«Амнистия» приводит к самострою
Упрощенная регистрация собственности на дома ИЖС делает миллионы россиян потенциальными нарушителями.
Закон о «дачной амнистии», в соответствии с которым каждый владелец участка может построить на нем дом и зарегистрировать его по декларации, был принят в 2006-м и действует до 1 марта 2018-го.
Однако с августа этого года кадастровые палаты и регистрационные службы во многих регионах России приостановили регистрацию построек на участках ИЖС по декларации. В правилах «дачной амнистии» ничего не изменилось. Однако в июле вступил в силу 361-ФЗ, с многочисленными поправками в законы о регистрации, кадастре и пр.
Возможно, законодатель пытался исключить (или минимизировать) попытки возведения на участках ИЖС многоквартирных домов. Борьба с многоквартирным самостроем – «горячая» тема последних полутора-двух лет.
Упрощенный порядок регистрации с 2006 года распространялся на садовые и дачные дома, на ИЖС и участки личных подсобных хозяйств (ЛПХ). С конца лета 2016-го регистраторы для постановки на учет на землях последних двух категорий стали требовать разрешение на строительство и разрешение на ввод в эксплуатацию.
12 сентября Минстрой выпустил разъяснительное письмо (№29543-ВЦ/03): про регистрацию там ни слова, просто указано, что для возведения любых капитальных объектов, в соответствии с Градкодексом, требуется разрешение на строительство.
19 сентября свою позицию насчет учета построек ИЖС сформулировали юристы Минэкономразвития (письмо № Д23и-4285). В документе указано: «Упрощенный порядок оформления прав граждан на созданные ими объекты индивидуального жилищного строительства (так называемая дачная амнистия) заключается в отсутствии необходимости получать и предоставлять для осуществления государственного учета и государственной регистрации прав разрешение на ввод в эксплуатацию таких объектов…»
И далее: «представление разрешения на строительство такого объекта для целей государственной регистрации права не требуется».
Тем не менее, как сообщают СМИ, кадастровые инженеры из регионов размещают на профильных форумах «ворох отказов в регистрации»: без разрешения на ввод не получить техплан, а для ввода в эксплуатацию необходимо разрешение на строительство. Попытки оформить его задним числом также бесполезны: обследование фиксирует на участке незаконное строение, и оформление каких-либо следующих документов невозможно.
А в перспективе – еще интереснее: повышение налогов за отсутствие на участке «законной» постройки, иски о сносе самостроя…
«При отсутствии разрешения (на строительство. – NSP) кадастровая палата откажет в кадастровом учете, а следовательно, невозможно будет зарегистрировать право собственности на жилой дом», – говорит первый зам. руководителя Московского областного БТИ Александр Беднягин. (Цитируем по публикации в журнале «Деньги».)
Юристы считают оптимальным вариантом регистрацию через суд. Шансы не стопроцентные, но все же довольно высоки. Потери времени и денег гарантированы в любом случае.
Однако «отказная» практика сложилась не везде. Мы запросили Управление Росреестра по Ленобласти. В официальном ответе говорится: «Оформление прав на индивидуальные жилые дома по «дачной амнистии» сейчас возможно. Для проведения регистрационных действий на объект ИЖС не требуется разрешение (акт) на ввод в эксплуатацию». Технический план для постановки на учет может быть изготовлен на основании техпаспорта (их выдавали БТИ до 1 сентября 2012 года). Если нет проектной документации, ее может заменить декларация.
За 9 месяцев 2016 года в области по упрощенной схеме зарегистрированы 1474 объекта ИЖС.
В Петербурге за прошлый год сданы в эксплуатацию 1270 объектов ИЖС, сколько из них по «амнистии» – неизвестно. (Специалисты петербургского Управления Росреестра пояснили: таких объектов немного, и с каждым годом все меньше.)
По отзывам опрошенных NSP юристов и специалистов по кадастровому учету, в массе принятых за последнее время поправок и разъяснений найти основания для приостановки учета – проще простого. И за это чиновников не накажут.
По данным Минэкономразвития, в России на 4,4 млн участков со статусом ИЖС нет зарегистрированных построек.
А с 1 января 2017-го вступит в силу новый закон о регистрации недвижимости. И вот тут-то и начнется самое интересное.