НАШ ЦИТАТНИК: «Петербургский рынок недвижимости в стагнации с апреля. Резкого роста или, наоборот, оттока региональных клиентов я не вижу. Возможно, в период нестабильности большинство людей предпочтет вкладывать деньги там, где им уже все понятно и знакомо...» Екатерина Запорожченко

25 мая, 04:24
11 декабря 2016 в 19:20

Путеводитель по регистрации

С 1 января вступает в силу новый федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости». Этот увесистый том таит в себе много сюрпризов.

Анализу некоторых важнейших изменений в действующем порядке регистрации был посвящен «круглый стол». Организаторами выступили компания «Качкин и Партнеры», РГУД и редакция NSP.
Вел встречу Дмитрий Некрестьянов, руководитель практики по недвижимости адвокатского бюро «Качкин и Партнеры». Некоторые сложные вопросы поясняли Сергей Никитин, зам. руководителя петербургского Управления Росреестра, и Алла Эккерман, генеральный директор ГУП «ГУИОН».
Ключевые особенности нового закона: объединение госреестра прав на недвижимость и кадастра; слияние процедур регистрации и учета; введение принципа экстерриториальности (документы можно будет подавать в любое отделение Росреестра); переход на электронный документооборот.
Еще были обещаны ответственность регистраторов и право граждан на компенсацию (до 1 млн рублей), если они потерпели ущерб из-за ошибок чиновников. Эта норма есть, но действовать начнет только с 2020 года.
Дмитрий Некрестьянов начал с короткого (примерно на час) обзора главных изменений. Прежде всего он отметил: документ еще не вступил в силу, а его уже начали править — с момента подписания в закон внесли 11 существенных корректив. Что свидетельствует о не самом, мягко говоря, высоком качестве проделанной работы. Кроме того, чтобы закон заработал нормально, к нему должны были принять 53 подзаконных акта; приняли пока 35. (Год заканчивается, но время еще есть.)
Единый госреестр недвижимости (ЕГРН) будет состоять из реестров объектов, прав, ограничений и обременений, сведений о границах зон с особыми условиями. В него также будут входить реестровые дела, кадастровые карты и книги учета документов.
Записи в ЕГРН вносятся последовательно, по мере поступления заявлений. То есть в порядке очереди. Записи об арестах, запретах, о невозможности регистрации прав без личной явки правообладателя — отдельная очередь для тех, кто без очереди.


Сканер не перегреется?


В реестре будут также отражены (это новая функция): для участков — указание на градостроительную зону и регламент (если ВРИ выбрал заявитель), данные о проверках, сведения о проекте межевания; для зданий — описание координат (точек) контура здания, количество этажей (подземных — отдельно), данные о глубине и высоте конструкций с точностью до 10 см. И даже 3D- модель объекта можно внести в реестр, если, конечно, она есть.
В отношении прав — тоже нововведения. В ЕГРН будут включать сведения о членах семьи, находящихся под опекой, и о несовершеннолетних, оставшихся без родителей. Попадут в перечень и сведения об «оспоримых сделках», заключенных без необходимого согласия третьих лиц или госорганов. А также — сюрприз! — данные о способах обеспечения застройщиком обязательств по ДДУ.
Оживленную реакцию собравшихся (в зале присутствовали в основном представители застройщиков) вызвала информация о том, что при подаче заявления с 1 января не будут требовать справку об уплате госпошлины (просто без отметки об оплате итоговые документы не выдадут). Можно обойтись даже и без учредительных документов: Росреестр сам запросит их в ФНС. Если документы на регистрацию подают в бумажной форме — сотрудники Росреестра сами переведут их в электронный формат. (Опять оживление в зале: народ занялся подсчетом, сколько часов займет сканирование проекта многоквартирного дома.) Заявление о кадастровом учете построенного объекта подает госорган, выдавший разрешение на ввод, в течение пяти дней.
Доверенность на подачу и получение документов должна быть заверена у нотариуса. Правоустанавливающие договоры предоставляются в двух оригиналах (один вернут).
Акты государственных и муниципальных органов, судебные решения можно приносить в одном экземпляре: отсканируют и вернут. (Это не мелочь: получить в суде дополнительную копию решения — отдельная головная боль.) Межевой и технический план, акт обследования, карта-план территории предоставляются только в форме электронных документов, заверенных электронной подписью кадастрового инженера.


Остановка по требованию


Новый закон предусматривает 55 (!) возможных причин для приостановки регистрации на срок до трех месяцев. Но главная «загогулина» даже не в этом.
Закон наделяет Росреестр дополнительными правами и обязанностями. Регистратор вправе сделать вывод о ничтожности сделки или о том, что госорганы превысили полномочия. То есть сделка должна проверяться по существу, а не формально.
Росреестр будет оценивать достаточность прав на землю для создания объекта и его соответствие ВРИ, проверять, нет ли пересечения границ, сверять сведения об участке с данными проекта межевания квартала
И если ведомство вдруг окончательно решит, что дачи на сельхозземлях строить нельзя, достаточно будет внутреннего циркуляра, и регистрация таких объектов остановится по всей России.
В утешение собственникам: в ЕГРН можно будет оставить запись о возражениях против зарегистрированного права, о необходимости личной подачи заявлений правообладателем, о наличии правопритязаний на объект. Это не то чтобы стопроцентно спасет граждан от мошеннических действий, но, по крайней мере, усилит их позиции в последующих судебных разбирательствах.
Сроки регистрации сокращаются на три — пять дней в зависимости от конкретных операций.
С экстерриториальностью все оказалось непросто. Заявление действительно можно будет подать в любом отделении. Но регистрация (и проверка) все же пройдет по месту нахождения объекта. То есть если вы из Владивостока пытаетесь зарегистрировать домик во Всеволожском районе (почему-то больше всего вопросов и претензий было именно к Всеволожскому филиалу областного Росреестра), то именно оттуда и получите ответ.
Все перечисленное — лишь увертюра к долгой, но неизбежной дискуссии. Газетные рамки не позволяют охватить и половины возникших в ходе «круглого стола» вопросов.
Похоже, нам придется заводить специальную рубрику…