Сейчас на рынке — вялотекущая шизофрения, а хочется драйва

Компания «ПулЭкспресс» десять лет строит коттеджные поселки. Не так давно она начала осваивать сегмент малоэтажных домов. Первый проект — МЖК «Мелодия» — уже сдается в эксплуатацию, скоро стартует второй. В этом году девелопер вывел на рынок и дебютный поселок эконом-класса. О проектах, о непростых взаимоотношениях между УК и жильцами и о перспективах субурбии рассуждает генеральный директор компании Андрей Бочков.

– Сколько у вас завершенных проектов? Остались ли там непроданные лоты?

– Всего у нас 13 поселков, большинство из них построено и распродано. В «Солнечном береге» из 210 участков остается около 40. Нереализованные лоты есть и в «Румболово», хотя оно уже заселено. В «Приветнинском» остается 25 наделов из 140. В «Борисово» мы запускали новую очередь на 20 домовладений, сейчас в продаже два. «Охтинский парк» вывели на рынок в начале 2010-го, сегодня из 450 участков свободны примерно 40. В остальных комплексах все реализовано. Получается, есть что продавать в четырех-пяти поселках. Для нормального оборота этого, конечно, недостаточно.

Мы также завершили свою часть работ в «Охтинском парке», там функционируют все коммуникации, дороги заасфальтированы, построены детские и спортивные площадки. В следующем году начнется освоение общественно-деловой зоны, но этим уже занимаются инвесторы.

 

– Вы продали участок под инфраструктуру частным инвесторам?

– Да, мы выделили около 3 га рядом с шоссе, чтобы общественные объекты могли посещать как жители поселка, так и клиенты извне. Иначе инвесторам будет неинтересно. Основная проблема социальных объектов в закрытых поселках в том, что они не окупаются. Либо затраты на них надо включать в стоимость обслуживания, как это делается в некоторых элитных проектах.

У нас здесь запланировано строительство ресторана, фитнес-клуба с бассейном, продуктового магазина и офисных помещений.

 

– Зачем офисы в коттеджном поселке?

– Помещения нужны нотариусу, агентству недвижимости, салону красоты и пр.

 

– Когда эти объекты будут готовы?

– Стройка начнется в следующем году. Заселенных домов не очень много, поэтому начинать раньше особого смысла не было.

 

– Как идут продажи в других проектах?

– Основной объем первичных продаж приходится на «Охтинский парк», а также новый поселок «Приветное», запущенный в этом году.

 

– «Приветное» и «Приветнинское» — это разные проекты?

– Да, они находятся на разных берегах реки. «Приветное» — наш первый опыт в сегменте «эконом». Для первой и второй очередей уже уложены сети водоснабжения, но пока мы не можем приступить к прокладке дорог: погода не позволяет. Подрядчик ждет заморозков.

 

– Вывод на рынок бюджетного продукта — это антикризисная мера или локация не предполагала более дорогого проекта?

– Ценообразование связано со структурой спроса. Дорогое или дешевое продается, а в среднем ценовом сегменте спрос провалился больше всего, особенно — в формате дач, домов для сезонного проживания. В кризис больше всех страдает именно средний класс, а дача все-таки — не предмет первой необходимости. Поскольку у нас там большая территория (около 60 га), а на другом берегу уже реализуется проект комфорт-класса «Приветнинское», строить еще один поселок такого же уровня в одном месте не имело никакого смысла. Мы долго думали, а потом решились на бюджетный вариант. Это оправдало себя, продажи идут активно. Минимальный лот — 400 000 рублей за 6 соток.

 

– Если пострадал средний класс, это должно было отразиться и на ваших продажах. Насколько они снизились за этот год по сравнению с прошлым?

– На наших проектах это почти никак не сказалось, по итогам года мы выходим на запланированный объем выручки. В «Охтинском парке» есть определенное снижение, но оно обусловлено отсутствием выбора. На финальном этапе продажи сокращаются в большинстве проектов. Но даже сейчас мы заключаем по три-четыре договора в месяц с бюджетом от 5 млн рублей (за участок с сетями). В прошлом году сделок было больше и бюджеты выше, но тогда и выбор был побогаче.

А в среднем сегменте у нас только два проекта — «Солнечный берег» и «Приветнинское». В первом за этот год закрыто всего два-три договора, во втором происходит по одной-две сделки в месяц.

 

– Что вы подразумеваете под средним сегментом? Объекты комфорт-класса?

– Да. В моем представлении «Охтинский парк» — это бизнес-класс. Но если посмотреть, что строят собственники, порой сложно провести грань между «бизнесом» и «элитой». Клиент покупает участок за 5–10 млн рублей, прибавьте затраты на возведение дома, отделку, ландшафт, получится 30–40 млн рублей. Это бизнес-класс или «элита»?

 

– Кто управляет вашими поселками?

– Это очень болезненный вопрос. У нас есть дружественная фирма (не аффилированная с нами), которая во всех наших поселках изначально выполняла функции УК. Но со временем, когда поселок заселяется, жители начинают все менять. В одних случаях они договариваются (торгуются и снижают цену) и оставляют ту же УК, в других — покупают лишь часть услуг. Например, сами нанимают охранное предприятие, а чистку дорог оставляют за УК. Есть примеры (удачные и не очень), когда собственники полностью берут управление в свои руки. Так, жильцы «Румболово» избрали свое правление и неплохо справляются.

Управлять загородными комплексами неинтересно, потому что люди не платят. Управляющий «Охтинского парка» сформировал стоимость услуг, где его прибыль составляла 15%. Это абсолютно нормальная цена, но некоторые жители все равно не хотят платить.

 

– И как собирают взносы, особенно с тех, кто еще только строит дом или вообще не начинал?

– Стоимость обслуживания утверждает общее собрание, и платить должны все. Но деньги плохо собираются, УК регулярно обращается к нам, и мы периодически кредитуем ее, так как заинтересованы в том, чтобы поселок был ухоженным.

Проще с неплательщиками, которые ведут какие-то работы на участке: за долги им закрывают въезд. Такая мера помогает.

 

– Но это же незаконно — закрывать доступ в поселок.

– Мы закрываем не доступ, а въезд. Пешком — пожалуйста, а на машине — извините. И это законно. Были жалобы в прокуратуру, безуспешно.

Но хуже с теми, кто ничего не делает с участком и не платит. В таких случаях — только суд. Но идти в суд за трехмесячным долгом смысла нет, поэтому копится задолженность за полгода-год. Но и суд — процедура небыстрая, и приходится как-то решать вопрос, чтобы поддержать поселок на плаву.

– Были судебные прецеденты, когда выигрывала УК?

– Конечно, у нас много таких примеров, почти в каждом поселке все время происходит одна и та же история.

– В поселках, где организовано самоуправление, собственники платят меньше?

– Меньше, чем было, обычно не получается. Жильцы рассуждают так: «Нас обдирают, давайте сами управлять, будет дешевле». Дешевле не будет. В «Румболово», например, переизбрание правления началось с обсуждения платы. Они много лет вносили по 7000 рублей в месяц. Поселок не новый, мы решили подновить его и предложили увеличить платеж на 1000–1500 рублей. Жители возмутились: «Мы за 6000 рублей сами лучше сделаем». Хорошо. Первый год они продержались, потому что собрали долги с тех, кто долго не платил. Проходит следующее собрание: «Мы не укладываемся в бюджет, надо увеличить платежи до 10 000». Зачем было менять УК, которая предлагала услуги за 8000–8500 рублей?

Вопрос исключительно психологический, решается на уровне «свои — не свои».

– Власть постепенно вводит ограничения на выезд за границу, на владение счетами в заграничных банках и т. д. Недавно предложено расширить и продлить амнистию капитала. Появляются ли в ваших проектах новые покупатели, новые деньги?

– У нас такие покупатели были и есть. Не могу сказать, что их стало заметно больше или меньше.

– Активное жилищное строительство вокруг КАД как-то сказалось на ваших коттеджных проектах?

– Почти никак. Основная застройка идет вдоль кольца, а наши поселки находятся чуть дальше. Но то, что происходит вокруг КАД, — беда полнейшая, особенно выезды на севере. Вокруг города создается гетто, и все это плохо кончится.

– Все ваши проекты реализуются на севере. Юг вам совсем неинтересен?

– Мы изучали южное направление, спрос там есть лишь в отдельных локациях, например вокруг Петродворца. В остальных зонах в основном строятся поселки эконом-класса. Там много недорогой земли, но практически нет инфраструктуры, да и природные характеристики значительно уступают ландшафту севера. Есть интересные проекты более высокой ценовой категории рядом с Павловском, в Ломоносовском районе, но они плохо продаются.

– Пару лет назад вы начали строить первый малоэтажный комплекс «Мелодия» в границах Всеволожска, скоро запускаете второй проект. Это попытка диверсификации бизнеса?

– Да, к тому же это интересное направление, все немножко другое. Единственный момент — сложно с рентабельностью. Мы пытаемся сделать нечто комфортное, удобное для жизни, чтобы не было плотной застройки, чтобы были места для прогулок, чтобы ощущался воздух. Для сравнения: в «Мелодии» на 2,5 га построено всего 5000 кв.м жилья, а в проектах в поселке Щеглово на 1 га строят 18 000 «квадратов», и люди покупают. Потому что дешево. Для граждан очень часто определяющей становится цена. Но какой смысл уезжать за город, если ты берешь ту же «клетушку» в коробочке. Я понимаю, что люди исходят из имеющихся средств, и можно посочувствовать, что они не могут позволить себе большего. С другой стороны, надо же стремиться к лучшему.

«Мелодия» уже построена, сейчас идет ввод в эксплуатацию, надеюсь, в первом квартале сдадим.

– Сколько квартир удалось реализовать и почем продаете?

– Из 77 квартир остается около 20. Цены — от 75 000 рублей за кв.м (от 3,5 млн).

– Строили на свои деньги или брали кредит?

– Брали кредит, но полностью погасили его в прошлом году.

– Когда начнете второй проект — МЖК «Горки парк»?

– На днях должны получить разрешение на строительство (подробности см. на стр. 12).

– Какой у вас земельный банк?

– Есть площадки примерно по 40 га в Приозерском и Выборгском районах.

– Какой формат будете развивать более активно — коттеджные поселки или малоэтажные дома? Чего ожидаете от следующего года?

– Изучаем, смотрим. Сегодня мало кто понимает, что происходит, включая наше правитель-ство, которое выступает с взаимоисключающими мыслями и идеями. Думаю, все будет приблизительно так же. У нас экономика очень сильно зависит от политики. Снимут санкции — будет одно, не снимут — другое; упадет цена на нефть до $20 — никакие прогнозы не сработают, вернется на уровень $50 — станет полегче. Но нам не привыкать, кризис не первый, выкарабкаемся.

Потенциал коттеджных проектов не исчерпан, но уже нет былой динамики. До начала прошлого кризиса рынок быстро развивался, и можно было постоянно что-то делать. Сейчас — вялотекущая шизофрения, а хочется какого-то драйва.