«Наиболее живой и активный сегмент – земля под жильё и апартаменты»

Наиболее живой и активный сегмент – площадки под жильё и апартаменты. Но участки под жильё всегда были востребованы, потому что здесь быстрее всего можно получить гарантированный доход. В других сегментах нужно прилагать больше усилий, преодолевать больше трудностей. В строительстве жилья тоже есть сложности, но пока на новостройки есть спрос, а у граждан есть деньги, здесь всегда можно заработать. Даже несмотря на то, что цены на землю существенно выросли.

Поэтому в покупку земель под жилую застройку и инвестируют гигантские средства. За прошедший год в Петербурге и его пригородах (включая земли Ленобласти) девелоперы приобрели под жильё и апартаменты около 370 га. Цифра выглядит внушительной, особенно на фоне результатов 2019-го (56 га). Но в прежние годы объёмы закупок были сравнимы или даже больше (см. рисунок). 

Например, в 2017-м было приобретено почти 500 га. А скромные результаты 2019 года объясняются тем, что застройщики старались запустить побольше проектов по старым правилам на купленных ранее площадках. 

Цены взлетают

Цена участков под жилищную застройку зависит от локации, степени готовности градостроительной документации и класса будущего жилья. Соответственно, одни активы подорожали вдвое, стоимость других изменилась мало, но в целом есть чёткий тренд роста. Так, участок на Октябрьской набережной в конце 2018-го был продан по 12 000 рублей за кв.м будущих улучшений, наделы на Васильевском острове можно было купить за 17 000-20 000 руб./кв.м. В 2020-м цены на аналогичные площадки были минимум вдвое выше.

Сегодня земельная нагрузка в 35 000-40 000 руб./кв.м на Васильевском уже никого не пугает, 30 000 рублей на Октябрьской наб. тоже воспринимается нормально. На Петроградской стороне, Петровском острове планка доходит до 60 000 рублей за кв.м будущих улучшений. В проекте ЖК на Карповке (бывшая «Северная корона») земельная нагрузка как раз составит около 60 000 рублей. А на Крестовском острове (пр. Динамо, 2) достигает 150 000 рублей.  Правда, там и жильё будут продавать по 500 000-600 000 рублей за «квадрат». 

Но вне зависимости от класса жилья земельная нагрузка не должна превышать 20-30% будущей доходности, иначе девелоперы не станут покупать такие участки. Кстати, за прошлый год процент безденежных сделок (земля в обмен на будущие метры) заметно уменьшился.

И ещё: высокие цены обусловлены наличием градостроительной документации. Это может быть проект планировки территории, градплан участка, согласованный архитектурно-градостроительный облик будущего объекта. На основе таких документов определяются технико-экономические показатели по участку, соответственно, и его цена. «Упакованный» товар больше востребован покупателями, поэтому многие собственники стали заниматься оформлением документов.

Однако большая часть (60-70%) земель под жильё или апарты по-прежнему предлагается без подготовленной граддокументации.

Тем не менее неподготовленные объекты с хорошим потенциалом тоже покупают. Правда, они востребованы только у крупных застройщиков, имеющих сильный административный ресурс и не боящихся сложностей. Например, «Группа ЛСР» купила участок ДСК-3 на Автовской улице. Это земля промышленного назначения, и там ещё зоны в Генплане нужно менять, а это небыстро. Но крупные игроки уже не боятся приобретать такие активы. Этот тренд появился в последние годы. 

Мы отчётливо наблюдаем смещение интереса девелоперов с территории «закадья» в пределы города. Это обусловлено законодательными изменениями по финансированию социальных объектов, а также ужесточением градостроительных регламентов (по высоте и плотности) в Ленобласти. 

В городе пока есть из чего выбирать. Больших территорий под редевелопмент, вроде района Чёрной речки, Выборгской и Октябрьской набережных, где сегодня хозяйничают крупные застройщики, становится всё меньше. В Петербурге ещё много небольших точечных пятен, которые появляются из-за закрытия или банкротства предприятий. Речь необязательно о «промке», это могут быть бывшие транспортные предприятия, склады, объекты коммунального хозяйства. 

Интересно, что в последние годы в девелоперском бизнесе появилась целая плеяда непрофессиональных игроков. Одни (айтишники, фармацевты, проектировщики) накопили деньжат и хотят их удачно инвестировать, другие (в основном производственники) продают или закрывают свой бизнес и готовы попытать счастья в строительстве жилья. Такие непрофессионалы встречались и раньше, но в 2020-м их стало заметно больше. Более того, среди новых девелоперов появились даже федеральные банки, которые решили самостоятельно заняться жилищными проектами. Для одного из них мы сейчас подбираем  участки.

На воздух!

Кроме жилищного сегмента в  2020 году живым и активным был и загородный рынок. Девелоперы покупали площадки под коттеджную застройку, реже – под базы отдыха.   

Спросом больше пользовались участки от 3 до 15 га. За прошлый год при нашем участии прошла крупная сделка с массивом 55 га под коттеджную застройку в посёлке Ленинское Выборгского района (покупатель – FreeDom Hause). 

Цены на загородные земли зависят от локации и наличия оформленного права собственности. В приоритете – лесные участки рядом с водоёмами в Приозерском и Выборгском районах Ленобласти и в Курортном районе Петербурга. Например, за площадки под КП в районе Сосново собственники просят от 250 000 рублей за сотку, в Курортном районе – до 1 млн рублей. Для девелоперов такие цены совершенно неприемлемы. Поэтому реальные сделки проходят в диапазоне от 30 000 до 100 000 руб./сотка.

В 2020 году наблюдался всплеск интереса к участкам под загородные базы отдыха и кемпинги. Однако инвестиции в такие проекты окупаются долго, почти как в гостиничном секторе, поэтому цены для девелоперов должны быть существенно ниже, чем при продаже земель под коттеджные посёлки. К сожалению, у собственников на это свои взгляды.  

Хорошей альтернативой могли бы стать земли гослесфонда. В начале 2000-х прошло много аукционов по аренде лесных участков на 49 лет под базы отдыха и рекреацию. Инвесторы быстро раскупили их, думая легко заработать на перепродаже девелоперам. Но этого не случилось, и активы надолго зависли. Прошлой весной из-за пандемии все загородные базы и дома отдыха были загружены под завязку, и, казалось, теперь интерес к покупке лесных участков поднимется. Спрос, на самом деле, немного активизировался, но реальных сделок было мало. У лесных участков оказалось много своих ограничений.

Заводы не нужны

Умеренно активным был сегмент рынка земель под складские и распределительные центры. Основные потребители – торговые операторы, в особенности – игроки интернет-торговли. Востребованы все районы, главное условие – близость к КАД и основным магистралям (с въездами и выездами). Но в последнее время перевешивает интерес к северным территориям, потому что юг уже перенасыщен такими объектами. Если посмотреть на карту, основная масса складских и распределительных центров сосредоточена на Московском направлении. Поэтому цены на севере существенно выше, чем на юге – от 3000 до 5000 рублей за кв.м. Сейчас мы готовим две сделки по крупным участкам под логистические комплексы площадью порядка 100 000 кв.м. Интересанты – крупные федеральные сети.

Определённый спрос сохраняется на небольшие индустриально-складские комплексы. Востребованы участки под склады, а вот у чисто производственных площадок дела совсем плохи. Можно сказать, промышленный сегмент земельного рынка находится в коме. Ценовая динамика отсутствует. За промышленные территории в Шушарах в среднем запрашивают от 1000 до 2000 рублей за кв.м, по этим же ценам происходят и немногочисленные сделки. Если участок обеспечен инженерией и подъездными путями, он стоит уже 3000-3500 руб./кв.м. Кстати, подготовленные, но дорогие пятна стали пользоваться бОльшим спросом, чем участки в «чистом поле». Промышленники уже «наелись» дешёвой земли и предпочитают наделы с сетями. Для их покупки они готовы брать кредиты в банках.

Трендом последних лет в этом сегменте стал переход на аренду площадей. Многие мелкие производственники перестали мечтать о своём свечном заводике и ищут помещения в аренду на старых заводах и фабриках, где есть мощности и крыша над головой. Благо таких площадок сегодня много. Недавно мы провели сделку по продаже крупного предприятия, которое вынуждено было свернуть производство. Теперь на заводских площадях в 15 000 кв.м работают более 50 мелких фирм-арендаторов. 

Торговый сегмент – самый спокойный. Спрос на участки под строительство крупных ТЦ упал, девелоперы ищут наделы для объектов малого формата, зачастую – под «магазины у дома» в новых кварталах массовой застройки.