«Долёвка» в тревожном ожидании

О том, как будет жить рынок после 1 июля, рассуждали участники делового завтрака, который организовали Комиссия по недвижимости Общества потребителей Петербурга и Ленобласти, а также партнёры конкурса «Доверие потребителя». Один из модераторов мероприятия, заместитель председателя комиссии Олег Островский отметил: многие участники рынка рассчитывали, что в марте-апреле будут рассмотрены поправки в 214-ФЗ, которые смягчат требования к застройщикам. Однако этого не произошло, и законодательная интрига сохраняется.
Масла в огонь подлил сомодератор, генеральный директор CРО А «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. По его словам, недавно в Совете Федерации обсуждали поправки, подготовленные строительным сообществом Петербурга. «В сухом остатке — к сожалению, как отдельный законопроект этот документ в работу не пойдёт. Это печально, поскольку мы предлагали пять очень важных изменений, которые позволят рынку нормально работать. Сенаторы решили поддержать поправки Минстроя, которые пока никто не видел», — сообщил Алексей Белоусов. Представители Минстроя озвучили свои основные идеи, но на слух оценить их невозможно: понять, насколько эффективными будут поправки, реально, только оценив юридическую сторону документа, а его нет. Когда он появится, у застройщиков останется очень мало времени, чтобы предложить какие-то корректировки: до каникул Госдумы — меньше месяца.

Революции не будет

Тем не менее, по мнению Алексея Белоусова, результаты работы строительного комплекса Петербурга показывают, что с 1 июля ничего не поменяется: «Наверное, ничего не изменится и в 2019-м, и в 2020 году. Хотя бы потому, что разрешений на строительство получено года на четыре вперёд. Это значит, что до вступления в силу предложений президента РФ о переходе на проектное финансирование серьёзных изменений на рынке ждать не стоит. Эта задача будет реализована, но опасаюсь, что опять в режиме спецоперации: изменения внесут в последний день работы Госдумы, и мы узнаем о нюансах закона уже после его принятия». Г-н Белоуслов полагает, что некоторые проекты придётся видоизменять, и, возможно, застройщикам предстоит перейти на работу по новому законодательству. Но учитывая земельные запасы, революции на рынке не случится.
По словам исполнительного директора РГУД Елены Бодровой, нынешняя версия 214-ФЗ делает невозможной помощь обманутым дольщикам. Застройщики не смогут пойти навстречу властям и передать им часть квартир в своих проектах. Прежде на это можно было просто пожертвовать часть прибыли. Теперь запрещено. Станет невозможным и комплексное освоение территорий в регионах. «Чиновники разрешили тратить средства дольщиков на строительство социальных объектов, но только если потом их передадут региону. Но «дарить» садики и школы, не теряя рентабельности, можно только в Петербурге и Москве. Уже в Ленобласти это под вопросом, не говоря о других субъектах РФ, где спрос на жильё не такой большой», — рассуждает Елена Бодрова.

Количество погубит качество

По словам Олега Островского, за первый квартал 2018 года застройщики получили в пять раз больше разрешений на строительство, чем за тот же период 2017-го. Это подтверждают и в Комитете по строительству. Компании не только получают разрешения, но и вдвое чаще обращаются за «заключениями о соответствии». А в Росреестре фиксируют всплеск регистраций первых договоров долевого участия на разных объектах. «Сегодня до 30% жилья в сданных домах остаётся непроданным. А что будет, когда эти разрешения пойдут в дело? Держать их в кармане экономически невыгодно», — недоумевает Олег Островский.
Свою версию предложил генеральный директор ООО «Петрополь» Марк Лернер. Он полагает, что сформированного запаса хватит года на четыре: «Проекты с разрешениями, полученными после 1 июля 2018 года, будут единичными. С ними станут выходить небольшие застройщики, которые не могли создать резервов. Или землевладельцы, не успевшие оформить все документы: в госстройнадзоре колоссальная очередь. При этом многие собственники участков форсируют получение разрешений, не уделяя особого внимания качеству проектов, квартирографии, планировочным решениям. Я уже видел несколько проектов, от которых был в ужасе. При нынешней конкуренции браться за их реализацию — это безумие и самоубийство».
Г-н Лернер согласен, что «мариновать» разрешения годами компании не будут, и опасается, что весь этот объём за год-полтора окажется на рынке, и это приведёт к колоссальному затовариванию. «Уже сейчас, без дополнительного выброса предложения, в год продаётся около 3 млн кв.м жилья в новостройках, а строится 6-8 млн кв.м. Раньше на одну квартиру был один покупатель, а сейчас на одного покупателя две квартиры. Причём граждане не торопятся, ждут снижения ставок по ипотеке. Так что финансовое положение застройщиков будет сильно ухудшаться в ближайшие год-два, и не все выживут», — прогнозирует Марк Лернер.
С ним согласен и начальник отдела продаж ИСК «Отделстрой» Николай Гражданкин: «Из-за большого предложения резкого роста цен не будет, как и их падения, которого ждут покупатели. Застройщики между молотом и наковальней: с одной стороны — низкий платежеспособный спрос, а с другой — растущая себестоимость. В Петербурге, например, уменьшена максимальная этажность и коэффициент застройки территорий, на застройщиков ложатся затраты на социальную инфраструктуру. Всё это уменьшает маржу, но до бесконечности это продолжаться не может — не все добегут до финиша. А уход с рынка даже одного застройщика отражается на всех: растёт недоверие покупателей к отрасли в целом». По словам Николая Гражданкина, далеко не все смогут строить за счёт кредитов и потом в сжатые сроки продавать готовые квартиры, возвращая банку проценты. «Готовое жильё будет дороже, и реализуя его, мы будем конкурировать ещё и со вторичным рынком. Мы с удовольствием будем строить по 120 млн кв.м жилья в год, но кто их купит? Надо поддерживать покупателей. Если будет платежеспособный спрос, мы построим столько, сколько нужно», — предлагает г-н Гражданкин.

Банки наготове

Банки готовятся работать по новым правилам, но тоже ждут разъяснений от законодателя. Например, «Санкт-Петербург» уже полтора года занимается эскроу-счетами. «Пока мы запустили эту схему на вторичном рынке, чтобы понять, как это работает. Физлицо может открыть такой счёт (пока бесплатно) и провести сделку. Раньше для этого использовали банковскую ячейку, но за этот год оформлено всего 10 ячеек, а все остальные сделки идут уже через эскроу-счета. Инструмент оказался очень востребованным, он даёт дополнительные гарантии гражданам, например, страхование средств АСВ», — рассказывает руководитель бизнеса ипотечного кредитования банка Екатерина Синельникова. Однако адаптировать эту схему для работы с застройщиками и дольщиками оказалось непросто: правила не раз менялись, и некоторые нюансы остаются непонятными. Однако застройщиков приглашают ознакомиться с этим продуктом, использовав его вместо аккредитивов. «Эскроу-счёт — замечательный механизм, если им правильно пользоваться. Можно проводить «цепочки», выбывание, давать рассрочки, но, например, удобные для всех условия раскрытия эскроу-счетов должен дать законодатель», — поясняет Екатерина Синельникова.
Начальник отдела по малому и среднему бизнесу Северо-Западного филиала ОАО «АКБ «Росбанк» Михаил Тимофеев говорит, что его банк также готовится к работе с эскроу-счетами, но ждёт, пока будут прописаны чёткие нормативы. Он отмечает, что не у всех застройщиков есть средства на «упаковку» проекта. Не все могут убедить банки, что у них есть на проект 20% собственных средств. Пока финансовые организации не готовы давать деньги, если у застройщика есть только участок.

Мнения экспертов

Николай Урусов, генеральный директор строительной компании «Красная стрела»:

– Если требование «одно разрешение — один застройщик» останется, то создание «дочек» не станет значительной проблемой для застройщиков. Есть различные варианты подтверждения опыта. В частности, учитывается опыт в качестве генподрядчика. Для этого необходимо будет предоставить контракт на генподряд и акт ввода объекта в эксплуатацию.
Не произойдёт и значительных изменений в работе нашей компании. Возможно, что-то изменится в деятельности back-офиса из-за значительного роста документооборота после перехода на проектное финансирование или эскроу-счета. Придётся либо привлекать новых сотрудников, либо увеличивать нагрузку существующих.
Что касается требований к объёму обязательств, не связанных с привлечением денег граждан, и затрат на покупку участка, то приобретение земли не входит в перечень расходов, ограниченных суммой в 1% от стоимости строительства. Это требование останется незначительным для большинства строительных компаний.  

Андрей Кошкин, председатель совета директоров группы «ЯРД»:
– Все требования в новом 214-ФЗ можно условно разделить на технические, юридические и экономические. Технические условия вполне понятны: документация по объектам, которые получат разрешения на строительство после 1 июля, готовится с соблюдением новых вводных. Разрабатываются юридические схемы, позволяющие соблюдать условие «одно разрешение — один застройщик», у которого будет трёхлетний опыт строительства и тысячи квадратных метров сданного жилья. Больше всего вопросов вызывают изменения, касающиеся финансирования строительства и взаимодействия застройщиков, дольщиков и банков. Резервирование огромных средств, растянутая во времени доходность, неопределённый срок получения денег дольщиков, отсутствие механизма перехода и методологии кредитования по новым правилам — всё это много раз обсуждалось, но ответа так и нет. Если закон не изменится, рынок будет ждать первопроходцев (кто-то всё равно не успеет получить разрешение на строительство до 1 июля), наблюдать за функционированием новой системы и идти вслед за ними, учитывая их опыт.

Беслан Берсиров, заместитель генерального директора АО «Строительный трест»: 
– Договорённость между строительными компаниями и банками требует времени. Крупные девелоперы могут либо привлекать проектное финансирование, либо брать банковские кредиты. По сути, разница лишь в цене этих денег. А вот небольшим застройщикам, которые реализуют один или два проекта, будет крайне трудно получить средства для ведения строительства. Вероятнее всего, они просто уйдут с рынка.
Теоретически некоторые крупные компании могут создать несколько фирм-застройщиков, соответствующих новым требованиям. Однако это крайне трудоёмко. В общем, если закон останется без изменений, в нашей стране останется совсем немного строительных компаний. Зато контроль над отраслью будет максимально упрощён.