Частный интерес к общим метрам
После сдачи новостройки в эксплуатацию нередко оказывается, что подвалы и встройки жильцам не принадлежат. Споры вокруг общего имущества многоквартирного дома сложны и тянутся годами.
ТСЖ бывает трудно отстоять права – особенно если помещения перепроданы по инициативе застройщика, бывает, и не один раз.
Петербург числится в рекордсменах: треть подвалов в многоквартирных домах жильцам не принадлежит. (Больше только в Москве – 38%.)
Заведующий адвокатской конторой «Малашин и партнеры» Владимир Малашин вел несколько дел о захвате общедомовых метров структурами бывших застройщиков.
«Энка» раздора
ТСЖ «Кристалл» подавало в прошлом году иск к ООО «Альянс» о признании права общей долевой собственности на нежилое помещение 1-H общей площадью 52,5 кв.м в доме 5, корп. 1 лит. А по Учительской улице. Одна из «дочек» застройщика (фирмы «Элис») получила «энку» по ДДУ и продала спорное помещение «Альянсу». Помещение строилось для ТСЖ как диспетчерская – для связи с лифтами, домофонами, контроля доступа и т.п. Арбитраж поначалу отказал жилтоварищам; апелляционная инстанция отменила это решение. Сейчас «энка» передана в собственность жильцам дома.
ТСЖ «Коломяжская слобода» судилось с ЗАО «Коломяги-Ретро» (застройщик проходит процедуру банкротства). Фирма ввела в 2000 году жилой дом на ул. 3-я линия 1-й половины, 53. Но лишь в 2015-м застройщик зарегистрировал право собственности на нежилое помещение 2-Н в этом доме, спустя год – еще на одно, 3-Н. И речь не о клетушках – 637,5 кв.м. Причем в качестве оснований для регистрации указан акт приемки другого дома, построенного в 2006 году, на этой же улице, но за номером 75! Решением суда двух инстанций помещения 2-Н и 3-Н признаны общей долевой собственностью жителей.
Арбитраж опирался на позицию Верховного суда: «Если помещение по проекту и инвентаризационным документам предназначалось для общего использования, то вне зависимости от его регистрации в ЕГРН за третьими лицами суды признают право общей долевой собственности на помещение». Причем срок давности на такие иски не распространяется.
Блуждающая охрана
В Петроградском районе ОАО «Феникс» сдало в декабре 2007-го жилой дом на Крестовском, 26. Вместе с помещением охраны 13-Н. Однако в 2008 году задним числом был подписан ДДУ между двумя фирмочками, аффилированными с застройщиком, затем «энку» в 2010-м перепродали физлицам, в 2015-м – еще раз. По данным ПИБа, помещение охраны проходило как «технологическое для вспомогательных служб дома». «Первичный ДДУ от 2007 года фактически не заключался, не оплачивался, технологическое помещение «передавалось» без реальной передачи», - говорит Владимир Малашин.
Были поданы заявление о возбуждении уголовного дела о мошенничестве и гражданский иск в Петроградский районный суд. Однако суд отказал собственникам квартир; городской суд оставил апелляционную жалобу без удовлетворения. Возник еще один казус: суд заодно «узаконил» двойную продажу парковочного места в этом доме, и новый «собственник» может поставить теперь свою машину только в проход или проезд подземной автостоянки, нарушая пожарные нормы и права соседей по паркингу.
«Действия застройщиков требуют вмешательства контролирующих органов, - прокомментировал Владимир Малашин. – По сути за многоквартирный дом никто не несет ответственности. Проектная документация нигде не хранится и нередко пропадает вместе с застройщиком. Смысл скупки застройщиками «энок» или мест общего пользования – в получении денег от последующей перепродажи».
Недавно Минстрой России рекомендовал регионам создавать рабочие группы по возврату общедомового имущества. По мнению ведомства, в таких группах должны работать представители муниципалитетов, надзорные органы и собственники квартир.