«Частое изменение законодательства увеличивает зону риска!»

- Здравствуйте, друзья, в эфире программа «Квадратный Петербург» и я – ведущий журналист Дмитрий Синочкин. Рубрика «Беседка».

Как всегда, мы ведём нашу программу с 41-го этажа комплекса «Лидер Тауэр». Здесь не только наливают вкусный кофе, здесь замечательная панорама.
С этого высокого этажа виден весь Петербург, особенно те зоны, которые подвергаются активной застройке.

И, конечно, сегодня мы будем говорить о тех переменах, которые происходят в отрасли. Отрасль находится в состоянии турбулентности, полным ходом идёт реформа, замещаются деньги проектным финансированием, и уже понятно, что реформа в этой части подходит к решающей своей точке.

О том, как банки перехватывают управление строительством, и о том, почему банкам всё-таки понадобятся компетенции девелоперов, мы сегодня и будем говорить с генеральным директором компании Formula City Юрием Грудиным.

Вы на рынке не первый год, 18, наверное, лет. С проектным финансированием встречались в разных ипостасях. Сейчас, в новых условиях, какие плюсы и минусы есть в этих схемах и чем они обернутся для дольщиков и строителей?

- Действительно, с проектным финансированием мы начали работать ещё в 2007 году на пилотном проекте со «Сбером», когда совместно с банком практически изобретали схему проектного финансирования, и оно существовало в разном виде и трансформировалось вплоть до сегодняшнего дня. Другое дело, что проектное финансирование сегодня стало практически обязательным в схеме долевого строительства жилья  для реализации его на первичном рынке. 

- Может ли этот продукт быть массовым для строительных компаний?

- Я не думаю, что в тех объёмах, в которых существовало долевое строительство, в ближайшие годы он заместит все средства, потому что это сложный продукт, который производит длительные согласования, прежде чем он выводит и работает уже в конкретном проекте.

- То есть нельзя прийти в банк и сказать: «Давайте мы с вами разработаем универсальную схемку проектного финансирования и предложим...»

- Спакетировать так, как ипотеку – быстро и на массовой выдаче, с таким продуктом не получится.

- Что будет с теми компаниями, которые до банков не доберутся, не договорятся, проектное финансирование не получат? В Москве распространена практика, уже видел несколько объявлений, крупные холдинги подбирают мелочёвку на условиях франшизы. Давайте мы включим структуру группы и так далее.

- Слышал об этих услугах, но вот практической реализации, какой-то массовой франшизы???  Я думаю, что это тоже будет сложно, ведь каждый строительный проект многогранен и зависит от многих компонентов. Прежде всего, от команд крупных застройщиков, готовых давать бренд, другим нашим коллегам строителям.  Я в этом сомневаюсь.  Для крупных застройщиков репутационные риски – это очень важно, и из-за какого-то проекта, которым ты не владеешь и не управляешь.  Я думаю, что риски перевесят желание получать за бренд.

- Хорошо, вернёмся на полтакта, вы сказали, что целый пласт покупателей, частные инвесторы, те, кто зарабатывал, с этого рынка уйдут. Появятся ли новые инвесторы?

- Либо будут переходить в иные формы инвестирования в этот рынок.

- Какие?

- Ну,  разные, есть в конце концов коммерческая недвижимость, ПИФы никто не отменял, то есть будут другие формы инвестирования…

- А на чём будут зарабатывать ПИФы, например, в проектах по строительству жилья?

- Это, к примеру, и традиционный рентный ПИФ…

- Сдавать в аренду?

- Да, когда ПИФ управляет, и он может ходить с более надёжной схемой 214.

- Сколько лет окупаемости?

- Сейчас процентные ставки упали, и недвижимость приблизилась к надёжным активам, на которых можно зарабатывать. 8-9% вполне нормальный доход, который, если он вложен в хороший уже работающий фонд, это вполне хорошая ставка.

- То есть формы всегда встречали расчёты по доходности арендных квартир, за рамками оставались 13% подоходного налога.  Почему-то их маркетологи не закладывают? Потому что государство не сильно присматривало, и налоговый инспектор не так уж часто посещал арендодателя. Теперь это становится потихоньку немножко более жёсткой конструкцией.

- 13% НДФЛ надо в принципе всем частным лицам и инвесторам…

Здесь надо от объекта к объекту, какая доходность и так далее, действительно это может и 4-5 быть и вполне устраивать для сохранения капитала по надёжности и 8-9 в каких-то сегментах коммерческой недвижимости, в апартаментах.  Смотря на какой стадии ты купил, смотря как ты можешь выйти.

Здесь очень индивидуально надо смотреть. Как инструментарий ПИФ, он для инвесторов на сегодня, наверное, остаётся единственной формой, где ты вкладываешься в ценную бумагу, которая прикреплена к недвижимости.

Ведь другие, если мы говорим о частных инвестициях, я не говорю о соинвестировании юрлиц, и так далее.  Если мы говорим о рынке частников, которые хотят вложить в недвижимость, то в принципе ПИФ – это реальный инструмент!  Или же просто на вторичке коммерческая недвижимость,  где ты сдаёшь, арендуешь и получаешь разницу.

- Ну не сказал бы, что ПИФ у нас сильно заметный игрок на рынке недвижимости. Я вроде этой темой немножко владею, но ни одного ПИФа сходу не назову.

- Пока нет.  ПИФы работают, и есть конкретные здания, может быть, они не на слуху в жилье. В жилье они действительно не на слуху.

- Смотрите, мы с вами потеряли по разным оценка 10-12, до 15% спроса.

- Это правда.

- Это частные инвесторы. Их пока никто не замещает.  И ПИФы их пока не замещают.  То есть просто мы должны увидеть, даже если остальные все проблемы остались в стороне, падение ввода, на те же самые 10-15% (в перспективе 2-3 лет).

- Я бы, Дмитрий, так не связывал.  То, что инвесторы могут уйти или перейти в другие сегменты?  Во-первых, это процесс не такой быстрый, многие уже сидят в конкретных проектах и сегодня могут выбрать объект по старой схеме. Поэтому такого падения, корреляции спроса не будет.

- Чем больше процессов в эскроу, тем меньше будет частных инвесторов на рынке, так ведь?

- Здесь нужно смотреть и предложение.  Потому что вывести проекты по новой схеме будет достаточно сложно с учётом проектного финансирования и получения проектного финансирования.  Поэтому какой через 3-4 года будет баланс между спросом и предложением, между теми людьми, которые хотят купить квартиру на вторичном рынке, и теми, которые хотят инвестировать,  мы не можем прогнозировать.

Другое дело, что новая бизнес-модель для инвесторов в недвижимость,  для девелоперов на сегодняшний день удлинилась. Она стала более сложная  с точки зрения осуществления её в комплексе девелопмента:  получение проектного финансирования и покупка участка.  Инвестировать на сегодняшний день стало длиннее. По сути дела, когда ты покупаешь земельный участок, если раньше ты мог его выводить и инвестировать тогда, когда ты вышел на продажи (через какое-то время), – выручка идёт. То есть сегодня выручка от конкретного проекта придёт только после регистрации и осуществления. Это реально с 2-3 до 5-6 лет. И здесь инвестору нужно всё внимательно считать. И соотношение между изменением схемы финансирования, оно очень меняет баланс отношений между землевладельцами, девелоперами, банками…

- Хорошо, давайте я задам дежурный, к сожалению, вопрос: когда верховный главнокомандующий в ноябре 17-го года объявил, что долёвки больше не будет, вы ожидали этого?

- Не так быстро, скажем так. Да, ходила схема эскроу- счетов, но никто не ожидал, что она такими кавалерийскими методами…

- Когда в этом году буквально месяц назад петербургский Росреестр перестал регистрировать сделки с апартаментами по ДДУ, это была ожидаемая мера? Вроде по закону так и полагалось.

- Поправки внесли с 1-го числа. И здесь есть нестыковка – законодатель хочет  рынок апартаментов застраховать через фонды.  Там есть законодательные нестыковки.  Фонд не принимает эти деньги. Я думаю, что они в ближайшее время найдут решение этого вопроса…

- И теперь вопрос: в условиях такого интересного регулирования как вы можете планировать проект на 5-6 лет вперёд?

- Это правда, частые изменения законодательства для девелоперских проектов увеличивают зоны риска и соответствующие ковенанты.  Поэтому строительный рынок всегда был более рискован, чем другие рынки.  Это и по оценкам банковского сектора, и во всём мире.

- Т.е. не нравится вкладывать в строительство – вкладывайте в ценные бумаги казначейства США?  

- Вопрос как раз к проектному финансированию – к нашей теме.  Ведь банки не обязаны развивать проектное финансирование.  Насколько они готовы в массовом порядке заместить финансирование дольщиков и занимать соответствующим образом  активную позицию на этом рынке?

- Ну как сказать, у нас банки не обязаны финансировать ипотеку на Дальнем Востоке под 2%, но если им скажут, что обязаны, будут, куда деваться.

- Они возьмут там свои условия финансирования. Там же будут субсидии федеральные  и т.д.Т.е. эта мера – вообще, хорошая мера для стимулирования жизни на Дальнем Востоке и переселении. Если в сегодняшних условиях для населения она будет интересной.

- Знаете, Юрий,  чем больше я смотрю на последние распоряжения в сфере льготирования, субсидирования и помощи из бюджета, тем больше это всё похоже на робота Фёдора  в невесомости. Вот не нужен он там с ногами, но пиар-эффект хороший, картинка красивая. То же самое с Дальним Востоком!  Ну не думаю, что так уж оживится поток желающих переехать на Дальний Восток.

- Давайте не будем такими пессимистами. Мера-то правильная, и 2% ипотеки – это во всём мире средний процент. И есть население, вполне образованное и хорошее, которое живёт не в Москве и Петербурге, а где-то, где ещё существуют бараки, и вполне логично принимает решение ехать, получать ипотеку, жить в нормальных условиях, трудиться. Как мера стимулирования она хорошая, а Потёмкинские деревни, залипушки, существовали всегда.

Вот насколько реальна в нашей стране реализация законодательства?  Реализация законодательства – это отдельный челлендж. Во что оно превратится?  Иногда из благих намерений дорога ведёт в известное место. Поэтому также как и с проектным финансированием и 214-м очень важно – как реализуются новеллы этого законодательства? Здесь всегда большие вопросы.

- Когда я услышал про эти 2% для Дальнего Востока, первая реакция была – а Воронеж? А как же Курск? Там ведь тоже бы не помешала ипотека под 2%, очень не помешала бы.

- Ну, может, обкатают схему там, и придёт это и в Воронеж, и в другие регионы.

- Тогда мы говорим о том, что государство будет субсидировать ставки по всем депрессивным регионам.

- И это нормально.  Я сейчас слушал доклад австрийского зам. мэра Вены. Там государство субсидирует всё: крупные проекты в жилищном строительстве, аренду, покупку, ставки по ипотеке.  Поэтому города, планируя своё развитие, вкладывают в эти рынки, для того чтобы привлекать активное население и, соответственно, иметь разнообразные формы недвижимости.

- Я напомню, это всё в Австрии.

- В Австрии, причём этот доклад был на фоне московского правительства и министра Минстроя. Как раз очень показательная презентация, чтобы увидеть, какова роль государства и какие действенные методы существуют во всём мире. Субсидия – это не так уж плохо для развития и поднятия рынка.

- Давайте посмотрим,  как это происходит у нас:  Есть бюджетные деньги, выделенные на программу «доступная аренда».  Казалось бы, должна быть конкуренция с рынком апартов в том числе. Что делает на этом фоне АИЖК, оно же «Дом.РФ», покупает апартаменты на Арбате на много миллиардов рублей  – апартаменты, которые сдаются по 5000 рублей в сутки. Где здесь «доступная аренда»? Я понимаю, у них есть свои показатели, они должны показывать дивиденды бюджета, что-то такое. Но это не имеет отношения к доступной аренде в стране, никакого.  В этих условиях, когда регулирование плавает, чего-то конкретного мы ожидать не вправе.

Есть ли универсальная формула успеха для девелоперской компании  в наших условиях, с нашим правительством, с нашим регулированием?

- Универсальной формулы или таблетки от всех болезней нет и не будет. Хотя все мы мечтаем, чтобы она была.  Безусловно, изменения на рынке дают как свои негативные последствия, так и возможности к успеху, формула успеха в работоспособности.  Создавая новый проект FormulaCity, мы думали как раз об изменении отношений между игроками.  Я вижу большую роль в тех профессиональных игроках, которые имеют компетенции извлекать дополнительную стоимость из девелопмента, т.е. из преображения земельных участков (может быть, на депрессивных территориях) с теми показателями и нормами, которые устроят всех игроков рынка, от землевладельцев, ковенанты  банков и зарабатывания собственной прибыли.  И таких игроков системных, их, к сожалению, которые  в усложнившихся реалиях могут разговаривать со всеми на одном языке, удерживаться в показателях сроков экономики и графика,  немного. Действительно, сейчас  роль конкретного проекта и его управление  серьёзно изменились, и все будут в фокусе конкретного проекта  смотреть. Вот этот проект на этом земельном участке, не массовый поток проектов и их финансовые показатели. Конкретный проект способен генерировать  те показатели, которые устраивают банки и владельцев этого проекта или землевладельцев?  От этой формулы будет зависеть как раз реализация и конечный успех того или иного преобразования  на том или ином земельном участке.

- Промежуточный вопрос – вы имеете опыт общения с банками, банковского сопровождения проектов и работы с проектным финансированием, если на середине процесса, ну, например, в силу каких-то изменений у регулятора  (Росреестра, допустим) финансовый поток меняется, количество сделок сократилось не от рыночных условий, а от такого вот форс-мажора, что же делает банк, продолжит кредитование или изменит ставку?

- Нужно уметь управлять этими изменениями. Действительно, инвестиционно-строительные проекты имеют длительную фазу, и здесь важно, с какими партнёрами ты работаешь. И, соответственно, вновь возникшие изменения могут быть совсем критичными для проекта (но такое вряд ли встречается), нужно смотреть, на какой фазе и какие конкретно обременения несут эти изменения, для того чтобы невелировать проект к конечному результату. Что касается работы с банком, с усилением роли проектного финансирования, конечно же, будет усиливаться роль мониторинга  за проектами.  Так как это существовало до этого, когда по процентовкам (по бумажкам) в кабинете перемещались денежные массы, и раз в месяц выезжал технадзор для подтверждения, такого уже не будет. Банкам нужно наращивать компетенцию и инфраструктуру для того, чтобы управлять этими изменениями. Потому что они сейчас конечный ответственный игрок на рынке долевого участия.

- Спросят с них?

- Да, перед жителями теперь спросят с них. Ответственность в большей части запущенного проекта перевешивается на…

- Вернут деньги, да и всё?

- Это тоже больно.

- Они же проценты получили с них? Они же – выдали строителю под проценты?

- Слушайте, это тоже больно.  Мы с вами о плюсах и минусах говорили. Безусловно, схема банкам принесла большие плюсы. Теперь все денежные потоки со строительного рынка  практически в их руках и достаточная ликвидность.

- Четыре триллиона так на круг (если все вместе).

- Да, если всё это обработать. Соответственно, ответственность тоже повысилась. Теперь нужно делить эту ответственность, в том числе и в управлении:  в управлении стройкой и в управлении согласованиями и изменениями проекта, и так далее.

- Из ваших проектов какие вы считаете перспективными и почему (в той мере, в какой о них сейчас можно говорить)?

- Мы перешли на новые отношения с ГК «Пионер» и сейчас управляем 210 тыс. метров.

- Это у вас в управлении 210 000 кв.м?

- Да, в управлении 210 000 кв.м в Петербурге , т.е. это все объекты:  жилищные комплексы «Лайф» и апарт-отели Yes. В наших продуктах, которые мы создавали, я вижу и сегмент, и сектор для того, чтобы в дальнейшем с новой формулой взаимоотношения с землевладельцами,  моими компетенциями, банками продолжать строить качественные проекты, как чистого жилья, так и линейки апарт-отелей.

- Социалистическая строится?

- Социалистическая строится и введётся в эксплуатацию в этом году.

- «Лайф Приморский»?

- «Лайф Приморский» мы закончили в этом году, все три очереди закончили, благоустройство сдали, набережную сделали.

- Проходила такая информация, что «Пионер» сворачивает строительные программы в Петербурге, переключаются на Москву и т.д. Это пересмотрено?

- ГК «Пионер» сворачивает свою инвестиционную активность в Петербурге. Действительно, с изменением законодательства «Пионер» очень внимательно посмотрел на экономическую составляющую проектов и…

- Сказал, пускай банки теперь рискуют?

- Нет. Сказал, что на сегодняшний момент в Москве проекты инвестиционные привлекательнее. И мы сейчас с изменением законодательства  сосредоточимся на этом рынке.

- Какой-то у вас меркантильный патриотизм. В Петербурге жильё тоже нужно.

- Так, на самом деле, как раз для того, чтобы не останавливаться в компетенциях и развитии Петербурга, я и создал новый проект FormulaCity, где мы будем на новых принципах и на новой бизнес-модели (бизнес-модель «Пионера» уже существует 18 лет) будем развивать проекты, строя новые отношения с банками, строя новые отношения с землевладельцами.

- Спасибо, наша повестка в основном исчерпана, я целиком соглашусь с Юрием Грудиным, что изменения законодательства несут не только негатив, но и позитив. Прикрыли регистрацию – хорошо, обошли её по цессии. Запретили хостелы, опять же возникла дополнительная ниша для апарт-отелей. И в плюс, и в минус играет законодательство.

- Такие уж мы русские люди.

- Такой у нас интересный рынок. 

В студии «Беседки» был Юрий Грудин, генеральный директор Formula City.  

Наша программа велась на 41 этаже «Лидер Тауэра» в замечательном ресторане с панорамным видом, и мы благодарим партнёра программы – УК «Лидер Групп».

P.S.

Дорогие друзья, вы, наверное, могли заметить, что звуковой фон в последних минутах записи немного изменился. На 41-й этаж приехала группа китайских туристов. И это тоже знак времени, это тоже процессы, с которыми нам необходимо иметь дело, потому что также будут приезжать и группы китайских инвесторов, в том числе в жильё, в том числе в строительство апарт-отелей.

Все видеосюжеты программы на сайте NSP.RU

 Подписывайтесь на YouTube канал «Недвижимость Петербурга»