НАШ ЦИТАТНИК: «Нельзя допускать, чтобы участок годами и десятилетиями передавался из рук в руки, в ожидании, когда можно будет протиснуться между требованиями закона и здравого смысла...» Вячеслав Макаров

22 апреля, 02:43

«На этом объекте у нас не будет прибыли»

30 ноября 2020 в 10:49
10 823

«На этом объекте у нас не будет прибыли»

Холдинг «РСТИ» («Росстройинвест») вышел на достройку проблемных жилых комплексов «На Заречной» и «Три апельсина», брошенных структурами ГК «Норманн». На эти цели холдинг, по предварительным расчётам, планирует потратить 2,5 млрд рублей. Смольный вёл переговоры с инвестором больше года. Почему компания так долго не соглашалась подписать договор? Что она получит в качестве компенсации? И можно ли заработать на госзаказе? На эти и другие вопросы NSP ответила генеральный директор холдинга «РСТИ» Валентина Калинина.

 Валентина Ивановна, почему для достройки объектов ГК «Норманн» власть обратилась к РСТИ? Или чиновники вели переговоры и с другими компаниями?
– Насколько я знаю, переговоры были и с другими застройщиками. Когда обратились к нам, мы изучили предложение, посчитали финансовую модель и решили взяться за достройку.

 Почему переговоры со Смольным затянулись на целый год? В чём причина вашего длительного «раздумья»?
– Основная причина заключалась в том, что у города не было механизма передачи земельных участков без торгов инвесторам, которые берутся достроить объекты банкротов. А проблемы «Норманна» надо было решать. Обманутые дольщики действовали очень эмоционально, хотя их тоже можно понять: власть обещала решить вопрос достройки объектов, но долгое время это не удавалось сделать. Сейчас мы составляем график производства работ и бюджет достройки объектов. 

 Много домыслов и слухов вокруг компенсационных участков. Скажите, это «Белорусский квартал»? И сколько жилья там можно построить?
– Да, это так называемый Белорусский квартал – часть международного проекта, которая предполагает создание симметричных кварталов в Петербурге и Минске. Детали раскрывать пока рано, но отмечу, что концепция симметричного квартала будет во многом сохранена. Мы сотрудничаем с белорусскими коллегами, обсуждаем архитектурный облик будущего проекта. Там можно возвести около 86 000 кв.м. Но это приблизительные цифры, посчитанные на основе проекта планировки территории, более точные появятся после разработки проектной документации.

 Проводили ли вы предварительное обследование брошенных корпусов? В каком состоянии дома?
– Проводили, в том числе и экспертизу конструктива. Ведь объекты долгое время стояли без консервации, и такое обследование необходимо для начала производства работ. Его выполнила привлечённая нами лицензированная организация. По предварительным оценкам, в корпусе «Трёх апельсинов» не закончены фасадные работы, и мы в первую очередь займёмся ими. Кроме того, сейчас сосредоточились на ИТП (индивидуальном тепловом пункте), чтобы включить отопление. Дома столько лет стояли без тепла, что если где-то в местах общего пользования и была выполнена отделка, её придётся переделать. И, конечно же, мы начали с наведения порядка на самих площадках, которые находятся в жутком состоянии. Мы сразу поставили свою охрану, завезли строительные вагончики, установили видеокамеры, назначили ответственных по каждому объекту.
В двух корпусах жилого комплекса «На Заречной» сейчас идёт детальное обследование.
В данный момент с госстройнадзором решаем вопрос о продлении разрешений на строительство, так как по обоим проектам они истекли.

 Разрешения будете оформлять на себя или на прежних застройщиков?
– На прежних застройщиков. Документы по доверенности подписывают конкурсные управляющие.

 На все корпуса есть технические условия по подключению к основным сетям или что-то нужно дополнительно получать?
– Все ТУ на эти дома получены, но срок действия этих документов – три года. Понятно, что они просрочены, и нам придётся их продлевать. Многие наружные сети смонтированы, но не переданы на баланс тем же монополистам. Это ещё одна задача, которую нам необходимо решать параллельно. Возможно, где-то придётся делать экспертизу (по наружным сетям). Не до конца выполнены работы по внутреннему электроснабжению, хотя трансформаторные станции построены.

 Будете ли перерабатывать проектную документацию для того корпуса ЖК «На Заречной», который готов на 5%?
– Конечно, тем более что у нас её нет. И мы, и Комитет по строительству Петербурга запрашивали проектную документацию у конкурсных управляющих, но они так её и не предоставили. Основную часть документов по корпусам в более высокой степени готовности мы восстановили, обратившись в экспертизу и к проектировщикам. Но по корпусу, который в начальной стадии строительства, не смогли их найти, поэтому будем заново проектировать и строить уже по нашему проекту.

 Когда планируете начать достройку? Работы будут идти во всех корпусах одновременно или сначала возьмётесь за более готовые дома?
– Мы уже начали: стройплощадки поставлены под охрану, организованы бытовые городки, обустраиваем посты мойки колёс для строительной техники. Мы приняли стройплощадки, идёт закупка строительных материалов, параллельно готовим график производства работ и бюджеты на достройку. Нужно определиться по видам работ и по подрядчикам. Когда начинаешь строить с нуля, это проще, а когда берёшь недострой, то при первичном обследовании при всём желании невозможно всё учесть. Сейчас мы как раз выходим на объекты, чтобы определиться с графиком работ.
Начинаем с более готовых корпусов, а к дому в низкой степени готовности приступим чуть позже – скорее всего, в начале 2021 года. 

 Уложитесь в сроки, обозначенные губернатором Александром Бегловым?
– Поставленную задачу необходимо выполнить. К концу лета 2021-го сдадим дома в высокой готовности, остальное – летом 2023 года.

 У вас большой портфель социальных объектов, возводимых за счёт бюджета. Многое, что возводит город, превращается в долгострои, а вы сдаёте вовремя и даже зарабатываете. В чём секрет?
– Чтобы построить объект по госконтракту, должен нормально работать не только выбранный на тендере подрядчик, но и заказчик. Также очень важно, чтобы подрядчик правильно оценивал свои силы. Одна из причин частых расторжений контрактов – отсутствие собственных средств у подрядчика. Многие выигравшие тендер надеялись, что их работы будут авансированы, поэтому не вкладывали свои деньги или попросту не имели их.
Нашей компании уже 19 лет, начинали мы с малых объёмов и сегодня выросли в большой холдинг. Мы строим жилые дома, объекты коммерческой недвижимости, а с 2007-го активно и много работаем с госзаказом. В частности, мы восстанавливали и реконструировали Валаамский Спасо-Преображенский монастырь; строили фонтанные комплексы на Московской площади и площади Ленина; реконструировали производственную базу ГУП «Водоканал» и здания УВД Невского района; спроектировали и построили инфекционную больницу на Пискарёвском проспекте, новый корпус Мариинской больницы, здание Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа и пр.

 Что сейчас строите из социальных объектов?
– Общеобразовательную школу на 1600 мест в локации Каменка в Приморском районе, она сдаётся в следующем году. Строим новое отделение экстренной медицинской помощи НИИ скорой помощи им. И.И. Джанелидзе общей площадью 21 000 кв.м. Объект будем передавать заказчику с полной отделкой и всем монтируемым технологическим оборудованием. РСТИ – одна из немногих крупных компаний, которая сегодня возводит объекты здравоохранения в Петербурге.

 Есть ли экономика в бюджетных заказах?
– При нормальных условиях, а также жёстком контроле работы субподрядчиков можно получить маржу до 10%. Мы умеем работать на госзаказе, у нас уже сложилась опытная и профессиональная команда.

 Как идут продажи жилья в различных сегментах? Что с ценами?
– Мне кажется, того ажиотажа, который начался после введения ипотеки с господдержкой, уже нет. За всю историю России не было таких низких ипотечных ставок, вот граждане и кинулись покупать квартиры. Спрос по-прежнему высокий, особенно в сегментах «комфорт» и «бизнес» (в «элите» ситуация более спокойная), но не ажиотажный.
Весной на рынке наблюдалось значительное снижение объёмов продаж, вызванное пандемией. Но запущенная программа субсидирования ипотеки позволила застройщикам нарастить продажи, а банкам – увеличить объёмы выдаваемых кредитов. По результатам девяти месяцев продажи жилья у нас выросли на 25% в денежном выражении, а по метражу они сопоставимы с показателем за аналогичный период 2019-го.
Немного изменилась структура спроса. В нашей компании на 5% увеличилась средняя продаваемая площадь квартир – до 45 кв.м; вырос спрос на 2- и 3-комнатные квартиры, в то время как продажи студий и 1-комнатных снизились. Это можно объяснить уменьшением доли инвесторов и тех покупателей, которые приобретают для себя первую квартиру, а также ростом числа тех, кто улучшает жилищные условия. На 20% выросли продажи с помощью ипотеки и сократились сделки со 100%-й оплатой и рассрочкой. Заметно увеличилась доля региональных покупателей – в некоторых наших проектах она достигает 55%. Это исторический максимум за весь период продаж. По нашим оценкам, рост цен в целом за 2020 год составит около 20–25%.

 В каком направлении собираетесь двигаться дальше?
– Основной вектор развития сохраняется, мы продолжаем пополнять земельный банк, сейчас ведём переговоры о покупке нескольких участков под строительство жилья. Но пока договоры не подписаны, разглашать детали не могу. В прошлом году мы вышли в Москву. Причём сразу с домом премиум-класса (ЖК Eleven). Рассматриваем и другие участки в столице. Также активно будем участвовать в тендерах на строительство бюджетных объектов.