер вывел на рынок и дебютный поселок эконом-класса. О проектах, о непростых взаимоотношениях между УК и жильцами и о перспективах субурбии рассуждает генеральный директор компании Андрей Бочков.

Бочков Андрей Владимирович
генеральный директор
Пул Экспресс

Компания «ПулЭкспресс» десять лет строит коттеджные поселки. Не так давно она начала осваивать сегмент малоэтажных домов. Первый проект — МЖК «Мелодия» — уже сдается в эксплуатацию, скоро стартует второй. В этом году девелопер вывел на рынок и дебютный поселок эконом-класса. О проектах, о непростых взаимоотношениях между УК и жильцами и о перспективах субурбии рассуждает генеральный директор компании Андрей Бочков.

– Сколько у вас завершенных проектов? Остались ли там непроданные лоты?

– Всего у нас 13 поселков, большинство из них построено и распродано. В «Солнечном береге» из 210 участков остается около 40. Нереализованные лоты есть и в «Румболово», хотя оно уже заселено. В «Приветнинском» остается 25 наделов из 140. В «Борисово» мы запускали новую очередь на 20 домовладений, сейчас в продаже два. «Охтинский парк» вывели на рынок в начале 2010-го, сегодня из 450 участков свободны примерно 40. В остальных комплексах все реализовано. Получается, есть что продавать в четырех-пяти поселках. Для нормального оборота этого, конечно, недостаточно.

Мы также завершили свою часть работ в «Охтинском парке», там функционируют все коммуникации, дороги заасфальтированы, построены детские и спортивные площадки. В следующем году начнется освоение общественно-деловой зоны, но этим уже занимаются инвесторы.

 

– Вы продали участок под инфраструктуру частным инвесторам?

– Да, мы выделили около 3 га рядом с шоссе, чтобы общественные объекты могли посещать как жители поселка, так и клиенты извне. Иначе инвесторам будет неинтересно. Основная проблема социальных объектов в закрытых поселках в том, что они не окупаются. Либо затраты на них надо включать в стоимость обслуживания, как это делается в некоторых элитных проектах.

У нас здесь запланировано строительство ресторана, фитнес-клуба с бассейном, продуктового магазина и офисных помещений.

 

– Зачем офисы в коттеджном поселке?

– Помещения нужны нотариусу, агентству недвижимости, салону красоты и пр.

 

– Когда эти объекты будут готовы?

– Стройка начнется в следующем году. Заселенных домов не очень много, поэтому начинать раньше особого смысла не было.

 

– Как идут продажи в других проектах?

– Основной объем первичных продаж приходится на «Охтинский парк», а также новый поселок «Приветное», запущенный в этом году.

 

– «Приветное» и «Приветнинское» — это разные проекты?

– Да, они находятся на разных берегах реки. «Приветное» — наш первый опыт в сегменте «эконом». Для первой и второй очередей уже уложены сети водоснабжения, но пока мы не можем приступить к прокладке дорог: погода не позволяет. Подрядчик ждет заморозков.

 

– Вывод на рынок бюджетного продукта — это антикризисная мера или локация не предполагала более дорогого проекта?

– Ценообразование связано со структурой спроса. Дорогое или дешевое продается, а в среднем ценовом сегменте спрос провалился больше всего, особенно — в формате дач, домов для сезонного проживания. В кризис больше всех страдает именно средний класс, а дача все-таки — не предмет первой необходимости. Поскольку у нас там большая территория (около 60 га), а на другом берегу уже реализуется проект комфорт-класса «Приветнинское», строить еще один поселок такого же уровня в одном месте не имело никакого смысла. Мы долго думали, а потом решились на бюджетный вариант. Это оправдало себя, продажи идут активно. Минимальный лот — 400 000 рублей за 6 соток.

 

– Если пострадал средний класс, это должно было отразиться и на ваших продажах. Насколько они снизились за этот год по сравнению с прошлым?

– На наших проектах это почти никак не сказалось, по итогам года мы выходим на запланированный объем выручки. В «Охтинском парке» есть определенное снижение, но оно обусловлено отсутствием выбора. На финальном этапе продажи сокращаются в большинстве проектов. Но даже сейчас мы заключаем по три-четыре договора в месяц с бюджетом от 5 млн рублей (за участок с сетями). В прошлом году сделок было больше и бюджеты выше, но тогда и выбор был побогаче.

А в среднем сегменте у нас только два проекта — «Солнечный берег» и «Приветнинское». В первом за этот год закрыто всего два-три договора, во втором происходит по одной-две сделки в месяц.

 

– Что вы подразумеваете под средним сегментом? Объекты комфорт-класса?

– Да. В моем представлении «Охтинский парк» — это бизнес-класс. Но если посмотреть, что строят собственники, порой сложно провести грань между «бизнесом» и «элитой». Клиент покупает участок за 5–10 млн рублей, прибавьте затраты на возведение дома, отделку, ландшафт, получится 30–40 млн рублей. Это бизнес-класс или «элита»?

 

– Кто управляет вашими поселками?

– Это очень болезненный вопрос. У нас есть дружественная фирма (не аффилированная с нами), которая во всех наших поселках изначально выполняла функции УК. Но со временем, когда поселок заселяется, жители начинают все менять. В одних случаях они договариваются (торгуются и снижают цену) и оставляют ту же УК, в других — покупают лишь часть услуг. Например, сами нанимают охранное предприятие, а чистку дорог оставляют за УК. Есть примеры (удачные и не очень), когда собственники полностью берут управление в свои руки. Так, жильцы «Румболово» избрали свое правление и неплохо справляются.

Управлять загородными комплексами неинтересно, потому что люди не платят. Управляющий «Охтинского парка» сформировал стоимость услуг, где его прибыль составляла 15%. Это абсолютно нормальная цена, но некоторые жители все равно не хотят платить.

 

– И как собирают взносы, особенно с тех, кто еще только строит дом или вообще не начинал?

– Стоимость обслуживания утверждает общее собрание, и платить должны все. Но деньги плохо собираются, УК регулярно обращается к нам, и мы периодически кредитуем ее, так как заинтересованы в том, чтобы поселок был ухоженным.

Проще с неплательщиками, которые ведут какие-то работы на участке: за долги им закрывают въезд. Такая мера помогает.

 

– Но это же незаконно — закрывать доступ в поселок.

– Мы закрываем не доступ, а въезд. Пешком — пожалуйста, а на машине — извините. И это законно. Были жалобы в прокуратуру, безуспешно.

Но хуже с теми, кто ничего не делает с участком и не платит. В таких случаях — только суд. Но идти в суд за трехмесячным долгом смысла нет, поэтому копится задолженность за полгода-год. Но и суд — процедура небыстрая, и приходится как-то решать вопрос, чтобы поддержать поселок на плаву.

– Были судебные прецеденты, когда выигрывала УК?

– Конечно, у нас много таких примеров, почти в каждом поселке все время происходит одна и та же история.

– В поселках, где организовано самоуправление, собственники платят меньше?

– Меньше, чем было, обычно не получается. Жильцы рассуждают так: «Нас обдирают, давайте сами управлять, будет дешевле». Дешевле не будет. В «Румболово», например, переизбрание правления началось с обсуждения платы. Они много лет вносили по 7000 рублей в месяц. Поселок не новый, мы решили подновить его и предложили увеличить платеж на 1000–1500 рублей. Жители возмутились: «Мы за 6000 рублей сами лучше сделаем». Хорошо. Первый год они продержались, потому что собрали долги с тех, кто долго не платил. Проходит следующее собрание: «Мы не укладываемся в бюджет, надо увеличить платежи до 10 000». Зачем было менять УК, которая предлагала услуги за 8000–8500 рублей?

Вопрос исключительно психологический, решается на уровне «свои — не свои».

– Власть постепенно вводит ограничения на выезд за границу, на владение счетами в заграничных банках и т. д. Недавно предложено расширить и продлить амнистию капитала. Появляются ли в ваших проектах новые покупатели, новые деньги?

– У нас такие покупатели были и есть. Не могу сказать, что их стало заметно больше или меньше.

– Активное жилищное строительство вокруг КАД как-то сказалось на ваших коттеджных проектах?

– Почти никак. Основная застройка идет вдоль кольца, а наши поселки находятся чуть дальше. Но то, что происходит вокруг КАД, — беда полнейшая, особенно выезды на севере. Вокруг города создается гетто, и все это плохо кончится.

– Все ваши проекты реализуются на севере. Юг вам совсем неинтересен?

– Мы изучали южное направление, спрос там есть лишь в отдельных локациях, например вокруг Петродворца. В остальных зонах в основном строятся поселки эконом-класса. Там много недорогой земли, но практически нет инфраструктуры, да и природные характеристики значительно уступают ландшафту севера. Есть интересные проекты более высокой ценовой категории рядом с Павловском, в Ломоносовском районе, но они плохо продаются.

– Пару лет назад вы начали строить первый малоэтажный комплекс «Мелодия» в границах Всеволожска, скоро запускаете второй проект. Это попытка диверсификации бизнеса?

– Да, к тому же это интересное направление, все немножко другое. Единственный момент — сложно с рентабельностью. Мы пытаемся сделать нечто комфортное, удобное для жизни, чтобы не было плотной застройки, чтобы были места для прогулок, чтобы ощущался воздух. Для сравнения: в «Мелодии» на 2,5 га построено всего 5000 кв.м жилья, а в проектах в поселке Щеглово на 1 га строят 18 000 «квадратов», и люди покупают. Потому что дешево. Для граждан очень часто определяющей становится цена. Но какой смысл уезжать за город, если ты берешь ту же «клетушку» в коробочке. Я понимаю, что люди исходят из имеющихся средств, и можно посочувствовать, что они не могут позволить себе большего. С другой стороны, надо же стремиться к лучшему.

«Мелодия» уже построена, сейчас идет ввод в эксплуатацию, надеюсь, в первом квартале сдадим.

– Сколько квартир удалось реализовать и почем продаете?

– Из 77 квартир остается около 20. Цены — от 75 000 рублей за кв.м (от 3,5 млн).

– Строили на свои деньги или брали кредит?

– Брали кредит, но полностью погасили его в прошлом году.

– Когда начнете второй проект — МЖК «Горки парк»?

– На днях должны получить разрешение на строительство (подробности см. на стр. 12).

– Какой у вас земельный банк?

– Есть площадки примерно по 40 га в Приозерском и Выборгском районах.

– Какой формат будете развивать более активно — коттеджные поселки или малоэтажные дома? Чего ожидаете от следующего года?

– Изучаем, смотрим. Сегодня мало кто понимает, что происходит, включая наше правитель-ство, которое выступает с взаимоисключающими мыслями и идеями. Думаю, все будет приблизительно так же. У нас экономика очень сильно зависит от политики. Снимут санкции — будет одно, не снимут — другое; упадет цена на нефть до $20 — никакие прогнозы не сработают, вернется на уровень $50 — станет полегче. Но нам не привыкать, кризис не первый, выкарабкаемся.

Потенциал коттеджных проектов не исчерпан, но уже нет былой динамики. До начала прошлого кризиса рынок быстро развивался, и можно было постоянно что-то делать. Сейчас — вялотекущая шизофрения, а хочется какого-то драйва.