Дачи в правовом тумане

Новый закон о садоводствах и «лесная амнистия» создают для собственников больше угроз, чем возможностей.

К такому выводу пришли участники семинара по юридическим основам загородного девелопмента, прошедшего в лекционном зале РАД. Организаторами выступили адвокатское бюро «Качкин и Партнеры», редакция газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» и Комитет по законодательству РГУД. Вел семинар Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры».

В весеннюю сессию Госдума среди прочих важных законопроектов приняла два документа, которые существенно повлияют на рынок загородной недвижимости: законы о садоводстве и огородничестве (взамен устаревшего 66-ФЗ) и о «лесной амнистии». Оба документа регулируют права на участки и расположенные на них объекты недвижимости, большинство из которых находится за пределами населенных пунктов.

В этом сегменте регулярно возникают юридические проблемы. В силу скудного правового регулирования и наличия большого количества неоформленных (или оформленных ненадлежащим образом) объектов практически у каждого собственника загородного участка или объекта есть риски оспаривания титула.

Дмитрий Некрестьянов указал на невысокое качество подготовки законов. (Что и неудивительно, если посмотреть, сколько актов было принято в последние дни, перед тем как депутаты разъехались на каникулы.)

Г-н Некрестьянов подробно остановился на проблемах управления садоводствами. Но главный вопрос – можно ли организовывать садоводческие и дачные товарищества на сельхозземлях или нет – остался подвешенным. Для действующих проектов непосредственных рисков вроде бы нет, а вот новые поселки могут столкнуться с серьезными трудностями при регистрации построенных домов. Главная проблема: для постановки объекта на кадастровый учет нужен техплан, а его не получить без разрешения на строительство.

Спикер указал на то, что продолжает действовать закон о «дачной амнистии», и – теоретически – техплан можно получить на основании декларации (от собственника) и проекта застройки территории (согласованного правлением ДНП с местной администрацией). На практике бывают сложности.

Девелопер Дмитрий Майоров, генеральный директор компании «Русь: Новые территории» поделился собственным опытом упреждающих проверок. Г-н Майоров сейчас создает коттеджный поселок недалеко от Сосново: дачное товарищество, и как раз на сельхозземлях. «Проект вызвал недовольство местных жителей, – рассказывает Дмитрий Майоров. – Они стали писать жалобы, к нам поехали проверки: из Комитета по природным ресурсам, из прокуратуры и так далее. Нарушений не нашли, о чем и составили соответствующие акты». Теперь статус проекта защищен кипой протоколов.

С «лесной амнистией» ситуация несколько проще: те собственники, участки и дома которых угодили в сферу «двойного учета» (то есть приписаны к лесным землям), смогут их легализовать. Не все подряд, конечно, но при соблюдении определенных условий.

Из позитивного – Дмитрий Некрестьянов напомнил об «амнистии на скважины»: в ближайшие два года садоводов не будут штрафовать за отсутствие лицензии на пользование недрами.