Рынок оценивает потери

Будет ли ЦБ поднимать ставку, чтобы сдержать инфляцию? Раньше в кризис граждане бежали покупать квартиры, чтобы спасти сбережения. Повторится ли этот сценарий? Станет ли падение рубля поводом поднимать цены на жильё? Сильно ли потеряет сегмент апартаментов? Будет ли правительство в новых условиях сворачивать (или урезать) затратные программы – субсидирование ипотеки, трансферы на «социалку», финансирование долгостроев? Какие сегменты рынка переживут «финансовый шторм» с наименьшими потерями и почему? Об этом NSP расспросила ньюсмейкеров.

Михаил Москвин,
заместитель председателя правительства Ленобласти:
– Если опираться на предыдущий опыт, то колебания валютного курса, как правило, приводят к некоторому оживлению спроса на жильё. Те, кто откладывал решение, могут принимать его быстрее. Но не думаю, что эта активность окажет какое-то существенное влияние на рынок.
Золотовалютные запасы в стране есть, целевые показатели по ипотеке и новому строительству намечены президентом, на это и будем ориентироваться.

Андрей Сорочинский,
председатель совета директоров ГК «Полис Групп»:
– Сейчас, с учётом изменившегося курса рубля, покупка недвижимости может стать «тихой гаванью» для частных инвесторов. Привлекательность вложений в недвижимость на короткий период может увеличиться. Потому что – а куда ещё вкладывать? Доллар уже дорогой… Ценные бумаги рухнули.
Я полагаю, в ближайшее время, если курс рубля будет снижаться, мы можем увидеть (в той или иной форме) повторение сценария 2014 года. И ведь люди, которые на той волне спроса покупали недвижимость, по крайней мере, не прогадали. Их вложения не обесценились.
Сейчас многое будет зависеть от кредитно-финансовой стратегии ЦБ. Думаю, регулятор не будет снижать ставку. И надеюсь, что не будет её повышать. Потому что от этого зависит не только уровень доходов населения, но и стоимость кредитных денег для застройщика. 
А строительная отрасль – один из самых эффективных мультипликаторов: от её состояния зависит благополучие металлургов, энергетиков, транспортников. В ЦБ и правительстве это понимают.

Сергей Терентьев,
директор департамента недвижимости Группы ЦДС:
– Ситуация на рынке строящегося жилья стабильна, ажиотажного спроса нет. Однако количество обращений за уточнениями условий продаж, наличия квартир и цен на них в последние дни возросло. Можно предположить, что часть граждан рассматривает объекты недвижимости как способ сохранения сбережений. Но пока прошло слишком мало времени, чтобы были приняты какие-то решения. Ясность появится в ближайшие недели.
Рост цен возможен, но не во всех сегментах рынка. В первую очередь его стоит ждать в проектах бизнес-класса и элитных, где велика доля импортных материалов. Ещё одним результатом ослабления рубля может стать повышение Банком России ключевой ставки, что вызовет рост ставок по ипотеке. Однако даже в такой ситуации субсидирование ипотечных программ с ярко выраженной социальной направленностью, таких как «Семейная ипотека», будет продолжаться максимально долго, пока позволит экономическая ситуация. Стоит учесть, что изначально они были запущены при более высоких ипотечных ставках.

Андрей Лушников,
председатель совета директоров ГК «БестЪ»:
– В ближайший год государство вряд ли станет урезать расходы на субсидирование ипотеки и достройку проблемных объектов. А вот дальше будет видно. Лично я по-прежнему жду плавного подъёма цен на жильё в пределах 20%.
Недвижимость для людей и для компаний – как золотой запас для государства. Сейчас, когда на уровне стран идёт серьёзная борьба за собственные интересы, когда неспокойно не только в России, но и во всём мире, я бы советовал инвестировать в такие инструменты, где всё зависит от самого человека и его решений. Единственным таким инструментом остаётся недвижимость.
О покупке доходных объектов сегодня могут задуматься не только те, у кого есть денежные запасы в рублях, но и те, у кого они в долларах или евро. Ни одно государство, которое заботится о своей экономике, не заинтересовано в слишком сильной валюте. Она делает товары, произведённые в стране, неконкурентоспособными. А значит, держатели иностранных валют становятся заложниками серьёзных интересов и огромных рисков, особенно в ситуации, когда никто ничего не может толком просчитать. Не говоря о том, что любая банковская система в такой ситуации может дать сбой. Угадать, куда пойдут котировки, индексы, валютные курсы сейчас – нерешаемая задача. Как и найти такой рынок и такой сегмент, который точно не пострадает от финансового шторма.
Давайте исходить из простых вещей: человеку надо решать свои проблемы. Ему всегда надо где-то жить – независимо от эпидемий, новой конструкции власти и изменений в законодательстве. Жильё в массовом сегменте и апартаменты окажутся самыми устойчивыми, поскольку ориентированы на базовые потребности человека. Это то, чем мы можем управлять.
Для тех, кто не успел «переложиться» в валюту, ещё больше резонов потратить рубли на недвижимость сейчас, пока цены ещё не поднялись.
Есть некоторые риски для сегмента апартаментов, но на фоне всего остального они очень умеренные. Может возникнуть небольшой провал в доходности из-за снижения турпотока из-за рубежа. Но, во-первых, это временно. Во-вторых, ничто не мешает переориентироваться на внутреннего туриста. В-третьих, апартаменты – не гостиницы, они рассчитаны не только на туристов, но и на людей, которым требуется жильё в аренду.

Ольга Смирнова,
операционный директор PLG:
– Давать прогнозы сейчас – всё равно что гадать на кофейной гуще. Как в отношении действий правительства, так и поведения людей. Очевидно, что правительство будет учитывать политические, социальные и экономические факторы, взвешивая их.
Опыт прежних кризисов говорит о том, что потребители могут вести себя диаметрально противоположно. Либо осторожничать и остаться в кэше, либо вложиться в традиционные и надёжные активы.
Вывод классический: кризис – это время возможностей. Просто нужно быть спокойным и осмотрительным. Правильное решение обычно всегда лежит на поверхности.

Андрей Косарев,
генеральный директор Colliers International в Санкт-Петербурге:
– Риски серьёзного ускорения инфляции пока оцениваются как низкие, а негативный эффект для экономики от повышения ставки будет существенным. Поэтому ЦБ, вероятно, воздержится от её увеличения. На фоне девальвации рубля каждый раз возникают вполне типичные ситуации. Так что стоит ожидать локального всплеска сделок со строящимся и готовым жильём. На этом фоне у застройщиков может возникнуть соблазн поднять цены, но я бы не рекомендовал этого делать. Слишком неопределённая экономическая ситуация. Жильё, офисная и складская недвижимость должны оказаться наиболее устойчивыми к новым шокам. Доходность же апартаментов, ориентированных на краткосрочную аренду, по понятным причинам будет гораздо меньше. Частные инвесторы, которые приобретают такие апарты, могут теперь более скептически оценивать эти активы. Но как только вирус уйдёт в прошлое, показатели туристической отрасли быстро восстановятся. Подобные инвестиции делаются не в расчёте на доход отдельно взятого года, а на длительный срок.

Алексей Лазутин,
руководитель отдела по представлению интересов инвесторов компании IPG Estate:
– Сразу оговорюсь: любые прогнозы сегодня неизбежно будут весьма приблизительны. Центробанк, скорее всего, поднимет ключевую ставку, но не сейчас, не в ближайшие дни. Регулятору придётся это сделать, чтобы остановить отток капитала, сдержать валютную интервенцию.
Волну ажиотажного спроса, которая наблюдалась в предыдущие кризисы, я считаю маловероятной. Цены расти не будут, спекулятивные сделки малоэффективны. Возможно, часть людей скачки курса подтолкнут к принятию решения.
И у девелоперов мало возможностей, чтобы «задирать» цены. Желание есть – ограниченность спроса не позволит. Скорее мы увидим такие маркетинговые игры: номинальная цена повысится, а сделки будут проходить по индивидуальным договорённостям, в результате торга.
Если говорить по сегментам: жильё премиум-класса на подобные события реагирует вяло. Часть богатых станет ещё богаче; будет пауза, потом рынок восстановится. В целом, полагаю, участники рынка коммерческой недвижимости  переживут этот валютный шторм спокойнее, чем те, кто работает с жильём. В «коммерции» меньше эмоций, здесь опираются на цифры: прояснится картина, пересчитают доходность, выставят новые цены… Какое-то время будет оставаться пространство для компромисса, для шагов навстречу клиенту.
Госпрограммы урезать не будут (уж до 22 апреля точно) – от них зависит огромное количество людей, это социально чувствительная тема. Со временем, возможно, снизится доля одобренных субсидий и льгот. Но в публичном пространстве всё останется.

Светлана Денисова,
начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Если посмотреть на структуру мирового капитала, то доля недвижимости составляет в нём до 60%. 
А в периоды глобальных кризисов она нарастает. Не становится физически больше, поскольку лихорадочно новые метры не строятся, но растёт их стоимость. Средства выводятся из высокорисковых активов и вкладываются в недвижимость. Это закон мировой экономики. Такая у акул бизнеса привычка. 
За последние пять лет в Петербурге «квадрат» подорожал на 40%. Вот и ответ: недвижимость остаётся абсолютно надёжным и ликвидным видом вложений. Ни один депозит такой доходности не обеспечит. У нас уже выросло количество обращений. Ставки по ипотеке пока очень привлекательные, хотя не факт, что они долго сохранятся на этом уровне. Вопрос только в том, в кризис какой глубины мы войдём.

Владимир Мечтаев,
управляющий партнёр АБ «ФРЕММ»:
– Для тех, кто считает цены в долларах и планировал покупку, всё разом подешевело. Для продавцов ситуация обратная, скорее они не станут торопиться.
Сложно дать совет Центробанку. Ему приходится выбирать из двух плохих решений. Может, поэтому ставку и не станут менять.
Падение рубля вполне может стать поводом для повышения цен на жильё. Валютная составляющая так или иначе присутствует в себестоимости строительства.
Скорее всего, в текущем году существенных изменений по госпрограммам не будет. Бюджет ведь уже утверждён, и деньги у правительства есть. А на 2021-й сокращения возможны (если, конечно, кризис не исчезнет куда-то чудесным образом).

Анжелика Альшаева,
генеральный директор агентства недвижимости ГК «КВС»:
– Делать выводы пока рано, нужно посмотреть, как будут развиваться события дальше. Вполне возможно, что всё вернётся на круги своя. Но уже можно констатировать, что «чёрного вторника» после выходных не произошло, как это было в 2014-2015 годах, когда скупали буквально всё: технику, машины, недвижимость, евро и доллары, даже когда курс уже перевалил за 100 рублей. Ситуация не повторилась, и если кризис грядёт, он будет развиваться по другому сценарию.
С одной стороны, можно порадоваться, что сограждане стали взвешенно подходить к подобным ситуациям, не создавая ажиотаж и не увеличивая инфляцию. С другой, возможно, сейчас у людей гораздо меньше свободных средств. Мы не видим паники, горожане заняли выжидательную позицию. К нам поступали звонки от клиентов, которые хотели бы вложить средства на фоне нестабильности, но это единичные обращения. И это позитивно.
Чрезмерный ажиотаж плох тем, что после него неминуемо идёт спад. Мы сейчас наблюдаем хороший спрос весеннего периода.
После 2014–2015 годов в строительной отрасли уже прошла волна импортозамещения, так что себестоимость в наиболее чувствительном к ценам масс-маркете не должна значительно измениться. Негативный сценарий возможен, только если Центробанк изменит политику по ключевой ставке. При её повышении вырастут и ставки по ипотеке, возможно частичное сворачивание программ госсубсидирования. Но пока ситуация складывается так, что предпосылок для повышения инфляции нет. 
Хочется верить, что в ситуации с ОПЕК+ наше правительство заранее оценило риски и приняло необходимые меры, чтобы минимизировать негативные последствия.
Не думаю, что будет резкая реакция на события со стороны застройщиков. То, что мы сейчас наблюдаем, не даёт оснований повышать цены. Кроме того, платёжеспособный спрос не растёт. 
А с переходом на эскроу-счета цены и так стали более «колючими».

Александр Орт,
президент Группы компаний «ННЭ», заслуженный строитель России:
– Коронавирус стал тем ката­ли­за­то­ром, который спро­воцировал дальнейшее развитие событий, в том числе падение цен на нефть и, естественно, обвал рубля. Ведущие аналитики прогнозируют, что это приведёт к очередному финансовому, а следовательно, и строительному кризису, как это было в 2008 году. Наши граждане, пережившие уже не одно потрясение, вряд ли поддадутся панике и побегут скупать всё подряд. Естественно, федеральное и региональные правительства будут пересматривать финансирование, сделав акцент на решении первоочередных проблем и отложив долгосрочные программы. 
Учитывая, что наш рынок – довольно инертная структура, финансовый шторм в строительстве стоит ожидать не на первой волне кризиса, а на 2-й – 3-й. Но будем надеяться, что очередную турбулентность мы успешно переживём.

Екатерина Запорожченко,
коммерческий директор компании Docklands Development:
– Если ситуация не стабилизируется и рубль продолжит слабеть, ЦБ вполне может увеличить ставку. Но единовременно большого повышения не будет.
Мне кажется, паника преувеличена. Это не 2014-й и уж точно не 2008 год, когда люди теряли работу с долгами по валютной ипотеке. С того времени изменилась и культура сохранения средств. Жильё сейчас уже не считается безальтернативным инструментом. Рост рынка сервисных апартаментов – одно из веских тому подтверждений. Что касается цен, они, безусловно, будут меняться из-за курса, особенно в проектах, где материалы закупают за рубежом.
Не вижу причин, по которым качественные апарт-комплексы должны пострадать. Особенно, если мотив покупки у клиентов инвестиционный. Гостиничная недвижимость под грамотным управлением способна принести больший доход, чем обычная квартира.
Мы почти четыре года жили с ослабленным рублём, и это не помешало продлить и расширить действие таких социальных программ, как материнский капитал, например.
С наименьшими потерями этот шторм пройдут те, кто не поддастся страхам. Сейчас нужно стараться по максимуму сокращать долговую нагрузку и сформировать надёжную финансовую подушку, если её ещё у вас нет.

Оксана Кравцова,
генеральный директор ГК «Еврострой»:
– Очередные волнения на мировых рынках, накопленные и рождённые целым рядом факторов, безусловно, не пройдут бесследно. Но делать сейчас объективные прогнозы о повышении или сохранении ставки ЦБ, субсидировании государственных программ, ажиотажном спросе – бесполезно. Многие заняли выжидательную позицию. Мы, например, зафиксировали цены на все объекты до 31 марта.
Несмотря на все перипетии, рынок дорогостоящего жилья остаётся одним из самых кризисоустойчивых. Элитный сегмент наименее чувствителен к колебаниям курса национальной валюты. Независимо от экономической ситуации он стабильно демонстрирует пусть и осторожный, но рост. Такая недвижимость остаётся проверенной стратегией сохранения капитала. Особенно в условиях, когда сбережения клиентов хранятся в различных валютных корзинах.

Руслан Сухий,
профессиональный инвестор, руководитель YouTube-канала «Рентавед»:
– Полагаю, на рынке недвижимости можно ожидать повторения пройденного сценария, когда по уже сложившейся российской традиции при скачке курса доллара многие спешат покупать недвижимость и импортные товары. Если так произойдёт, то сначала наступит хороший период для застройщиков, которые смогут увеличить продажи без всяких акций и скидок. А когда население избавится от рублёвой массы, на рынке появится дефицит покупателей с живыми деньгами. Поэтому роста цен на новостройки я не прогнозирую.
Ожидать снижения цен на недвижимость в рублях тоже не стоит. В строительстве остаётся импортная составляющая. В итоге девелоперам придётся делать проекты более экономичными, например, снижать расходы на отделку. Строить будут меньше и более бюджетное жильё.
Для стабилизации экономики в ближайшее время Центробанк поднимет ключевую ставку. В результате ипотечные кредиты подорожают и станут менее доступными для широкого круга населения, что не лучшим образом отразится на продажах и ценах. Поэтому если есть возможность, лучше кредит в рублях брать сейчас по низкой ставке. В том числе и на покупку с инвестиционными целями.
Как показал прошлый кризис, хорошее жильё классов «бизнес» и «элит» потеряло меньше всего. 
А вообще всем желающим инвестировать в недвижимость на российском рынке следует запастись терпением и деньгами в ожидании момента для покупки с дисконтом.

Андрей Березин,
председатель правления ИК «Евроинвест»:
– Падение рубля, скорее всего, станет поводом для увеличения цен. Не прямо сейчас, но в перспективе точно. 
Недвижимость в России всегда показывала стабильный рост. Мы наблюдаем всплеск обращений покупателей, потому что основная часть населения не сильно подкована в теме инвестиций, а простой и понятный метод сохранения средств – это недвижимость. Лучше, конечно, чтобы она была достроена или почти достроена. В 2014-м выросли ипотечные ставки, а сейчас банки не торопятся поднимать проценты. Повлияет на ситуацию и введение эскроу. Застройщики теперь в меньшей степени привязаны к покупательскому спросу.

Сергей Мохнарь,
директор департамента развития ГК «ПСК»:
– Да, действительно, состоялся слёт «чёрных лебедей». Хорошая новость в том, что не все факторы имеют влияние. Коронавирус первичный рынок Петербурга вообще не затрагивает. Несколько сделок с иностранцами, возможно, в сегменте дорогой недвижимости не состоятся. Но эти объёмы даже не на уровне, а сильно ниже статистической погрешности. 
Ситуация с рублём сложнее и интереснее. «Первичка» на такие явления реагирует далеко не сразу. Есть определённый запас устойчивости, и, если показатели в ближайшее время вернутся на прежний уровень, реакции вообще не будет. Цены не вырастут. Если же мы окончательно окажемся в новой реальности, с долларом за 70–75 рублей, показательными будут следующие две-три недели. Мы увидим, какие шаги предпринимает ЦБ для защиты спроса и снижения инфляции и какова будет реакция правительства.
Главное правило – не торопиться и не паниковать. Любой кризис таит и возможности. Например, мы решили в марте снизить цены на 3–5% в наших проектах жилья и апартаментов. 
Резкого удорожания недвижимости на данный момент не предвидится. У отрасли и покупателей нет причин для волнений. Небезосновательны прогнозы, что нефть вернётся на уровень $40–45 за баррель, а вслед стабилизируется и рубль.
Если оценить динамику цен на недвижимость за последние 15 лет, то даже в долларовом эквиваленте рост на уровне 100%. Сейчас в фокусе будут, в первую очередь, апартаменты, что обусловлено их инвестиционным характером и стоимостью.

Андрей Бойков,
партнёр Rusland SP:
– Апокалиптических прогнозов делать не буду: всё же это не первый кризис в России. Опыт 2008-го и 2014 годов показал, что недвижимость – наиболее стабильный и в ряде случаев более прибыльный вариант инвестиций, нежели фондовые рынки. Кризис как раз лучшее время для приобретения недвижимых активов, поскольку есть возможность договориться о хорошей цене, а затем получить неплохой доход от аренды или перепродажи. Наиболее стабильным сектором остаётся жильё. В коммерческом сегменте корректировки, вероятно, будут. По крайней мере, приостановится рост ставок аренды в стрит-ритейле и по офисам.
Что касается сервисных апартаментов, нужно учитывать фактор снижения туристической активности из-за коронавируса. Это относится и к сегменту классических гостиниц. Мы видим, как отменяются различные массовые мероприятия, включая ПМЭФ, которые были отличным подспорьем для загрузки отелей. Кроме того, уже пострадали многие объекты размещения, которые были завязаны на работу с китайскими туристами. Их собственникам пришлось экстренно переориентироваться на других постояльцев.

Евгений Богданов,
основатель проектного бюро Rumpu:
– Всё, что касается экономических потрясений, может закончиться только одним – дальнейшим снижением покупательской способности. Строительному рынку это грозит сжимающимся спросом на квартиры. Если инфляция разгонится, а она, скорее всего, разгонится, ЦБ в какой-то момент всё же поднимет ставку. А цены увеличатся в любом случае, и без падения рубля.
В новостях пишут, что даже за телевизорами в этот раз люди не ринулись. И, думаю, не потому, что поняли бессмысленность таких покупок, а просто нет денег. 
Что касается апартаментов, любой нестандартный формат в такие периоды проседает сильнее.
Нам постоянно говорят, что государство продолжит выполнять свои обязательства. Так что, скорее всего, господдержку не свернут. Особенно учитывая грядущий предвыборный сезон.