НАШ ЦИТАТНИК: «В третьем квартале заметно сокращение объёма сделок с новостройками. Но, полагаю, по итогам года девелоперы окажутся в плюсе – за счёт активных продаж в I полугодии. А вот «запаса» для снижения цен практически нет из-за возросшей себестоимости...» Максим Жабин

23 октября, 11:10

Учетные страсти

20 января 2014 в 05:00
4 201

Учетные страсти

Граждане, застройщики и участники рынка с грехом пополам осваивают нововведения, связанные с кадастром (постановка на учет капитальных объектов, включая жилые дома и квартиры). А на подходе — очередные новации. И не просто пакет поправок, а целый закон о регистрации. Его готовят по заказу Росреестра специалисты трех организаций: фонда «Институт экономики города», Центра развития континентального права и Фонда законодательных предложений.

trong>Граждане, застройщики и участники рынка с грехом пополам осваивают нововведения, связанные с кадастром (постановка на учет капитальных объектов, включая жилые дома и квартиры). А на подходе — очередные новации. И не просто пакет поправок, а целый закон о регистрации. Его готовят по заказу Росреестра специалисты трех организаций: фонда «Институт экономики города», Центра развития континентального права и Фонда законодательных предложений.

Проблемы регистрации и кадастрового учета обсуждались в ходе дискуссии, организованной СРО НП «Кадастровые инженеры» и ОАО «Региональное управление геодезии и кадастра» при информационной поддержке нашего еженедельника.

Лариса Усович:

– Направление движения нам задал Гражданский кодекс РФ. Это важно для понимания того, какие подходы были реализованы в проекте нового закона, объединяющего положения закона о государственной регистрации (122‑ФЗ) и закона о кадастре (221‑ФЗ). Основные принципы госрегистрации: проверка законности ее основания, публичность и достоверность госреестра. Государственная регистрация проводится по заявлению лиц, совершивших сделку. Исключение устанавливается специальным законом. Есть также права, возникающие в силу закона. В этом случае запись о праве вносится в реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия.

Если сделка совершена в нотариальной форме, запись в реестр может быть внесена по заявлению любой стороны сделки. Чтобы не нарушать законные права лиц, мы должны предоставить заявителям право отказаться от передачи документов через нотариуса.

ГК ввел новые понятия. Например, отметки в госреестре о возражениях в отношении зарегистрированного права и о наличии судебного спора по объекту. Первую вносит предыдущий правообладатель, и она может находиться в реестре три месяца, в течение которых должно быть принято решение, будет лицо, внесшее отметку, оспаривать зарегистрированное право, либо отметку погасит регистратор, либо заинтересованное лицо ее аннулирует.

Отказ в государственной регистрации подлежит оспариванию в суде.

На сегодня у нас создался дисбаланс прав участников оборота, потому что не совсем понятно, кто будет нести ответственность за проведение правовой экспертизы, за совершение регистрационного действия. Сейчас нотариус отвечает, только если доказана его вина. Неясно, может ли орган регистрации права оценивать законность нотариальных актов…

В новом ГК появилась статья, которая устанавливает ответственность органов регистрации. Возмещению подлежат убытки в случаях незаконного отказа в регистрации прав на имущество, уклонения от госрегистрации, внесения в реестр незаконных или недостоверных сведений о праве, нарушения предусмотренного порядка регистрации.

ГК сложно написан, и с введением разделов вещного права трудности возрастут. Даже экспертам высокого уровня тяжело разобраться.

При подготовке этого закона мы исходили из многолетнего опыта функционирования уже созданной системы регистрации прав и учета. Кстати, положения 250‑го закона «убиты» не будут. Сохранена большая доля преемственности.

Сегодня проект отражает мнение экспертов. Он еще не включает предложений Министерства финансов, Минюста. Не позже марта 2014‑го документ будет внесен в Госдуму.

Идеология проекта исходит из того, что реестр ведется исключительно в электронной форме. При подготовке закона мы переделали правила ведения Госреестра недвижимости, разработали положение об информационном взаимодействии и доработали порядок выдачи сведений.

Мы рассмотрели возможность установления разумной компенсации при утрате права собственности у определенных категорий лиц — 10 млн рублей. Компенсация может быть выплачена по жилому помещению, участку, на котором расположен жилой дом, участку, предназначенному для строительства жилья.

Плату в гарантийный фонд вносят физические лица при регистрации прав на объекты, названные выше. По объекту стоимостью 5 млн за гарантии вы заплатите: у нотариуса — 40 000, по договору страхования титула — 22 500, в гарантийный фонд — 1800 рублей.

Мы установили четкий перечень прав и обязанностей регистраторов, расширили их полномочия, но при этом возложили на них серьезную ответственность. Я считаю, что необходимо пересмотреть должностной оклад регистратора. Его статус должен быть равен статусу судьи! Поэтому мы предлагаем, чтобы зарплата регистратора состояла из оклада и доплат, и размер оклада должен примерно соответствовать размеру оклада руководителя управления министерства РФ. Доплата должна устанавливаться исходя из сложностей совершенных регистрационных действий.

Из зала:

– Планируется ли обязательность обращения к нотариусу для совершения сделок с недвижимостью? Каким образом должны подаваться сведения на регистрацию? Что-то передает нотариус, а с другой стороны, сведения должны приходить из ФНС и других источников…

Лариса Усович:

– Обязательность не введена и пока не планируется. Но с учетом последних инициатив Нотариальной палаты РФ я ничему не удивлюсь.

Из зала:

– В нескольких субъектах РФ будет проводиться эксперимент с обязательным удостоверением сделок…

Лариса Усович:

– Идея-фикс Нотариальной палаты — сделать удостоверение сделок обязательным. Эта идеология заложена в законопроект о нотариате, который размещен на сайте Минюста. Эксперимент заключается в том, что документы, поданные на регистрацию нотариусом, предписано регистрировать в течение пяти рабочих дней. Вопрос, как в такой ситуации будет справляться Росреестр…

Владимир Рожков:

– Регистрация за пять дней — это волюнтаристское решение. Есть и технические нюансы. Не знаю, как будем справляться. Что касается нового закона, мы считаем, что он необходим. Разделять кадастровый учет и учет правовой — это неправильно.

Из зала:

– С 1 января «долевка» должна сопровождаться гарантиями по договорам страхования или банковскими. Как быть с договорами, поданными на регистрацию раньше?

Владимир Рожков:

– Если договор подан до 1 января, думаю, старый порядок будет сохраняться. А если после 1 января — как поступать? Мы сами не знаем. Направили запрос в Москву… Из зала:

– О разделении ответственности регистратора и нотариуса: если застройщик регистрирует право на объект, а потом суд приговаривает постройку к сносу — кто будет отвечать?

Лариса Усович:

– Здесь прямая ответственность должна быть на органах местного самоуправления, которые давали разрешение на строительство. Точнее спросить так: кто должен контролировать ситуацию, чтобы на участке не было зданий, нарушающих градрегламент? Это ОМСУ. Обязанность регистратора — работать с представленными документами. Регистратор не должен выезжать и смотреть, в каком состоянии объект. Только во Франции нотариус выезжает на объект для заключения сделки.

Из зала:

– Будут ли вноситься изменения в закон в отношении «ранее учтенных» участков? Для этих территорий имеются проекты планировки. А инвестор ничего не может с ними сделать…

Ирина Ткаченко:

– Да, есть такая проблема. В законодательстве сейчас не предусмотрено снятие с учета участков со статусами «ранее учтенный» и «учтенный». Только со статусом «временный». Мы понимаем проблемы застройщиков и инвесторов, им некуда деваться. Но Кадастровая палата не может нарушать законодательство. Можно несколько участков объединить…

Дмитрий Синочкин:

– Участники дискуссии предлагают в новом законе расширить категорию объектов, снимаемых с учета.

Алексей Лебедев:

– В октябре прошел Всероссийский съезд кадастровых инженеров. Мы решили поддержать инициативу МЭР по введению обязательного членства кадастровых инженеров только в одной организации и обязательной переаттестации. Необходимо также внедрить порядок досудебного оспаривания и отмены неправомерных решений кадастровых органов и закрепить его законодательно.

Нужно также законодательно закрепить требования к образованию и квалификации, установить объем полномочий кадастровых инженеров.

Еще одно решение съезда: надо создать Национальную палату, объединяющую СРО кадастровых инженеров. У Палаты должны быть полномочия по разработке и утверждению федеральных стандартов, выработке правил профессиональной этики. Она должна представлять интересы СРО при разработке государственной политики в сфере кадастровой деятельности…

Лариса Усович:

– Фирма, которая осуществляет кадастровую деятельность, должна иметь в штате не менее двух специалистов с аттестатом. Но кадастровый инженер может работать и как индивидуальный предприниматель. Саморегулирование в этой сфере можно организовать по территориальному или экстерриториальному принципу. Территориальный принцип — в одном субъекте одна СРО. Экстерриториальный — либо несколько СРО в одном субъекте, либо одна СРО в нескольких субъектах.

Из зала:

– Каков порядок исправления ошибки, допущенной кадастровым инженером? И насколько подорожают квартиры из-за необходимости кадастрового учета?

Валерий Малинин:

– Порядок исправления кадастровой ошибки всем известен. Заявительный. С заявлением об учете изменений может обратиться только собственник.

Дмитрий Синочкин:

– Но при сдаче дома в эксплуатацию в нем еще нет собственников!

Валерий Малинин:

– Значит, необходимо решение суда. По затратам: в Ленобласти за сентябрь–ноябрь 2013‑го было построено 55 многоквартирных домов. В шести поставили на учет квартиры, в 22 вообще не начата эта работа, в остальных учет выполнен частично. То есть застройщик собрал деньги за регистрацию, объяснил (наверное) дольщику, что надо сделать, техпланы готовят разные инженеры. И получается бардак. Чтобы такого не было, с декабря 2013‑го в Кадастровой палате ЛО невозможно поставить многоквартирный дом на учет без учета всех жилых помещений, которые в нем находятся.

Из зала:

– Неправильно! Есть телеграмма Росреестра от 6 декабря. Там разъясняется, что многоквартирный дом в данный момент можно поставить на учет независимо от всех помещений!

Валерий Малинин:

– Это и приводит к кадастровым ошибкам и коррупции. Чтобы такого не было, давайте работать цивилизованно. Вы строите. Поставьте на учет, создайте все условия для дольщика. Вы выдаете акт приемки-передачи квартиры, не имея кадастрового номера. То есть объекта пока не существует!

По моему мнению, застройщик еще на стадии ввода в эксплуатацию должен поставить на учет и дом, и все помещения, а затем передать дольщику весь пакет документов.

Полный текст стенограммы «круглого стола» доступен на сайте «НП».

Участники «круглого стола»

Алексей Лебедев,
руководитель СРО НПО «Кадастровые инженеры по СПб и ЛО»

Лариса Усович,
генеральный директор Центра развития континентального права

Валерий Малинин,
заместитель директора Кадастровой палаты ЛО

Денис Тимофеев,
начальник отдела кадастрового учета Кадастровой палаты СПб

Ирина Ткаченко,
ведущий технолог отдела кадастрового учета Кадастровой палаты СПб

Владимир Рожков,
помощник руководителя управления Росреестра по СПб

Дмитрий Синочкин,
модератор, шеф-редактор «НП»

Подготовил Дмитрий Синочкин