Новых проектов с рентабельностью выше 10% я давно не видел

«Полис Групп», которая в последнее время возводила жилье в Ленинградской области, в этом году вернулась на первичный рынок Петербурга, запустив сразу два проекта. Однако и из области компания уходить не намерена. Об итогах уходящего года, о том, как изменились проекты и как работать по новым правилам, рассуждает председатель совета директоров «Полис Групп» Дмитрий Смирнов.

– Год завершается. Как оцениваете его итоги?
– В целом первичный рынок был не в самом плохом положении. У нас ситуация вообще довольно приличной оказалась. Были несколько месяцев, особенно летом, когда рынок проседал больше, чем обычно в этот сезон, но в целом итоги года очень неплохие. Мы уже сдали около 227 000 кв.м и намерены завершить еще две очереди в наших ЖК, которые строим в Мурино и Кудрово, — поданы заявки, работают комиссии. Хотя сроки передачи квартир дольщикам еще далеко впереди. Стараемся вводить дома с опережением, и уж точно не позже установленной даты.

По продажам результаты тоже неплохие: реализовано 135 000 кв.м, и по прогнозам отдела продаж к концу года мы должны выйти примерно на 150 000 кв. м. Это даже чуть лучше, чем мы планировали.
Важное событие уходящего года — мы вернулись в Петербург. Года три у нас не было проектов в городе, а теперь запустили два больших комплекса: «Полис на Комендантском» в Приморском районе и «Полис на Неве» на Октябрьской набережной. Последний — проект редевелопмента, который мы позиционируем в сегменте «комфорт +». Там интересная архитектура в неоклассическом стиле: старались вписать объект в окружающую советскую застройку. Обычно мы делаем довольно веселые фасады, а тут архитектура строже.
Проект на Комендантском проспекте тоже реализуем по новой концепции — экокомплекс. Дома отличаются повышенной теплоустойчивостью, применяются энергосберегающие технологии, детские комплексы из экологичных материалов по индивидуальному дизайн-проекту.

– Квартирография в новых проектах сильно изменилась? Говорят, что маленькие студии уже никому не нужны.
– Общий бюджет покупки все еще остается одним из основополагающих факторов при выборе жилья. Так что студии будут востребованы еще долго. Они есть и в наших новых проектах, хотя, может быть, их меньше, чем раньше. Конечно, здесь стало больше европланировок, появились новые для нас студии с двумя окнами, и они востребованы. Мы стараемся давать людям то, что они могут купить. Нам тоже было бы интересно строить только большие квартиры, и они в наших проектах есть, но их немного.

– Но новые технологии стоят дополнительных денег. Не боитесь, что дороже покупать не будут?
– Возможно, это несколько дороже, но увеличение цены не критично. Кроме того, использование, например, более качественного утеплителя позволит экономить на отоплении. Для наших покупателей это важно. Датчик движения, включающий лампочку в парадной, — мелочь, но в совокупности такие технологии дают неплохую экономию.

– Покупатели к этому готовы? Или просто откажутся от покупки, увидев более высокую цену?
– Мы стараемся держать приемлемый ценник, даже смирившись с некими потерями прибыли. Но и люди готовы слушать. Если объяснять, показывать и рассказывать, они понимают. С другой стороны, клиенты сейчас гораздо более требовательны, чем еще пять лет назад. Они интересуются, какие бытовые и социальные объекты запланированы, где поликлиники, какие магазины.

– Какие еще новшества предлагаете?
– Квартиры с отделкой — для нас относительное новшество. Мы продавали жилье с предчистовой отделкой, полагая, что покупатель предпочитает делать ремонт на свой вкус. Сейчас решили, что часть секций будет с полной отделкой, часть — с предчистовой. Это важно не только для комфорта и скорейшего новоселья. Например, у нас до 70% сделок заключаются с использованием ипотеки. Для многих не тратить дополнительных денег, кроме взятых в кредит, очень важно. Так что во всех наших последующих проектах будем предлагать варианты «под ключ».

– Европланировки — это способ разместить больше функций на меньшей площади. А какие-то еще варианты оптимизации есть? Будут ли и дальше уменьшаться площади комнат?
– Дальше уменьшать площадь нельзя. Мы как-то рассматривали один проект, который продавался уже с разрешением на строительство, где средняя площадь квартир составляла 15 кв. м. У наших квартир размеры скромные, но даже мы посчитали это неприемлемым и от сделки отказались.

– Нет желания докупить земли в Каменке?
– Было такое предложение, но у нас там и так 274 000 кв.м, что для одной локации довольно много. Так что мы в основном смотрим участки в южной части города, где пока совсем не представлены.

– Рассматриваете именно Петербург? Ленобласть вас не интересует?
– Нет, если будет хорошая локация, естественно, недалеко от границ Петербурга, рассматриваем и такие предложения. Какого-то специального соотношения проектов город/область не устанавливали. И мы не собираемся уходить из области.

– Говорят, что районы Кудрово и Мурино уже не так востребованы…
– Спрос здесь есть, но он меняется. Если раньше люди ехали в «чистое поле», то теперь хотят полную инфраструктуру, удобства, транспортную доступность. Если вы проедете вечером по этим районам — здесь магазины, банки, рестораны, фитнес-центры. После открытия «прокола» под КАД, в финансировании которого мы участвовали, улучшилась транспортная обстановка в Мурино. Большой плюс для российских девелоперов в том, что наши люди настроены жить в своей отдельной квартире или доме.

– Какие требования к участкам предъявляете?
– Не рассматриваем проекты-«миллионники»: такой объем жилья в одной зоне распродать непросто. Да и для финансирования, скорее всего, придется привлекать инвесторов, партнеров, у которых может быть другое видение концепции и т. д. Лучше заниматься тем, что умеешь, и самому решать, что строить и как продавать.

Но и проекты площадью менее 30 000 кв.м тоже не рассматриваем. Наша служба заказчика вообще считает, что брать нужно минимум 60 000 кв.м: работа примерно одна и та же, а «выхлоп» больше. Действительно, для ряда служб компании что 10 000 кв.м, что 60 000 кв.м — объем загрузки примерно одинаковый, а рентабельность выше. Так что теперь наш любимый формат 60 000–80 000 кв. м.

– Каков земельный банк компании и будете ли его расширять или, наоборот, сокращать?
– Сейчас у нас в работе 526 000 кв. м. Естественно, по мере ввода объектов необходимо подыскивать новые участки. А в этом году, как я говорил, мы намерены завершить два проекта площадью почти 100 000 кв. м. Соответственно, ведем переговоры о приобретении участков примерно на такую площадь жилья.

Рассматриваем разные локации, в том числе и проекты редевелопмента. Это сегодня чуть ли не единственная возможность строить в Петербурге.

– Не изучаете возможность выхода на рынок апартаментов?
– Изучаем, не буду скрывать. Еще в начале года мы отказывались от таких предложений: было непонятно, как говорится, с чем их едят. Теперь изучили юридическую, техническую сторону, пообщались с проектировщиками, управляющими. Это другой формат. Там уже обязательна отделка, желательна профессиональная управляющая компания и многие другие тонкости. Но сейчас несколько таких проектов рассматриваем.

– Может, и коммерческой недвижимостью интересуетесь?
– Нет, решили, что каждый должен делать свое дело. Так что будем заниматься коммерческими объектами, только сопутствующими жилью.

– Сокращать или наращивать объем предложения не намерены?
– Пока планы не меняем. Вывели два новых проекта в Кудрово и Мурино. В Кудрово, кстати, «ПаркЛэнд» оказался очень востребованным. Красивый комплекс получился: в проекте участвовал известный финский проектировщик Юкка Тикканен. Это одно из последних хороших мест в Кудрово, примыкает к парку и реке Оккервиль. Это, скорее, уже комфорт-класс, квартирография другая, другие планировки, иные метражи. В первый день продаж уже около 60 квартир забронировали.

– Возвращаясь к социальным объектам — как будут жить застройщики, если им придется полностью финансировать строительство школ и детских садов через специальный фонд?
– Меня потрясла цифра 11 000 рублей с квадратного метра жилья. Это делает нерентабельным любой проект, за исключением элитного сегмента с ценой от 150 000 рублей за «квадрат», а это совсем не наш формат. Это неподъемная сумма. Когда речь шла о 3000–4000 рублей, это была понятная и обоснованная цифра, худо-бедно укладывавшаяся в нашу экономику. Хотя пока я не понимаю, как будет фонд устроен. Как, например, гарантировать, что вложенные деньги пойдут именно на строительство садика в нашем проекте. Так что пока нет всех подробностей, комментировать его работу не буду. Пока выглядит пугающе.

– Что ждет рынок в будущем?
– Предложение действительно довольно большое, но думаю, что в следующем году и спрос будет высоким. Банки продолжают «падать», как и ставки, — люди традиционно инвестируют в недвижимость, понимая, что она, по крайней мере, не упадет и не растворится, хотя особого дохода уже не принесет. Большой толчок дало снижение ипотечных ставок — сейчас это 7,5%, а появляются предложения и по 6,5%. Ипотека очень сильно поддержала рынок в этом году, и не вижу причин, чтобы поддержка прекратилась в следующем.

А вот потом все будет зависеть от того, как заработают поправки в 214‑ФЗ. Если они вступят в силу в их нынешнем виде, это сильно осложнит жизнь всем застройщикам, а в особенности небольшим, у которых нет серьезных заделов. То есть это скажется на объемах строительства, в том числе из-за ухода с рынка некоторых игроков, и на ценах, которые неизбежно вырастут. Там есть новеллы, которые даже друг другу противоречат и просто приведут к полному коллапсу рынка.
Есть еще и местные ограничения, например, по высотности. В нашей службе заказчика начинают рыдать, когда им говорят, что высота будет 40, а не 70 метров, но ничего не поделаешь. При этом себестоимость строительства продолжает расти. Застройщики начинают всерьез рассматривать проекты с рентабельностью 7–8%. И есть риски, не зависящие от компании, которые с легкостью удорожают проект процентов на пять, а то и больше. А новых проектов с рентабельностью свыше 10% я давно не видел, во всяком случае, в нашем сегменте.