НАШ ЦИТАТНИК: «Вместо развития мы все занимаемся маневрированием, а горизонт прогнозирования минимален. Надо дать нобелевскую премию тому, кто скажет, что будет через полгода в экономике в целом и на рынке недвижимости...» Леонид Рысев

28 мая, 07:33
23 октября 2016 в 21:05

Бумажное цунами

С 1 января вступают в силу масштабные поправки в закон «О долевом участии…». Пока ни девелоперы, ни чиновники до конца не понимают масштаба бедствия...

Участники рынка опасаются, что госорганы не справятся с возросшим объемом работы и продажи вообще остановятся, как это было с предыдущим пакетом поправок, когда законодатель ввел обязательное страхование договоров долевого участия.
Среди новых функций, возложенных на контролеров, — выдача заключений о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ, контроль за графиком строительства домов, проведение плановых и внеплановых проверок ЖСК. Уже сейчас на чиновников, контролирующих долевое участие, ложится дополнительная нагрузка, связанная с организацией проверок, а с 1 января 2017-го перечень случаев, подлежащих контролю, только расширится.
Зампред петербургского Комитета по строительству Евгений Барановский говорит, что новые полномочия будут разделены между подразделениями: «Техническую часть, то есть контроль за графиками строительства, мы возложим на Управление строительными проектами. Есть и подведомственный ГУП «Центр содействия строительству», который решает проблемы обманутых дольщиков и помогает завершить проблемные объекты. В этих организациях будет увеличен штат, добавятся специалисты технадзора. Объем дополнительных работ огромен, но мы о нем знаем и готовимся. Заверяю, что 1 января никаких сбоев в работе не будет».
Регламента, по которому чиновники будут контролировать соблюдение компанией графика строительства и ввода объекта в эксплуатацию, пока нет. «Мы постараемся, чтобы эти проверки не были формальными и не тормозили строительный процесс. Мы готовим предложения, чтобы эффективно организовать работу, сократить время получения данных и не требовать лишней информации. Однако нам не хватает подзаконных актов и пояснений. Например, в проектной декларации появляются пункты «уровень помещения» и «вид контроля». Что это означает, не могут объяснить и сами разработчики», — недоумевает первый заместитель директора ГБУ «Управление строительными проектами» Юрий Кабушка.
Начальник Управления контроля и надзора в области долевого строительства Светлана Пчелкина поясняет, что несоблюдение графика с 1 января станет основанием для внеплановой проверки: «По ее результатам будет приниматься решение о привлечении к административной ответственности. У контролирующего органа есть полномочия, вплоть до обращения в суд с иском о приостановке деятельности компании, связанной с привлечением средств дольщиков. Мы не приветствуем жесткие меры, но если есть серьезные основания, будем вынуждены их использовать. Первое такое решение, в отношении компании «Ареал», суд уже принял».

Защита или барьер?
По мнению исполнительного директора ССОО Олега Бритова, пока застройщики видят в поправках и дополнениях к 214-ФЗ только новые административные препоны: «Власти и застройщики должны дать совместную оценку нововведениям и выработать понятный механизм работы, чтобы 1 января не оказаться в затруднительном положении. Основные проблемы между бизнесом и властью возникают из-за незнания правил игры».
Светлана Пчелкина призывает застройщиков активнее включаться в обсуждение опубликованных проектов нормативных актов. Например, требований к порядку размещения информации на сайте застройщика и электронной форме проектной декларации.
У областных чиновников эти документы вызвали множество вопросов, и они готовят свои замечания. «Мы как контролирующий орган с многими пунктами в этом документе не согласны. Сведения, которые законодатель предлагает включать в декларацию, избыточны», — говорит начальник отдела Комитета госстройнадзора ЛО Кристина Шуплецова. Например, в декларации предлагают указывать подробные характеристики всех объектов долевого строительства, то есть каждой квартиры и каждого нежилого помещения. А сегодня строятся дома по 1000 квартир и более. Объем декларации получится колоссальным, а действительно интересная и важная информация затеряется.
В Ленобласти пока не планируют увеличивать число контролеров, присматривающих за долевым участием. Сейчас этим занимаются девять человек, трое из них работают с пострадавшими дольщиками, а объемы строительства в области уже сопоставимы с городскими. Чиновники пока не могут точно оценить, какой объем дополнительной работы их ждет — он возрастает с каждым подзаконным актом от Минстроя.

На грани с уголовкой
В четких правилах заинтересованы и застройщики. С мая 2016-го законодательство предусматривает уголовную ответственность за нарушения в «долевке». И грань между административным штрафом и реальным сроком весьма зыбкая. Например, если сумма, которую застройщик взял с гражданина, нарушив закон, превышает три миллиона, контролирующий орган обязан не заводить административное дело, а передать материалы в правоохранительные органы. «Пока мы с этим не сталкивались, поскольку проверяем сделки, заключенные до вступления в силу поправок об уголовной ответственности. Но в будущем это вполне вероятно», — говорит Светлана Пчелкина. Некоторые застройщики пытаются в суде оспаривать штрафы, выписанные за привлечение денег граждан до госрегистрации договора (теперь за это как раз предусмотрена уголовная статья). Компании ссылались на то, что дольщики сами перечисляли средства. Но суд им отказывал: даже если гражданин и перечислил деньги, застройщик должен их вернуть.
С 2017-го под проверки попадают и компании, которые относятся к малому бизнесу. «Придя на работу в комитет, я с удивлением узнал, что большинство петербургских застройщиков — это чуть ли не микроорганизации, хоть строят по 250 000 кв.м жилья и более. Это вызывает закономерные вопросы у обывателей», — говорит Евгений Барановский.
Светлана Пчелкина поясняет: «В отношении субъектов малого бизнеса с 1 января 2016-го по 31 декабря 2018-го установлены своеобразные каникулы: контролирующие органы не вправе включать их в планы проверок. И мы не можем проверить некоторые компании, хотя знаем, что это необходимо».
К лету следующего года всем застройщикам придется увеличить уставный капитал минимум до 2,5 млн рублей, так что в категорию малых предприятий они уже не попадают. Впрочем, теперь и малый бизнес можно будет проверять, если есть обращения дольщиков или информация в СМИ о нарушениях 214-ФЗ.
«Хотя внеплановая проверка — это уже плохо. Это значит, что-то уже пошло не так, а мы говорим о необходимости предупреждения таких ситуаций», — поясняет Евгений Барановский.