Суд зрит в корень «долевки»

Положения 214-ФЗ должны применяться ко всем договорам, связанным с привлечением денег в строительство, независимо от их названия.

Это один из основных выводов, который содержит обзор судебной практики, подготовленный Верховным судом РФ. В нем говорится, что суды, независимо от формы договора, должны установить его действительное содержание и цели. Если выяснится, что при совершении сделки имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к ней должны применяться положения 214-ФЗ, в том числе предусмотренные им меры ответственности.

Бумага – не главное

В пример ВС приводит несколько таких дел. Так, гражданин обратился за неустойкой в связи со срывом сроков передачи квартиры, но суды первой и апелляционной инстанции ему отказали. Дольщик предъявил предварительный договор купли-продажи, да еще и полученный по договору цессии. Верховный суд с такой позицией не согласен. Деньги по договору фактически привлекались для строительства квартиры в многоквартирном доме, сроки передачи в договоре указаны, а значит, надо применять положения 214-ФЗ.

В другом случае суды, отказывая гражданину в неустойке, ссылались на то, что предварительный договор купли-продажи обязывает заключить в будущем основной договор, а не обязанность застройщика передать квартиру. Также в материалах дела не было сведений об отводе участка, разрешении на строительство и доказательств того, что компания, продавшая квартиру, является застройщиком. Верховный суд решил, что и в этом случае применимы требования 214-ФЗ. А отсутствие нужных документов свидетельствует о нарушениях при привлечении денег граждан, но не освобождает компанию от ответственности.

Отметим, что выводы Верховного суда не стоит понимать буквально. Предварительные договоры и договоры инвестирования лучше все равно не заключать. Это избавит от многих возможных проблем, возникающих при использовании «серых схем».

Без «котов в мешке»

Верховный суд также полагает, что при заключении договора застройщик должен предоставить дольщику полную и достоверную информацию о потребительских свойствах и характеристиках дома, его местоположении, составе и расположении общего имущества. Кроме того, хоть в 214-ФЗ и нет такой меры защиты дольщиков, как замена квартиры на равнозначную, эту норму можно прописать в договоре долевого участия.

В пример приводят дело, о котором NSP уже писала. Судебный прецедент создан в Москве. Дольщик требовал замены квартиры, поскольку обнаружил менее чем в трех метрах перед своими окнами газорегуляторный пункт. Замены добиться не удалось, но суд обязал застройщика переоценить квартиру. Компания была обязана еще при заключении договора (на этапе стройки) уведомить дольщика о предполагаемом месте размещения ГРПШ. Поскольку  это прямо влияет на качество жилья (с точки зрения безопасности, шумовых характеристик и т.д.).

Кроме того, Верховный суд полагает, что ЖСК, созданный в связи с банкротством застройщика и достраивающий объект, обязан принять в члены всех дольщиков. Дело в том, что один из таких кооперативов отказал гражданину, который нарушил сроки «преимущественного права на прием в члены», установленные в уставе.

Есть в обзоре практики и вывод о том, что уведомление дольщика о переносе сроков строительства не влечет изменения сроков, предусмотренных в договоре. Для этого гражданин и застройщик должны заключить отдельное соглашение и зарегистрировать его Росреестре.

Отдельно ВС разъяснил ответственность за нарушения 214-ФЗ, порядок расчета неустоек и т.п. Подробнее об этом мы расскажем в одном из следующих материалов.