НАШ ЦИТАТНИК: «Петербургский рынок недвижимости в стагнации с апреля. Резкого роста или, наоборот, оттока региональных клиентов я не вижу. Возможно, в период нестабильности большинство людей предпочтет вкладывать деньги там, где им уже все понятно и знакомо...» Екатерина Запорожченко

20 мая, 17:52
28 февраля 2019 в 21:00

Исключения шире правил

Ключевые темы в сегодняшнем выпуске:
Новые правила игры на первичном рынке; дачную амнистию переименовали в уведомительный порядок; криминал в погонах; еще два банкротства: Навис и Ванино.

10 марта 2020
Азбука апартаментов
Юристы в поисках собственника. Рубрика «БЕСЕДкА»

30 на 10 процентов: эти условия позволят застройщикам избежать перехода на эскроу с 1 июля

Минстрой объяснил, каким застройщикам придётся перейти на проектное финансирование и эскроу-счета.

Итак, чтобы ввязываться в историю с использованием эскроу-счетов, застройщик должен соблюдать два основных требования. Первое: степень готовности дома – не менее 30%. Второе: наличие договоров долевого участия минимум на 10% общей площади дома.

Помягче условия для проектов развития застроенных территорий (это, например. объекты петербургской реновации) и проекты комплексного освоения. В них достаточно готовности 15%.

В Петербурге на данный момент вообще нет застройщиков, готовых строить с использованием эскроу счетов. Все рассчитывают проскочить на долевке.

В целом требования ведомства вполне разумные. Правда, не вполне понятно, зачем понадобилась эта чехарда: сначала пообещали тотальный запрет долевки, потом сообщили, что запрет включат только с 1 июля, а кто успел получить согласования до этой даты, будет достраивать по старым правилам. Потом передумали и объявили: нет, все-таки с 1 июля - только эскроу. Потом еще раз передумали и ввели исключения, которые шире правил.

Коллеги с портала ИРН ру выдвинули красивую теорию. Это, мол, все не просто так, а ради выполнения поручения президента – про 120 млн. Сначала застройщики нахватали участков про запас, потом обнаружили, что актив превращается в тыкву. И наконец – что строить  им все-таки дадут, но надо поспешать: 30% - это не фунт изюму. В результате проектов на рынке окажется довольно много, и жесткая конкуренция не даст девелоперам повышать цены. В результате и много жилья построят, и строители не все разорятся.

Возможно, и так. Но мне кажется, такие многоходовочки в Минстрое придумывать особенно некому. Больше похоже, что чиновники просто реагировали на ситуацию. Ввели запрет, им на пальцах объяснили последствия – они слегка попятились. И так несколько раз. 

Прощай, дачная амнистия!

 

Вместо дачной амнистии будет действовать уведомительный порядок. Правда, не для всех.

28 февраля закончился срок действия дачной амнистии.

Напомним: упрощенный порядок предполагал, что для регистрации построенного на собственном участке домика достаточно документов на землю и декларации, описывающей постройку. Теперь обязательным требованием становится наличие техплана.

Фактически амнистия перестала действовать с августа прошлого года. Поправки в Градкодекс осложнили ситуацию для собственников. Например, в Ленобласти в 2017-м по упрощенке было зарегистрировано более 10 с половиной тысяч объектов, в 2018-м – менее двух с половиной тысяч. Сокращение в четыре раза!

Вместе с тем с начала 2019-го начал работать уведомительный порядок: собственник отправляет в местную администрацию уведомление о начале строительства (или о вводе построенного), техплан и документ об оплате пошлины.

Важно вот что: если в течение недели нет ответа – проект считается согласованным. Но это на бумаге. По факту срок, конечно, не выдерживается.

Это все здорово. Но начался разнобой в трактовках. Как мы и предупреждали, чаще всего вопрос упирается в статус участка.

В Петербурге с этим проблем меньше: вся земля относится к территории населенного пункта.

В области – по-разному. Например, в Лужском районе администрация отказывает садоводам, подающим уведомления, если СНТ расположено на сельхозземлях. Основание: нет документов терпланирования (генплана, ППТ, градплана участка, межевого плана и так далее). А для «сельхозки» градпланы и вовсе не предусмотрены. Но нужен хотя бы проект организации застройки (ПОЗ), утвержденный муниципалитетом.

Ситуацию дополнительно затрудняет запрет на капитальное строительство в границах сельхозугодий чего-либо, кроме фермерских домов (участок – не менее 1 га) и построек для сельхозпроизводства.

Сейчас из 800 000 га областных сельхозугодий более 44 000 га занимают садоводства, дачные объединения и ИЖС. С точки зрения закона, десятки тысяч дачных и садовых домов на этих землях - самострой. (Постройка не соответствует назначению надела.) Или, по крайней мере, есть причины для формального отказа в постановке на госучет. Как будет проходить регистрация новых (или уже имеющихся) домов на таких землях, предсказать невозможно.

Тем более что законно установленных (с координатами) границ сельхозугодий тоже в большинстве случаев нет…

С другой стороны, государству нужны налоги, значит, и новые объекты для обложения.

«Черный риэлтор» в погонах

 

В городском суде слушается громкое дело. Экс-полицейского Сергея Крохина обвиняют в серии убийств с целью захвата квартир.

Старший оперуполномоченный Крохин служил в Колпинском райотделе УВД. Двух человек он убил лично, четыре убийства поручил членам организованной им банды. Его также обвиняют в мошенничестве, распространении наркотиков и незаконном обороте оружия.

Уже по ходу судебных заседаний он признался ещё в трёх убийствах. Эти эпизоды

выделены в отдельное производство.

Крохин также участвовал в истории о рейдерском захвате в 2011 году СНТ «Красноармейское» в Колпинском районе. В 2011-м группа рейдеров подделала документы и печати, в 15-й налоговой инспекции оформила смену правления.

Заявление о рейдерском захвате попало к Крохину… Тот «не нашёл оснований» для возбуждения дела. Активисты также полагают, что Крохин причастен к гибели в одного из садоводов и к последующей перепродаже его трёхэтажного дома. (Документы из уголовного дела загадочным образом потерялись).

После захвата СНТ и смены правления, как утверждают активисты, часть садоводов загадочным образом исчезла из списка, а вместо них в перечне владельцев появились руководящие сотрудники правоохранительных органов. Активисты продолжают борьбу, подделка документов была доказана в суде, но многочисленные заявления и жалобы или тормозятся или поступают именно к тем, на кого жалуются.

Возможно, материалы дела в отношении Крохина сдвинут с мёртвой точки и это расследование. Следующее заседание суда назначено на 4 марта.

 

Два громких банкротства в Ленобласти.

 

Банкротятся СК «Навис» и компания «Тареал». Процедура одна, но последствия - разные

Сначала – Навис. Арбитраж признал СК «Навис» банкротом и открыл конкурсное производство. Судьба почти готовых домов под вопросом, областное правительство обещает помочь дольщикам.

Иск подал один из дольщиков, сумма требований сравнительно небольшая – 2,8 млн рублей.

Как сообщили в областном правительстве, конкурсным управляющим, скорее всего, будет назначен Даниил Федичев - глава Дирекции Комплексного развития территорий. То есть областные власти получат рычаги для влияния на процедуру.

Похоже, главные проблемы будут у дольщиков малоэтажного комплекса «Шотландия». 

Два корпуса «Щегловской усадьбы» и первую очередь ЖК «Созвездие» достраивают компании девелопера Березина. Их планируется сдать до 15 марта.

Банкротство не затронет ЖК «Итальянский квартал» в посёлке Романовка. Там застройщиком выступает другое юрлицо.

В областном правительстве говорят, что дольщикам СК «Навис» необходимо входить в реестр кредиторов компании и отправлять документы конкурсному управляющему. В ближайшее время будет организована встреча с гражданами, на которой объяснят порядок действий.

В ЖК «Ванино» строительство заморожено на неопределённый срок.

На прошлой неделе на собрании кредиторов компании «Тареал» дольщики вывели донора-инвестора из проекта. За введение внешнего управления проголосовали

 60% дольщиков. Самыми активными были те, кто уже получил квартиры, но рассчитывают еще на компенсацию за просрочку.

Более благоразумные выступали за мировое соглашение с прежним застройщиком, но остались в меньшинстве. На собрании не дали выступить вице-губернатору Михаилу Москвину. Он не стал перекрикивать публику и спокойно ушел.

Михаил Москвин считает мировое соглашение единственным вариантом, гарантирующим финансирование и достройку объектов. Именно об этом он и хотел сказать собравшимся.

Теперь практически готовые к вводу в эксплуатацию дома будут заморожены на неопределённый срок.

Пётр Верцинский – представитель инвестора (эстонской компании «Тасмо Эригруппи») заявил, что с началом внешнего управления строительство останавливается и финансирование прекращается. «Тасмо» за полтора года вложила в проект более 600 млн рублей.

Теперь этот проект представляет чисто медицинский интерес. Как будут дольщики завершать стройку без инвестора и без поддержки региональных властей – действительно любопытно.