Убыточная погрешность

В октябре 2015 года гражданин заключил договор долевого участия с «СпецСтройКубань» – с помощью кредитных средств оплатил двухкомнатную квартиру проектной площадью 64,81 кв.м в новостройке во Владикавказе. Стоимость жилья составила 3,2 млн рублей – примерно 49 400 рублей за «квадрат». В конце 2016 года дольщик принял квартиру по акту, согласившись, что квартира соответствует техническим условиям и условиям договора. Фактическая общая площадь составила 61,2 кв.м, но с учётом балкона и лоджии – 64,8 кв.м. В мае 2019 года он требует от застройщика вернуть почти 107 000 рублей примерно за 2 кв.м недостающей приведённой (площадь балконов и лоджий считается с понижающим коэффициентом) площади квартиры. Хотя в договоре был пункт, что если фактическая площадь квартиры окажется меньше или больше проектной, то перерасчёт цены не производится.

Застройщик отказал дольщику, и он обратился в суд, который признал недействительным пункт договора, запрещающий перерасчёт цены, и взыскал с застройщика 106 773 рубля, моральный вред в размере 1000 рублей и штраф – почти 54 000 рублей. Но апелляция это решение отменила, оставив требования гражданина без удовлетворения, поскольку условия договора допускали расхождение между проектной и фактической площадью, а дополнительных соглашений с уточнением размеров стороны не заключали. Кассация с этим решением согласилась.

А вот Верховный суд встал на сторону дольщика. Ссылаясь на нормы 214-ФЗ, судьи констатировали, что предмет долевого договора должен быть строго определён с учётом всех параметров объекта, и площадь один из важнейших. Кроме того, именно площадью в основном определяется цена квартиры, которая также является существенным условием договора. Верховный суд решил, что застройщик отступил от условий договора (передав дольщику объект меньшей площади), что само по себе является основанием для соразмерного уменьшения цены договора. Он признал, что в договоре могут быть установлены лишь определённые пределы изменения (погрешности) площади, которые не влекут соразмерного изменения цены, но в конкретном договоре таких не было. А значит, гражданина нельзя лишать права требовать соразмерного уменьшения цены договора. Верховный суд предписал пересмотреть дело в апелляции, отменив её прежнее решение.

Незначительные отклонение в площадях – это абсолютно нормально для новостроек. Но большинство застройщиков действительно устанавливают в договорах допустимые границы такой погрешности. Хотя в Петербурге были примеры, когда квартиры в процессе строительства «увеличивались» на десятки квадратных метров, и застройщики в судах пытались добиться от дольщиков доплаты, причём весьма существенной, иногда сопоставимой с первоначальной стоимостью квартиры.