НАШ ЦИТАТНИК: «Сейчас мы наблюдаем «неестественный» спрос: квартиры покупают даже те, у кого жилищный вопрос не первоочередной…» Никита Пальянов

22 октября, 09:45

"Как рассчитывается доходность апартаментов?"

24 марта в 12:17
3 685

"Как рассчитывается доходность апартаментов?"

Екатерина Лисовская, генеральный директор отельного оператора PLG, о том, как рассчитывается доходность апарт- и инвест-отелей.

Лисовская Екатерина
Лисовская Екатерина
генеральный директор УК «Плаза Отели»
PLAZA LOTUS GROUP

За последние три-пять лет на петербургский рынок вышло достаточно много проектов, созданных как для удовлетворения туристического спроса, так и для получения дополнительного дохода инвесторами. Вилка доходности, которую обещают девелоперы, достаточно широкая – от 8 до 16% годовых. Откуда берутся эти цифры и существуют ли гарантии получения такой прибыли?

Первый фактор, обеспечивающий успех будущего гостиничного проекта, – учёт потенциальных рисков с пониманием того, что их больше, чем любой из нас может спрогнозировать. В 2020 году одним из них стала пандемия коронавируса, которая существенно сократила турпоток в Россию. В Петербурге зафиксировано более 7000 отказов от бронирования номеров только за первый квартал 2020 года. И число аннулированных броней продолжит расти. Это серьёзный аргумент в пользу максимально пессимистичных исходных данных, на которых должно базироваться любое планирование. В этих условиях управляющие компании готовятся максимально экономить: сокращать или полностью отказываться от аутсорсинга, отправлять персонал в вынужденный отпуск, снижать все операционные расходы. По реалистичным прогнозам, вероятнее всего, отрасль начнёт восстанавливаться не раньше апреля-мая 2021 года. Зато по окончании пандемии сработает отложенный спрос, и цены на размещение поползут вверх.

Второй фактор – это локация. Если оставить за скобками ситуацию с COVID-19, туристическая отрасль Петербурга динамично развивается последние несколько лет. В 2019 году город впервые в истории принял более 9 млн туристов (+10% по сравнению с футбольным 2018-м). При этом в центре нет гостиниц с большим номерным фондом – от 1000 номеров, а стоимость проживания там достаточно высока. Туристы становятся более требовательными и экономными одновременно. Они ищут недорогой качественный номерной фонд с необходимыми сервисами вблизи транспортных узлов, откуда легко можно добраться до центра Петербурга, аэропорта, деловых площадок и пригородов. Если локация соответствует таким критериям, она идеально подходит для кратковременного пребывания и, соответственно, будет генерировать хорошую доходность.

Третье – аналитика. Если девелопер выходит на рынок трёхзвёздочных апарт- и инвест-отелей, он обязательно учитывает операционные показатели гостиниц Петербурга аналогичной звёздности. К примеру, средняя стоимость номера в категории «три звезды» в 2019 году выросла на 3,7% по сравнению с 2018-м – до 4000 рублей. Доходность на номер в день увеличилась на 12,6%, до 3000 рублей, а средняя загрузка достигла 85% (+8,5%). При разработке инвест-отелей мы тщательно анализировали статистику за последние пять лет. Это помогло оценить туристический поток, который придёт в город, учесть фактор высокого и низкого сезонов и т.д. В итоге мы опираемся на цифры, которые будут достигнуты при самом пессимистичном прогнозе.

Четвёртое – адекватный учёт времени на маркетинг. Любой отель должен иметь возможность «раскрутиться»: заключить контракты с туристическими компаниями, набрать пул постоянных клиентов, наладить стабильную оборачиваемость гостей. Для набора крейсерской скорости проектам любого масштаба требуется несколько лет. Например, достигнуть заполняемости в 63% в инвест-отеле «Интуит» на Витебском проспекте мы планируем на третий операционный год. 

Обозначенные факторы определяют успех отельного бизнеса. Если все они учтены девелопером, у него есть возможность разработать востребованные рынком доходные программы, то есть предложить инвесторам качественный и работающий финансовый сервис, а будущим резидентам – комфортную современную городскую среду.

Как правило, девелоперы разрабатывают программы с дифференцированной доходностью. К примеру, есть программы доходности, в рамках которых инвесторы заключают договор аренды с управляющей компанией и получают гарантированные выплаты вне зависимости от заполняемости их номера. Как правило, оплату коммунальных услуг также берёт на себя отельный оператор. Разумеется, сумма выплат будет существенно меньше, чем по программам так называемого участия в прибыли, в которых УК выплачивает собственнику определённый процент от выручки. К примеру, мы выплачиваем инвестору 75% выручки, а 25% оставляем себе. Вознаграждение отельного оператора включает оплату комиссионных платежей онлайн-агрегаторам, уборку номера, заработную плату персонала и компенсацию других операционных расходов. Однако если в течение месяца номер не сдаётся, инвестор не получает прибыль и оплачивает «коммуналку» самостоятельно. Сравнительно недавно на рынке появился новый метод формирования выручки путём деления дохода отеля между всеми собственниками. Деление происходит пропорционально количеству приобретённых квадратных метров, независимо от заполняемости конкретного номера. К примеру, студия площадью 33 кв.м по такой программе может приносить инвестору 19 000 рублей в месяц. А двухкомнатный номер площадью 54 кв.м – 55 000 рублей.

9 апреля 2020 в 12.00, NSP.ru организует  семинар в формате online.   

О том, как изменится доходность апартаментов после завершения карантина и какие требования будут предъявлять к комплексам апартаментов и квалификации УК обсудят в прямом эфире Екатерина Лисовская, генеральный директор отельного оператора PLG и обозреватель NSP - Дмитрий Синочкин.   

Регистрируйтесь, чтобы слушать семинар в онлайн-режиме и задавать вопросы спикерам! 9 апреля (до 10.00), на указанный вами э-адрес, мы направим ссылку для подключения.  

Видеозапись будет доступна на сайте с 10 апреля.

Присылайте ваши вопросы заранее на e-mail модератора: n-peter@mail.ru