Надо ужесточать контроль, но так, чтобы не подорвать конкуренцию

Область ставит рекорд за рекордом. Областные застройщики вплотную приблизились к городским по объему ввода жилья. Эта гонка создает и дополнительные риски. О выгодах и трудностях, которые связаны с активностью строительного комплекса, мы беседуем с вице-губернатором Ленинградской области Михаилом Москвиным.

– Область и город сдали вместе примерно 5,3 млн… Область — около 2,3 млн?

– Пока примерно 2,3 млн. Цифры уточняются, довольно много объектов строители вводили во второй половине декабря, какие-то из них еще попадут в статистику прошлого года.

– Это абсолютный рекорд?

– В советское время строили не более 1 млн кв.м в год. В прошлом году ввели 1,78 млн — это самый большой показатель. Конечно, 2,3 млн — небывалый объем для нашего региона.

Можно сказать, что тактика взаимоотношений с застройщиками, политика открытости, выбранная губернатором три года назад, себя оправдала. Администрация региона постаралась создать нормальные условия для развития строительного комплекса: как для жилого, так и для промышленного строительства.

Конечно, многие могут сказать, что архитектура таких районов, как Мурино, Кудрово, далека от шедевров. Нужно понимать, что мы решаем задачи, связанные со строительством жилья эконом-класса, мы должны были создать условия для нормальной жизни, то есть параллельно вводить социальные объекты. Считаю, что мы далеко продвинулись: в 2015-м сдали в эксплуатацию две школы и 19 детских садов, это тоже рекорд.

– Рекордные показатели на фоне нынешних проблем в экономике вас больше радуют или тревожат? Придется тянуть дороги, достраивать «социалку»…

– Эмоции не важны. Это просто работа, которую надо делать. Особенно много внимания придется уделять дорожной инфраструктуре. Здесь, конечно, есть отставание.

– Хорошо, спрошу иначе. Для региона такой объем строительства приносит пользу или создает проблемы?

– У каждой медали есть две стороны. Развитие строительной отрасли дает кумулятивный эффект. Каждый вложенный в стройку рубль, как утверждают специалисты, тянет за собой от 10 до 12 рублей вложений в смежных отраслях. С другой стороны, каждый метр построенного жилья связан с дополнительными бюджетными расходами на создание инфраструктуры. Именно поэтому в начале прошлого года губернатор Александр Дрозденко объявил мораторий на включение новых земель под жилую застройку в границы населенных пунктов. Под промышленность — пожалуйста, под жилье — нет. Потому что тех стройплощадок, которые уже открыты, нам достаточно на ближайшие три — пять лет.

– За последние два года в области ввели в эксплуатацию около 50 000 квартир. Это значит, у вас появилось 50 000 новых налогоплательщиков… Люди переезжают, регистрируются в Ленобласти.

– Что касается налога на имущество — тут вы правы. Но главный налог — на доходы физических лиц — большинство новоселов продолжает платить там, где работает, то есть в Петербурге.

Налоговый эффект, наверное, будет заметен в середине 2017 года, когда собственники перечислят первые платежи, рассчитанные по кадастровой стоимости.

– Смольный сейчас принимает определенные меры: ограничивает высотность, смягчает нормативы по числу мест в школах и садиках, разрешает построенную «социалку» не только дарить, но и сдавать в аренду… Это реакция на то, что Петербург сейчас проигрывает в конкуренции за инвесторов?

– Я бы не стал говорить о жесткой конкуренции между двумя соседними регионами. Петербургская администрация действительно предпринимает определенные шаги, чтобы сделать жилищное строительство более привлекательным. Вопрос в том, хватит ли земельного ресурса. В этом плане у области больше возможностей. Даже с учетом моратория.

Хотя действительно, большинство крупных компаний, которые строят в области, создают структурные подразделения и переходят на налоговый учет в нашем регионе. Программа «Соцобъекты в обмен на налоги» очень действенна.

– Нет ли опасения, что сейчас, когда денег в федеральном бюджете не хватает, инфраструктурные проекты, включая дорожное строительство, будут приостановлены?

– Мы часть экономического пространства страны. И какие-то негативные явления, общие для всех субъектов РФ, конечно, затрагивают и нас. Другой вопрос — мы, конечно, ищем и альтернативные источники финансирования помимо федерального бюджета. Сейчас не так много интересных инвестиционных проектов, а банкам надо куда-то вкладывать свободные средства. И те объекты, которые идут по схеме концессии, с возвращением затрат от платных услуг, имеют определенные перспективы. Платные дороги — продолжение Пискаревского проспекта и обход Красного Села — скоро начнут строить. Представляет интерес для инвесторов и проект ТПУ в районе станции Девяткино, уже не за счет платных услуг, а с учетом перспективы развития коммерческой недвижимости на прилегающих территориях.

– То есть вы и сейчас рискуете затевать проекты, которые не обещают быстрой отдачи?

– Такие условия сложились… Если ставить трудно выполнимые задачи, то проще реализовать какие-то цели ближнего круга.

– С увеличением объемов строительства и одновременным снижением спроса могут появиться новые группы обманутых дольщиков… Как будете справляться с этой проблемой?

– По 214-ФЗ предусмотрено обязательное страхование договоров долевого участия. То есть все договоры, заключенные в 2014-м и 2015-м, застрахованы. Конечно, возникает вопрос, а насколько платежеспособны сами страховщики. Но в конце прошлого года список страховых компаний сузился до 20, в нем остались самые надежные.

Кроме того, полагаю, что спад спроса может повлиять на сроки строительства, но не на рост числа банкротств.

– Что происходит с компанией «СУ-155»?

– Мы держим ситуацию под контролем, и финансирование стройки вот-вот начнется — через банк «Российский капитал». Подрядчик на объекте пока прежний; возможно, у него поменяется учредитель, чтобы не переоформлять документы. Мы рассчитываем, что в конце января строительство в Янино возобновится.

– Сколько сейчас обманутых дольщиков?

– Есть разные цифры, потому что разные критерии на федеральном и региональном уровнях. Максимум — около 800 человек, это общее количество договоров по проблемным объектам. Чтобы мы официально включили человека в реестр, он должен подать заявление. Таких дольщиков меньше — примерно 300.

– Последние года два вы весьма настойчиво боролись против кооперативной схемы. Остались ли еще кооперативные стройки в Ленобласти?

– Еще есть, хотя все крупные застройщики, включая ГК «ЦДС», перешли на договоры долевого участия. Проблемы чаще возникают там, где локальными объектами занимаются небольшие местные застройщики. За такими стройками надзора меньше, соответственно, риски выше. Полагаю, что и наша работа дала определенные результаты: покупатель с большей охотой выбирает ДДУ, чем ЖСК.

Например, компания «О2» первые два дома реализовала по кооперативной схеме, а затем перешла на ДДУ.

– Но ведь все законодательные ужесточения: по страхованию, по размеру собственного капитала — относятся как раз к тем застройщикам, которые работают по 214-ФЗ. Вроде бы кооперативы должны получить преимущество?

– Какие-то временные преимущества у ЖСК могли быть, но никакого обратного движения не случилось: покупатели все равно предпочитали тех, кто предлагает ДДУ. Законодательные ограничения участники рынка еще могут попробовать как-то обойти, но со структурой продаж не поспоришь. Даже с учетом проблем с государственной регистрацией кооперативов стало меньше.

В целом же я считаю, что ужесточать требования к застройщикам нужно, но очень аккуратно. Чтобы не подорвать конкуренцию. Предъявляя высокие требования к объему собственных средств, мы отсекаем от рынка средние и малые фирмы.

Из 800 обманутых дольщиков примерно половина — покупатели с тех объектов, которые начинали строиться в середине «нулевых», когда не было ни проработанной нормативной базы, ни соответствующего опыта у регуляторов.

Сейчас мы сталкиваемся с другой проблемой: объемы строительства и число объектов за последние три года выросли в разы, а штат сотрудников, которые занимаются надзором и регулированием в строительстве, не увеличился совсем.

– Как будет развиваться строительный рынок, какие проблемы придется преодолевать?

– Главная — снижение покупательской способности граждан. Напрямую мы на это повлиять не можем, но крайне заинтересованы в сохранении программы господдержки ипотеки. 60% сделок в регионе проходят с привлечением кредитов. Надеюсь также, что в этом году нам удастся запустить программу «Жилье для российских семей». Повторюсь, у нас нет задачи наращивать темпы ввода. И даже если в 2016 году объемы ввода несколько сократятся, большой беды в этом я не вижу. Наша задача — поддержать рынок и добиваться от застройщиков нормального качества жизни на новых территориях. Крупные компании, работающие в регионе, уже научились справляться с кризисными явлениями.