«Социалка»: игра в открытую

Андрей Некрасов:
 О будущей комиссии пока известно немного, какова её роль?

Евгений Барановский: 
- Проработка создания комиссии началась около года назад. Её цель — это прозрачные, понятные, одинаковые для застройщиков критерии принятия решений в отношении каждого жилого объекта в вопросах его обеспечения социальной инфраструктурой. Естественно, мы изучали опыт других субъектов РФ, больше всего смотрели на Москву, но её практика (из-за особого статуса столицы, да и иначе устроенной градостроительной жизни) напрямую у нас неприменима.

Предполагается, что в комиссии появится рабочая группа, которая будет готовить материалы для рассмотрения. В нашем понимании, возглавлять комиссию должен губернатор, его заместителем стать курирующий строительство вице-губернатор, а руководителем рабочей группы — председатель Комитета по строительству. Надеемся, нам удастся увязать весь путь проекта, начиная с градплана, получение которого вскоре станет чисто техническим вопросом. Решение комиссии будет оформляться протоколом, который станет обязательным условием для выдачи Службой госстройнадзора разрешения на строительство. Мы хотим сделать максимально прозрачными процедуры, чтобы компания выходила на получение разрешения на строительство уже с полным пониманием и со всеми соглашениями. Будь это возмездная или безвозмездная передача социальных объектов городу.

Критерии ещё только прорабатываются, поэтому рассказать подробнее о принципах работы комиссии не могу. Соответствующий проект постановления мы разослали по всем городским комитетам и ведомствам, чтобы собрать максимальное количество критики и понять отношение коллег. Один из главных вопросов: будут ли допущены к обсуждению сами застройщики? Да, при подготовке вопроса рабочей группой застройщики будут участвовать.

Андрей Некрасов: 

- Ранее была идея создать Фонд социальных обязательств, куда девелоперы переводили бы деньги для создания необходимого числа мест в садиках и школах. Она потеряла актуальность?

Евгений Барановский: 
- Да, Фонда не будет. Это очень трудно реализуемая схема. У нас были объекты, где приходилось участки переводить в собственность бюджетных учреждений, наделять их полномочиями и с их помощью предоставлять землю застройщику по договору для создания социальных объектов. 

Эффективнее, наверное, было бы действовать через Фонд. Но любая структура тратит заметную часть средств на своё содержание. В случае с Фондом это будут значительные затраты. Рассуждать можно долго, но сегодня его работа невозможна. Есть более простые схемы.

Хотя критерии принятия решений будущей комиссией не утверждены, но они витают в воздухе, и все застройщики о них знают. Создание объектов социальной инфраструктуры внутри осваиваемой территории, в нашем понимании, должен взять на себя застройщик. Это первый и основной критерий. Город оставляет за собой ликвидацию накопившегося дефицита за счёт адресной инвестиционной программы. Я надеюсь, со временем у нас будут бюджеты больше московских, и мы сможем всё строить за счёт города. Но пока такой возможности нет. 

Не секрет, что сегодня строительный блок Смольного готов отстаивать необходимость бюджетных вложений, если, например, застройщик возводит школы и детские сады со значительным профицитом. То есть число мест в них больше, чем предусмотрено нормами для будущих жителей конкретной новостройки. Безусловно, в этом случае мы в хорошем смысле будем лоббировать этот проект и добиваться софинансирования социальных объектов из бюджета. Но пока таких, к сожалению, нет — земля дорогая.

Андрей Некрасов: 
- Зачем тогда комиссия? Если и так понятно, что все новые проекты застройщики должны обеспечить «социалкой» самостоятельно.

Евгений Барановский: 
- Чтобы защищать вот такие проекты. Чтобы для общественности и застройщиков не было непонятных механизмов, связанных с хождением неких людей по каким-то кабинетам. Решения будут рассматриваться и приниматься публично. Хотя работа по созданию комиссии идёт тяжело, и мы не всегда находим взаимопонимание с коллегами из других комитетов.

Алексей Белоусов:
- Не хотели бы взять в качестве алгоритма принятия решений наработки, сделанные в ходе подготовки работы Фонда? Там были схемы, которые позволяли бы точно определить, сколько застройщик, в зависимости от конкретного проекта, может потратить на возведение социальных объектов.

Евгений Барановский: 
- Аналитика и расчёты того, сколько компании тратят на «социалку», — это наша с вами большая совместная работа, проделанная при обсуждении идеи Фонда. И, естественно, в расчётах социальной нагрузки этими данными мы и пользуемся. С Фондом не получилось, но мы продолжили в другом направлении. И прежние наработки не пропали.

Александр Свинолобов: 
- Очень важно, чтобы застройщики более чётко понимали, в какой момент и какие затраты их ждут. Сейчас эта история если не хаотична, то крайне нестабильна. Подготовка проекта планировки занимает больше года, и ты пытаешься понять, какая социальная нагрузка будет. А когда подходишь к стадии утверждения, оказывается, что-то изменилось, и непонятно, что делать. Надеюсь, при работе комиссии будут учитываться все критерии. В масштабных проектах комплексного освоения территорий вопросы с «социалкой» решить не так сложно. Земли много, и можно разместить все необходимые объекты. Но таких проектов не будет много. Чаще застройка ведётся на небольших участках, где для всей «социалки» не хватит места. А иногда получается, что застройщик должен снять социальные проблемы всего квартала, которые возникли до его прихода. Главное, чтобы это тоже учитывалось. Например, если девелопер готов сделать садик, но физически не может разместить ещё и школу. Неправильно, если будет выбран такой путь: раз проект обеспечить «социалкой» невозможно, то и строить нельзя. Нельзя, чтобы проекты зависали. Поскольку сейчас, какой участок ни возьми, везде дефицит мест в садиках и школах.

Евгений Барановский:
- Вы абсолютно правы. Я именно это подразумеваю под критериями. 

В большом проекте действительно можно разместить все объекты, предусмотренные нормативами. Что делать на небольших участках, как поступать, если на одной территории работают несколько застройщиков, как действовать, если есть накопленный дефицит, или вообще запланировано не жильё, а апартаменты, например. Эти вопросы решаются на разного уровня совещаниях, а мы хотим всё свести в единую конструкцию. Например, можно возвести отдельно стоящие социальные объекты, предусмотреть проезды, дороги — и всё за счёт застройщика. Если получается — супер! А если не получается? Если нет места? Если это центральные районы? Как раз для таких ситуаций нужны чёткие критерии, принятые всеми. Всё делается для того, чтобы застройщики понимали, что именно их ждёт. Процедуры не изменятся, но и никаких новых не появится. У меня было такое предложение, но федеральные власти не поддержали.

Андрей Некрасов:
- Готов ли город участвовать в создании социальных объектов на принципах ГЧП? Речь шла о том, что бюджет не будет тратить больше, чем себестоимость, например, школы. А в схеме ГЧП наверняка какие-то проценты будут начисляться.

Евгений Барановский:
- Комитет по экономической политике такие предложения разрабатывает и серьёзно в этом продвинулся. Уверен, в ближайшее время мы увидим концессионные соглашения по «социалке». Кроме того, если в каких-то проектах возникает вопрос с банковскими кредитами, город готов давать гарантии выкупа социальных объектов. Некоторым банкам при кредитовании застройщиков такие гарантии необходимы.

Сергей Ярошенко:
- Так как у нас правила всё время меняются, трудно сказать, насколько новый орган будет эффективен. Благими намерениями у нас всё время путь куда-то не туда выстилается. Но, надеюсь, эффект будет. Один раз прошёл эту комиссию: кто-то тяжело, кто-то хорошо, — но важно, что больше об этом не думаешь. Сейчас градостроительная документация, на подготовку которой должно уходить 11 месяцев, может готовиться четыре-пять лет. Поэтому хотелось бы, чтобы всё  работало быстро и чётко. Эффективность новой структуры зависит и от количества членов комиссии. Если их будет 30 человек, заседания могут длиться вечно. Как будут приниматься решения? Ведь 100%-го единодушия достичь нереально. А вот если участников окажется немного и решения будут проводиться большинством голосов, есть шансы на быстрые согласования. Все надеются на понятное, прозрачное решение, которое принимается в конкретные сроки. Это очень важно: от даты выхода на объект и начала продаж может зависеть и судьба компании. 

Алексей Белоусов:
- Важно, чтобы в алгоритме принятия решений учитывалась нагрузка на инженерные сети, стоимость земли, класс объекта, а не просто нормативное число мест в школах и садиках. Ведь стоимость 1 кв.м разная из-за разных условий строительства. Такие расчёты делались при подготовке к созданию Фонда социальных обязательств. И эти алгоритмы должны быть прописаны и опубликованы, чтобы застройщик заранее узнал про нагрузку, а не когда пришёл на комиссию.

Андрей Некрасов:
- Насколько сегодня сложно получить кредит на строительство социальных объектов?

Светлана Денисова: 
- Когда мы начинали проект «Огни залива», предполагалось, что «социалка» — это забота города. Но потом всё плавно перевели на застройщика. Конечно, такая история не может быть нормальной. Опасно менять правила игры по ходу реализации проекта, тем более если мы переходим на проектное финансирование. Третья очередь жилого комплекса будет строиться уже на кредитные средства, и при заключении договора с банком, конечно, пришлось учитывать и создание социальных объектов. Это, безусловно, очень непростое дело и колоссальная работа. Надо понимать, какую нагрузку должна выдержать экономика конкретного проекта. Например, нереально, как того иногда требуют власти, все социальные объекты построить уже на первом этапе. Да, первоочередные потребности должны быть удовлетворены, но затраты на «социалку» нужно распределять на весь срок реализации проекта. Так что задачи перед новой комиссией стоят небывалой сложности. Но, безусловно, эти договорённости надо выводить из кулуаров и делать публичными. Надо также понимать, что граждане уже заплатили свои налоги, но при покупке жилья на первичном рынке они фактически ещё несут затраты на создание садиков и школ. Нельзя за счёт покупателей решать городские проблемы.

Есть вопросы и к градостроительному планированию. В отдельных кварталах строились фактически общежития из студий и «единичек». Как там будет закрываться потребность в социальных объектах и какая нагрузка должна лежать на этих застройщиках? А в центре города администрация будет пытаться решить все проблемы за счёт единичных новых проектов.

Александр Свинолобов: 
- То, что вам удалось согласовать проектное финансирование, в том числе «социалки», — первый пример, о котором я узнал. 

Я представляю, сколько кругов ада пришлось пройти. Помню, когда начали действовать поправки в 214-ФЗ, банки бодро рапортовали, что легко выдадут кредиты, если экономика проекта позволяет «вытянуть» затраты на «социалку». Застройщики тогда не зря усмехались: когда дошло до дела, выявилась масса проблем.

Мы эту историю до конца пока не прошли, но уже столкнулись с несколькими проблемами. Например, социальный объект строится на отдельном участке. Денег на нём не заработать, да ещё и городу надо бесплатно отдать. Объяснить банку, какими денежными потоками и с продаж на каких объектах ты будешь эти затраты перекрывать, — сложно. В каком-то смысле для банка это очень рисковый объект. Жильё я строю и продаю, получая прибыль. А школа — это только убыток, и для банка это нонсенс. Кроме того, банки требуют залога участка, а по требованиям, например, нашей группы, мы не можем закладывать землю. Вместо этого предлагаем гарантии «материнской» компании.

Сергей Ярошенко:
- Проектное финансирование при комплексном освоении – необходимая вещь, и от этого никуда не деться. Нюансы, бесспорно, есть, и на экономику они сильно влияют. Я, например, полагаю, что в больших проектах невозможно всю «социалку» повесить на застройщика. Это реально только в проектах с очень высокой плотностью застройки, а если этажность небольшая – не выйдет. 

На мой взгляд, в проектах комплексного освоения город всё равно должен участвовать. Ценообразование и спрос не потянут всю «социалку» за счёт дольщиков. А ведь есть задача не только увеличить объёмы строительства жилья, но и сделать его комфортным. Например, пандемия показала, что в новостройках нужны места, где люди могут проводить время.

Евгений Барановский:
- Конечно, мы понимаем, что экономика проектов, например, с ограниченной этажностью, не вытянет всю «социалку». Если затраты на землю, инженерию, дороги и социальные объекты составят, например, 50 000 рублей в цене 1 кв.м жилья, конечно, надо искать компромисс. Но критерии принятия решений должны быть прозрачны и едины. И есть примеры, где в создании социальной инфраструктуры, дорог, инженерии в той или иной мере участвует бюджет. Но всё же розничная цена продажи жилья в Петербурге высокая, маржинальность выше, чем во многих субъектах РФ, условия на рынке лучше, чем в других регионах, а значит, и ответственность застройщиков должна быть выше.

Татьяна Хоботова:
- Получение кредита в принципе дело непростое — как на строительство жилья, так и социальных объектов. Деньги на «социалку» включаются в проектное финансирование на весь проект. И если это позволяет экономика проекта. Когда денежные потоки от продажи жилья достаточны для 

обслуживания кредита, банки рассчитывают объём проектного финансирования с учётом всего строительства. Весь вопрос в том, что в конечном итоге всё это ложится на плечи покупателей.

Александр Свинолобов:
- Но есть примеры, когда банки пытались диктовать чуть ли не цену или скорость продаж. Требовали, например, реализовывать «квадрат» на 10 000 рублей дешевле, поскольку им казалось, что так они быстрее вернут свои деньги. Вот когда первая школа будет построена за счёт проектного финансирования, тогда мы сможем реально посчитать экономику и понять, сколько на самом деле это стоило.

Татьяна Хоботова:
- Не скажу, что это легко, но все вопросы решаются в ходе обсуждения проектного финансирования. Мы проходим этот путь вместе с застройщиками. Рассматривается финансирование проекта в целом, а не жилья и социальных объектов по отдельности. Залог участка, поручительство собственников — это уже стандартные условия. И есть много застройщиков, которые эту процедуру прошли. Поймите, что и риски проекта перекладываются на банк. Линейка кредитов для застройщиков также расширяется. Возможно, банки будут участвовать в финансировании социальных объектов и по схемам ГЧП.