НАШ ЦИТАТНИК: «Мы не прогнозируем спад в строительстве, но для прямого сравнения рынка с докризисным мало стабильных критериев. Рынок меняется. Однако сознательное торможение проектов противоречит логике наполнения эскроу-счетов...» Сергей Софронов

7 октября, 12:54
5 июня 2016 в 21:05

Нестрогие правила комфорта

Стремясь к комфорту в повседневной жизни, мы не часто анализируем, из чего он складывается. Но тем, кто строит, продает или покупает себе жилье, приходится это делать. Иногда представления проекти­ровщиков, девелоперов и покупателей о комфорте расходятся довольно сильно.

Состоявшаяся в Петербурге Неделя дизайна Design Week-2016 совпала с Всероссийским форумом живых городов. Поэтому кроме дискуссий, посвященных промышленному и интерьерному дизайну, она принесла серию форсайтов и рабочих встреч девелоперов, архитекторов, урбанистов и чиновников. В рамках Недели дизайна силами Российской гильдии управляющих и девелоперов был организован «круглый стол» «Комфортная среда обитания: от проекта до реализации». Мы публикуем наиболее интересные фрагменты дискуссии.


Дмитрий Панов, генеральный директор ГК «Доверие»:
– В Москве актуальный объем предложения на рынке жилья в 1,5 раза превышает спрос, в Петербурге — в 3,5 раза. При такой конкуренции востребованы только те проекты, в которых комфортная среда уже есть. Причем за те же деньги. Все девелоперы ищут «фишку», способную привлечь деньги.
Собственно, на конкурсах зодчих, в том числе международных, архитекторы соревнуются, насыщая проекты «фишками». Причем такими, которые будут продаваться местному покупателю, т. е. отвечать его представлениям о комфорте. Сегодня все девелоперы пытаются найти у архитекторов помощь, свежие идеи, способствующие продвижению проектов. Сотрудничая, можно придумать до 40 позиций, которые будут отличать проект от других, находящихся в той же локации.


Константин Ковалев, заместитель генерального директора управляющей компании «Старт девелопмент»:
– Задача любого проекта комплексного освоения территории — создание комфортной среды. Сейчас в жилых комплексах уже появляются элементы общественных пространств, парковка уходит вниз, в стилобат. Возникают оборудованные места для выгула животных, занятий спортом, Wi-Fi.
Можно создавать новые спальные районы с улучшенными характеристиками, насыщать их социальной инфраструктурой, чтобы соответствовать нормам и удовлетворить первичные потребности людей. Но все равно это будут спальные районы. В наших городах нельзя доехать на велосипеде до ближайшей остановки общественного транспорта или железной дороги, оставить его там и двигаться дальше. Хотя спрос на разнообразие возможностей, которое может дать большой город, уже существует.
В Петербурге есть немало людей, которым средства позволяют купить квартиру, но они не делают этого, потому что просто нет продукта, который бы их устроил. Они побывали в Голландии, Британии, в странах Скандинавии, видели, как сделаны дворы, террасы, общественные пространства, скверы. Если бы все это было здесь, они бы это купили. Если мы научимся такие задачи решать, то сможем собрать с рынка спрос, который пока не видим.


Светлана Денисова, начальник отдела продаж ЗАО «БФА-Девелопмент»:
– Еще кризис 2008–2010 годов заставил девелоперов, работающих в масс-маркете, пристально вглядеться в те опции, которые предлагают конкуренты: встроенные паркинги, лифты в паркинги, осмысленный дизайн входных групп, потолки 2,75 м и выше, наличие площадок для отдыха пожилых людей, для активного отдыха и т. д. Однако покупатель практически не объясняет свой запрос. Он не формулирует вслух ожиданий, за него это делают застройщики, рекламируя свои идеи.
Проекты сегодня конкурируют по местоположению, по уровню транспортной доступности и по качеству среды, включая вот эту «послепродажную» жизнь комплекса. По составу проектов и по предлагаемым опциям эконом- и комфорт-класс уже практически идентичны.
Девелопер занимается созданием соседского комьюнити, чтобы обеспечить покупателям дружелюбное общение друг с другом, безопасность и занятость детей. Иногда застройщик предоставляет помещения для этих целей только за стоимость коммунальных услуг. Он самостоятельно сдает в аренду встройки, формируя пул арендаторов, комфортный для собственников.
Двигаться по этому пути мешает лишь дополнительная финансовая нагрузка в виде строительства и длительного содержания на балансе компании соцобъектов, нередко — дорожной сети, инженерии, в виде страхования и предстоящих отчислений в инвестиционный фонд. И конечно, мы сильно ограничены покупательской способностью. Невозможно заложить в проект все, что хочется, оставив продукт доступным по цене.


Перо Пульиз, управляющий партнер архитектурного бюро de Architekten Cie (Амстердам, Нидерланды):
– Последние пять лет я много работаю в Москве, занимаясь жилыми проектами с устойчивым развитием. Достичь общественного комфорта можно, формируя среду вокруг зданий больше, чем здания сами по себе.
В России нам пришлось работать с масштабными проектами, около 1 млн кв.м, для которых в Голландии пригласили бы порядка ста архитекторов. Но мы делали это так же, как делаем в Голландии: развивали большой участок по кварталам. С планировочной точки зрения они должны быть достаточно гибкими, чтобы внутри можно было легко увеличить либо понизить плотность застройки, менять высоту и предлагать квартиры разных размеров.


Сергей Орешкин, председатель Комитета по урбанистике, градостроительству и архитектуре РГУД, генеральный директор архитектурного бюро «А.ЛЕН»:
– Сам термин «комфортность» многослойный, предполагает учет экономических, социальных и культурных факторов. В наших городах комфортность довольно четко зонирована, что связано с уровнем жизни разных классов общества. В пригороде понятие «комфортная среда» заметно отличается от представления о комфорте в центре города. У советского покупателя была тяга к тому, чтобы выехать за город и создать себе комфортную среду на даче. В 1990‑е мы сотнями и тысячами проектировали частные дома.
В городе рынок изменился кардинально. Как практикующий архитектор я вижу уйму стереотипов. Девелоперы смотрят друг на друга и нередко копируют неудачный опыт, вслепую предлагают дополнительные услуги на падающем рынке. Некоторые до сих пор развиваются экстенсивно: наращивают объемы ввода, пытаются сохранить уровень продаж. А надо выбрать свою нишу, своего архитектора и сделать узнаваемый продукт. Европа это все прошла, там масштаб проектов меньше, а число работающих с ними архитекторов в разы выше. Больше внимания уделяется деталям. У нас в России в одну мастерскую могут отдать на проектирование миллион квадратных метров! Все немного жадничают, и среда получается некомфортной. Привлечь много архитекторов, уменьшить лот, увеличить внимание к продукту — вот задача будущего.


Раймонд Фадель, генеральный директор компании AECOM в России:
– Нет единой классификации комфорта. Каждый ищет его по своим потребностям. Поэтому, когда поступает заказ, архитектор идет от человека. Для меня в комфорте принципиально важна его доступность. Поэтому в любом проекте имеет смысл идти от экономики. Если получится все правильно обосновать, экономика оправдает ожидания и строителей, и потребителей.
В каждой стране и в каждом городе есть некомфортные для жизни территории: заводские, офисные или застроенные устаревшим жильем, которые надо регенерировать во что-то более эффективное. Здесь главное концептуальное решение — многофакторный анализ и учет мнений разных участников преобразований.


Кеес Донкерс, урбанист-дизайнер, ведущий архитектор и основатель Центра развития архитектуры г. Эйндховена (Нидерланды):
– То, что мы в Голландии ездим на велосипедах чаще, чем на машинах, восхищает русских студентов. Но у нас просто очень узкие улицы, поэтому езда на велосипеде — наш способ достичь комфорта. Голландские города выросли из деревень.
XXI век принес нам опыт трансформации Эйндховена из самого уродливого города в Голландии с остановившимся производством Philips и крайне депрессивной средой в город инноваций и дизайна, очень привлекательный для молодежи. Благодаря тому, что мэрия стала сотрудничать с университетами и компаниями, мы смогли сформировать новую идентичность. Нам удалось сохранить промышленные здания, которые когда-то принадлежали Philips, создав в них пространство для разнообразной деятельности. Эта трансформация оказалась интересной для детей тех, кто когда-то трудился на этом предприятии. Им захотелось остаться и работать здесь. Дизайн и архитектурные решения создали новый открыточный вид города.
Общество уже очень сильно изменилось. Будущее на 90% принадлежит молодым. Они еще не могут купить машину или квартиру. Но они готовы селиться в лофтах или жить в маленьких домах, которые вы называете «дача», если могут воплотить там в реальность свою мечту. Мы у себя создаем доступное жилье для молодых, превращая бывшие офисные помещения в маленькие квартиры. И это продается очень быстро. Мне нравятся девелоперы, которые фокусируются на реальных потребностях людей и смотрят в будущее.