НАШ ЦИТАТНИК: «Одна из целей реформы ФЗ-214 – оставить на рынке только стабильных (крупных) игроков. А какая компания может быть крупнее и стабильнее государственной? Хорошая новость в том, что спрос смещается в сторону ИЖС, а там могут строить и «малыши»...» Михаил Москвин

29 июля, 01:54

«Наиболее живой и активный сегмент – земля под жильё и апартаменты»

25 января в 09:10
8 814

«Наиболее живой и активный сегмент – земля под жильё и апартаменты»

Пандемия изменила конъюнктуру на рынке участков в Петербурге и ближайших пригородах. В 2020-м наибольший спрос традиционно пришёлся на территории под жильё и апартаменты. Однако после длительной паузы неожиданно оживился и загородный сегмент. Под что, кроме жилья, покупают землю? Что происходит с ценами? Какие риски для инвестора таят участки с неподготовленной документацией?
На эти и другие темы рассуждает Юрий Зарецкий, генеральный директор компании Peterland.

Юрий Алексеевич Зарецкий
Зарецкий Юрий Алексеевич
генеральный директор
PETERLAND

Наиболее живой и активный сегмент – площадки под жильё и апартаменты. Но участки под жильё всегда были востребованы, потому что здесь быстрее всего можно получить гарантированный доход. В других сегментах нужно прилагать больше усилий, преодолевать больше трудностей. В строительстве жилья тоже есть сложности, но пока на новостройки есть спрос, а у граждан есть деньги, здесь всегда можно заработать. Даже несмотря на то, что цены на землю существенно выросли.

Поэтому в покупку земель под жилую застройку и инвестируют гигантские средства. За прошедший год в Петербурге и его пригородах (включая земли Ленобласти) девелоперы приобрели под жильё и апартаменты около 370 га. Цифра выглядит внушительной, особенно на фоне результатов 2019-го (56 га). Но в прежние годы объёмы закупок были сравнимы или даже больше (см. рисунок). 

Например, в 2017-м было приобретено почти 500 га. А скромные результаты 2019 года объясняются тем, что застройщики старались запустить побольше проектов по старым правилам на купленных ранее площадках. 

Динамика-сделок-по-участкам-под-жилую-застройку-в-Санкт-Петербурге-и-пригородах-за-период-с-2015-по-2020-г.

Цены взлетают

Цена участков под жилищную застройку зависит от локации, степени готовности градостроительной документации и класса будущего жилья. Соответственно, одни активы подорожали вдвое, стоимость других изменилась мало, но в целом есть чёткий тренд роста. Так, участок на Октябрьской набережной в конце 2018-го был продан по 12 000 рублей за кв.м будущих улучшений, наделы на Васильевском острове можно было купить за 17 000-20 000 руб./кв.м. В 2020-м цены на аналогичные площадки были минимум вдвое выше.

Сегодня земельная нагрузка в 35 000-40 000 руб./кв.м на Васильевском уже никого не пугает, 30 000 рублей на Октябрьской наб. тоже воспринимается нормально. На Петроградской стороне, Петровском острове планка доходит до 60 000 рублей за кв.м будущих улучшений. В проекте ЖК на Карповке (бывшая «Северная корона») земельная нагрузка как раз составит около 60 000 рублей. А на Крестовском острове (пр. Динамо, 2) достигает 150 000 рублей.  Правда, там и жильё будут продавать по 500 000-600 000 рублей за «квадрат». 

Но вне зависимости от класса жилья земельная нагрузка не должна превышать 20-30% будущей доходности, иначе девелоперы не станут покупать такие участки. Кстати, за прошлый год процент безденежных сделок (земля в обмен на будущие метры) заметно уменьшился.

И ещё: высокие цены обусловлены наличием градостроительной документации. Это может быть проект планировки территории, градплан участка, согласованный архитектурно-градостроительный облик будущего объекта. На основе таких документов определяются технико-экономические показатели по участку, соответственно, и его цена. «Упакованный» товар больше востребован покупателями, поэтому многие собственники стали заниматься оформлением документов.

Однако большая часть (60-70%) земель под жильё или апарты по-прежнему предлагается без подготовленной граддокументации.

Тем не менее неподготовленные объекты с хорошим потенциалом тоже покупают. Правда, они востребованы только у крупных застройщиков, имеющих сильный административный ресурс и не боящихся сложностей. Например, «Группа ЛСР» купила участок ДСК-3 на Автовской улице. Это земля промышленного назначения, и там ещё зоны в Генплане нужно менять, а это небыстро. Но крупные игроки уже не боятся приобретать такие активы. Этот тренд появился в последние годы. 

Мы отчётливо наблюдаем смещение интереса девелоперов с территории «закадья» в пределы города. Это обусловлено законодательными изменениями по финансированию социальных объектов, а также ужесточением градостроительных регламентов (по высоте и плотности) в Ленобласти. 

В городе пока есть из чего выбирать. Больших территорий под редевелопмент, вроде района Чёрной речки, Выборгской и Октябрьской набережных, где сегодня хозяйничают крупные застройщики, становится всё меньше. В Петербурге ещё много небольших точечных пятен, которые появляются из-за закрытия или банкротства предприятий. Речь необязательно о «промке», это могут быть бывшие транспортные предприятия, склады, объекты коммунального хозяйства. 

Интересно, что в последние годы в девелоперском бизнесе появилась целая плеяда непрофессиональных игроков. Одни (айтишники, фармацевты, проектировщики) накопили деньжат и хотят их удачно инвестировать, другие (в основном производственники) продают или закрывают свой бизнес и готовы попытать счастья в строительстве жилья. Такие непрофессионалы встречались и раньше, но в 2020-м их стало заметно больше. Более того, среди новых девелоперов появились даже федеральные банки, которые решили самостоятельно заняться жилищными проектами. Для одного из них мы сейчас подбираем  участки.

Ценовые-характеристики-земельных-участков-по-разным-сегментам-рынка-СПб-и-ЛО-по-состоянию-на-конец-2020-г.

На воздух!

Кроме жилищного сегмента в  2020 году живым и активным был и загородный рынок. Девелоперы покупали площадки под коттеджную застройку, реже – под базы отдыха.   

Спросом больше пользовались участки от 3 до 15 га. За прошлый год при нашем участии прошла крупная сделка с массивом 55 га под коттеджную застройку в посёлке Ленинское Выборгского района (покупатель – FreeDom Hause). 

Цены на загородные земли зависят от локации и наличия оформленного права собственности. В приоритете – лесные участки рядом с водоёмами в Приозерском и Выборгском районах Ленобласти и в Курортном районе Петербурга. Например, за площадки под КП в районе Сосново собственники просят от 250 000 рублей за сотку, в Курортном районе – до 1 млн рублей. Для девелоперов такие цены совершенно неприемлемы. Поэтому реальные сделки проходят в диапазоне от 30 000 до 100 000 руб./сотка.

В 2020 году наблюдался всплеск интереса к участкам под загородные базы отдыха и кемпинги. Однако инвестиции в такие проекты окупаются долго, почти как в гостиничном секторе, поэтому цены для девелоперов должны быть существенно ниже, чем при продаже земель под коттеджные посёлки. К сожалению, у собственников на это свои взгляды.  

Хорошей альтернативой могли бы стать земли гослесфонда. В начале 2000-х прошло много аукционов по аренде лесных участков на 49 лет под базы отдыха и рекреацию. Инвесторы быстро раскупили их, думая легко заработать на перепродаже девелоперам. Но этого не случилось, и активы надолго зависли. Прошлой весной из-за пандемии все загородные базы и дома отдыха были загружены под завязку, и, казалось, теперь интерес к покупке лесных участков поднимется. Спрос, на самом деле, немного активизировался, но реальных сделок было мало. У лесных участков оказалось много своих ограничений.

Заводы не нужны

Умеренно активным был сегмент рынка земель под складские и распределительные центры. Основные потребители – торговые операторы, в особенности – игроки интернет-торговли. Востребованы все районы, главное условие – близость к КАД и основным магистралям (с въездами и выездами). Но в последнее время перевешивает интерес к северным территориям, потому что юг уже перенасыщен такими объектами. Если посмотреть на карту, основная масса складских и распределительных центров сосредоточена на Московском направлении. Поэтому цены на севере существенно выше, чем на юге – от 3000 до 5000 рублей за кв.м. Сейчас мы готовим две сделки по крупным участкам под логистические комплексы площадью порядка 100 000 кв.м. Интересанты – крупные федеральные сети.

Определённый спрос сохраняется на небольшие индустриально-складские комплексы. Востребованы участки под склады, а вот у чисто производственных площадок дела совсем плохи. Можно сказать, промышленный сегмент земельного рынка находится в коме. Ценовая динамика отсутствует. За промышленные территории в Шушарах в среднем запрашивают от 1000 до 2000 рублей за кв.м, по этим же ценам происходят и немногочисленные сделки. Если участок обеспечен инженерией и подъездными путями, он стоит уже 3000-3500 руб./кв.м. Кстати, подготовленные, но дорогие пятна стали пользоваться бОльшим спросом, чем участки в «чистом поле». Промышленники уже «наелись» дешёвой земли и предпочитают наделы с сетями. Для их покупки они готовы брать кредиты в банках.

Трендом последних лет в этом сегменте стал переход на аренду площадей. Многие мелкие производственники перестали мечтать о своём свечном заводике и ищут помещения в аренду на старых заводах и фабриках, где есть мощности и крыша над головой. Благо таких площадок сегодня много. Недавно мы провели сделку по продаже крупного предприятия, которое вынуждено было свернуть производство. Теперь на заводских площадях в 15 000 кв.м работают более 50 мелких фирм-арендаторов. 

Торговый сегмент – самый спокойный. Спрос на участки под строительство крупных ТЦ упал, девелоперы ищут наделы для объектов малого формата, зачастую – под «магазины у дома» в новых кварталах массовой застройки.