Дача становится роскошью

Показатели продаж за первые шесть месяцев 2017-го почти не отличаются от прошлогодних. А вот предложение сократилось: сейчас в организованной застройке, по данным аналитиков «Петербургской Недвижимости», девелоперы предлагают 16 900 участков и домовладений — на 1000 меньше, чем год назад. В сегменте таун-хаузов — 5200 вариантов, на 700 штук меньше. И новички стали осторожнее: за первое полугодие 2017-го появилось 26 новых проектов (2200 лотов). С января по июнь 2016-го — 29 «дебютов», 2500 домовладений.
Есть некоторые нестыковки по общему числу проектов. По данным экспертного бюро «Сперанский», в окрестностях Петербурга на начало июля 2017-го насчитывалось 482 коттеджных поселка, в которых что-то можно было купить. Три года назад их было 399. При этом больше половины проектов остаются «холодными», то есть в них почти нет продаж. «Петербургская Недвижимость» скромнее в оценках: 307 коттеджных поселков и 35 проектов с таун-хаузами.

Доходы и риски

С начала года приостановлены продажи в двух десятках проектов. По разным причинам: пересматривают концепцию, выжидают более благоприятной конъюнктуры; иногда застройщик и вовсе уходит с рынка (группа «АйДаДом»-Luonto).
Перспективы этого сегмента довольно туманны. Отчасти из-за юридических рисков. По-прежнему действует выборочный запрет на изменение вида разрешенного использования (с сельхозпроизводства — под дачное строительство). Могут согласовать — а могут и отказать в регистрации. На подходе новый закон о дачах и садоводствах, из которого дачи каким-то загадочным образом вообще выпали. Но более существенны факторы, связанные с состоянием экономики: доходы граждан снижались два с половиной года, падение остановилось только в июне, и пока неясно — надолго ли.
«В новостройках региона продажи сократились на 20–30%, — отмечает директор по продажам ГК «Факт» Сергей Балуев. — «Квартирный» сегмент на неблагоприятные обстоятельства реагирует быстрее, до загородного эта волна еще докатится. Соответственно — растет значение локации, пейзажа. Уникальные проекты выживут».
В Подмосковье снижение уже началось: число сделок, по данным «ИНКОМ-Недвижимость», упало на 25% (по сравнению с аналогичным периодом прошлого года), число новых проектов — на 30%. Из-за этого более 80% девелоперов, по мнению аналитиков, оказались в зоне риска.
Покупатели на грядущий спад реагируют вполне предсказуемо: время выбора увеличивается, требования к инфраструктуре — тоже (не столько к ассортименту, сколько к уровню готовности сетей и дорог). Средний бюджет сделки падает — прежде всего, за счет смещения спроса в сторону участков без подряда. Поселки с таким предложением составляют, по данным «ПН», 69%, еще 29% — это смешанная застройка. Дошло до того, что участки без подряда начали предлагать и в дорогих проектах, раньше это выглядело экзотикой.
Эксперты «ПН» отмечают снижение цен в тех поселках, где продают готовые дома или участки с подрядом: в эконом-классе — минус 6,6% за полгода, средняя стоимость квадратного метра — 32 400 рублей; в комфорт-классе — минус 8,5%, «квадрат» обойдется в 54 700.

Богатые жмутся

В дорогом сегменте ситуация, пожалуй, даже более драматична.
Предложение в классе А за год сократилось на 27%, продажи упали на 40%. Здесь и раньше-то ситуация была далеко не «шоколадной»: за шесть месяцев 2016-го застройщики 18 элитных поселков заключили 15 сделок — меньше, чем по одной на брата. Но в 2017-м продавать становится еще труднее: число поселков уменьшилось до 11, продажи — до девяти… Новых проектов высокой ценовой категории не случилось вовсе.
Тем не менее в продуманных поселках: Liikola Club, «Ламбери» — сделки есть, особенно по мере увеличения готовности. «Сегодня мало показывать покупателю дома, надо демонстрировать вложения в инфраструктуру», — говорит Вадим Новиков, руководитель компании FreeDom Haus.
В бизнес-классе снижение предложения в штуках составило 43% (в связи с завершением продаж из экспозиции выбыли проекты Club и «Прибрежный квартал»), сокращение продаж — 36,5%. По данным компании Knight Frank SPb, в течение первого полугодия класс В пополнился одним проектом — «Golden Park Шувалово», рассчитанным на восемь домовладений…
Если так дальше пойдет, даже слабое восстановление интереса покупателей к дорогим загородным домам обернется дефицитом: застройщикам просто нечего будет предложить, серьезный проект за два-три месяца на рынок не выведешь.
«Ограниченное предложение на первичном рынке частично компенсируется вторичным, где ассортимент продолжает пополняться, — отмечает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg. — За полугодие предложение дорогой «вторички» увеличилось на 2% и насчитывает 345 лотов. Наиболее активны продавцы во Всеволожском районе».