Закон перепахали

yle="text-align: justify;">Первого марта вступили в силу поправки в Земельный кодекс, предусмотренные 171‑ФЗ.

Изменения вносятся также в Градостроительный и Лесной кодексы, в законы о регистрации и кадастре и еще в три десятка нормативных актов.

Текст поправок занимает около 300 страниц; некоторые эксперты называют предстоящую реформу земельной революцией. Новации в большей степени затронут областные земли, хотя и в Петербурге многое придется менять.

Главным распорядителем территорий становятся муниципалитеты первого уровня. Если в поселении приняты генплан и ПЗЗ, администрация получает право распоряжаться неразграниченными государственными землями. Говорят, в области главы районов, пару недель назад осознав, что полномочия уходят из рук, пришли в ажитацию. Буквально в декабре область отобрала у ОМСУ право согласовывать стройки — так теперь муниципалы получили в руки «земельный рычаг»! Конечно, и земельные полномочия можно забрать на уровень субъекта РФ. Но случился казус: только вместе с бюджетными потоками, то есть — с нового финансового года, с 1 января 2016‑го. Будет интересно!

В Петербурге, в силу особого статуса, Смольный и так распоряжается неразграниченными участками. Однако теперь возникает обязанность свободные территории продавать (см. ниже).

Все процедуры выстроены «сверху вниз»: база — это документы комплексного терпланирования, и уже на их основе выделяется участок, а не наоборот. Такой подход позволит избежать точечной хаотичной застройки и появления объектов, не обеспеченных дорогами и инфраструктурой.

Одна из ключевых сегодняшних проблем: чтобы купить муниципальную землю, гражданин или фирма должны были обратиться в местную администрацию и представить акт выбора участка. А местные власти его рассматривали. При этом ни сроки, ни основания для отказа установлены не были. Теперь готовить акт выбора участка не нужно; до конца года местные власти должны составить Публичную кадастровую карту поселения, обозначить на ней все свободные земли и указать объекты, которые разрешается строить. Заявитель может выбрать участок и подать в муниципалитет бумагу. Начальная цена на торгах будет равна кадастровой стоимости. Возможные причины отказа приведены в отдельном закрытом перечне.

В этой важной новелле два «подводных камня». Во‑первых, понадобится политическая воля, то есть нажим на ОМСУ, чтобы такие карты были составлены и обнародованы. Во‑вторых, хитрые муниципалы смогут подсуетиться и заранее подать на наиболее интересные участки заявки от «родственных» фирм или знакомых граждан.

В области оформлять участок и ставить его на учет, скорее всего, будет сам заявитель. В городе это обязаны сделать за счет бюджета.

Упрощаются проблемы для девелоперов, занимающихся комплексным освоением. Упрощается согласование линейных объектов: не нужно выделять участок под ЛЭП или трубопровод, достаточно оформить сервитут. Не понадобятся абсурдные аукционы на «социалку»…

Определилась судьба долгостроя. Застройщик может получить землю в аренду максимум на 10 лет. Если не справился — участки с незавершенкой выставят на торги.

Очевидно, что в ближайшие месяцы будут востребованы работающие алгоритмы, пошаговые инструкции. Отдельно — для садоводов и дачников. Отдельно — для застройщиков, ведущих комплексное освоение. Для тех, кто присмотрел свободные земли. И так далее.

Юристы без работы не останутся; «НП» планирует серию публикаций на эту тему.