НАШ ЦИТАТНИК: «Государству не следует поддерживать спрос на некомфортные типологии жилья. В большинстве случаев, если семья покупает за счет ипотеки с господдержкой однокомнатную квартиру, она в дальнейшем уже лишается возможности улучшить свои жилищные условия…» Наталья Трунова

5 июля, 05:37
14 марта в 15:15

«Магия, которая возникает при взаимодействии резидентов коворкинга, притягательна»

Управляющая компания «Ареопаг», специализирующаяся на коммерческой недвижимости, активно развивает новые форматы в Петербурге и Москве. Компания дает вторую жизнь заброшенным или убыточным производственным, офисным и торговым площадкам. В результате «диагностики» объектов появляются не только коворкинги, но и новые виды доходной недвижимости – альтернатива инвестиционным квартирам и апартаментам.
О разнообразных бизнес-интересах мы беседуем с владельцем и основателем УК «Ареопаг» Данилом Барышевым.

Барышев Данил Сергеевич , УК Ареопаг
Барышев
Данил Сергеевич

учредитель управляющая компания «Ареопаг»

8-921-638-09-56

– Сколько объектов у вас в управлении сегодня? Какие функции в них преобладают? 
– У нас более двух десятков объектов общей площадью свыше 180 тыс. кв. м. Больше половины – офисные. Обычно это объекты средних и крупных бизнесменов, для которых недвижимость – непрофильный актив. Часть объектов – в нашей собственности, часть взята в аренду. В последний год активно работаем с гибкими офисами. Мы также открыли филиал компании в Москве, где взяли в управление несколько объектов и тоже развиваем сеть коворкингов. 

– О каком управлении речь: Facility Management (техническая эксплуатация) или Property Management (работа с арендаторами)?
– Наша основная специализация – повышение дохода от недвижимости, увеличение капитализации. Техническим обслуживанием занимаемся в меньшей степени, чаще отдаем на субподряд.

– Какие объекты рассматриваете для покупки или аренды?
– Невостребованную недвижимость, имеющую инвестиционный потенциал, под те же коворкинги, например. Важна локация и наличие «стен», а состояние не имеет принципиального значения. У нас своя команда специалистов, которая подведет коммуникации, оформит договоры, сделает ремонт. 
В Петербурге в нашей собственности есть небольшой БЦ на пр. Народного Ополчения, 10; недавно купили под офисы нежилой объект у метро «Рыбацкое», а также помещения у метро «Звенигородская», где будет гибкий офис.

– Пользуясь вашей терминологией, вы занимаетесь «диагностикой» активов. Раньше их владельцы редко допускали внешние УК. Сегодня что-то изменилось? 
– Нет. Работая в Москве, мы можем сказать, что там готовность передавать объекты во внешнее управление намного выше. В Петербурге многие более-менее крупные собственники формируют свою УК. Но, повторюсь, есть компании, для которых недвижимость – некий чемодан без ручки, они неумело ею распоряжаются. Мы больше работаем именно с такой категорией клиентов. 

– У вас весьма широкий спектр интересов: бизнес-центры, торговые и промышленные объекты, коворкинги, ресторан, загородная недвижимость. Какое  направление приоритетное?
– Основной фокус – управление коммерческой недвижимостью. И на этом рынке сегодня много сложностей: большинство ТЦ испытывает проблемы с заполняемостью, некоторые меняют функцию, в том числе и на офисную. Кстати, в прошлом году в Петербурге наблюдался дефицит офисов, хотя говорили, что в пандемию все уйдут на «удаленку», и БЦ будут пустовать. Напротив, в этот период мы меньше всего давали скидок на офисы, а торговля проседала очень сильно, в отдельные месяцы – до 70%.
Мы управляем торговыми объектами от 1000 кв. м или стоимостью от 100 млн рублей, для меньшего объема мы не нужны. 
А когда у собственника есть разные виды объектов (офисы, торговые и промышленно-складские), то ему гораздо сложнее управлять ими, так как с ними нужно по-разному работать. А у нас есть профессиональные команды в этих трех сегментах.

– Много ли запросов на смену функционала объектов?
– Достаточно много. Когда берем объект в управление, мы предлагаем два, реже три сценария: работать как есть (без дополнительных затрат), небольшое улучшение (подводка коммуникаций, легкий ремонт, перепланировка, согласование отдельных входов), а также инвестиционный – радикальная смена модели, вплоть до сноса объекта и строительства нового. Недавно купили склад площадью 7 тыс. кв. м на ул. Моисеенко, у «Невской Ратуши», и занялись его редевелопментом. Это пример инвестиционной модели. В одном здании сделали бизнес-центр, в другом – смешанный формат: на первом этаже будет фудхолл «Фабрика», продолжающийся на дворовой территории, на втором и третьем этажах – коворкинг. 

– Вы собирались открыть там коворкинг RATUSHA-PAGE по франшизе. Когда запуск и в каком состоянии проект?
– Коворкинг заработает примерно через месяц, сейчас идет отделка помещений, оборудование и мебель полностью закуплены. Фудхолл будем запускать летом. Капремонт в здании уже сделан, нужно смонтировать инженерные системы и выполнить отделку. Дизайн-проект утвержден, скоро приступим к строительным работам. 

– Как распределены функции по площадям?
– Около 1,5 тыс. кв. м займет внутренняя часть фудхолла (столько же – на улице), остальное (около 5,5 тыс. кв. м) – офисы, включая коворкинг, где будет порядка 160 рабочих мест.

– У вас работают два коворкинга в Петербурге (на Коломяжском пр. и на Шпалерной ул.) и один в Москве. Год назад вы говорили, что за два-три года собираетесь открыть 10 новых проектов. Планы сохраняются?
– Да. Недавно мы подписали договор по объекту на 27-й линии В.О. (в ЖК «Финансист»). Мы арендовали 2000 кв. м бывших помещений спортклуба «Алекс Фитнес», где будет коворкинг примерно на 300 мест.
Идут переговоры по помещению на 9-й линии В.О., где планируем небольшой коворкинг с большим числом аудиторий. И еще по нескольким адресам, раскрывать которые пока не хочу, плотно идут работы. 

Коворкинг SMART. Фото: УК «Ареопаг»

– Для гибких пространств вы рассматриваете все формы сотрудничества: управление, аренду, совместную реализацию, покупку в собственность?
– Да. При управлении мы берем от 15 до 20% от выручки. Коворкинги требуют больше инвестиций, чем классические офисы, поэтому на собственные деньги все объекты мы точно не разовьем. Базово предлагаем управление, а потом все остальное. 
В коворкинге мы каждую неделю проводим мероприятия, формат интересен, и та энергия, которая возникает здесь, мне очень нравится. Она помогает и бизнес развивать, и офисную недвижимость делает более доступной. Там есть и начинающие фрилансеры, и крупные компании, и магия, которая возникает при их взаимодействии, притягательна. Мне этот процесс очень нравится, он близок мне эмоционально.

– В пандемию некоторым коворкингам пришлось нелегко, а как вы ее пережили?
– Нам повезло, в жесткий локдаун мы не попали, мы открыли первый объект в сентябре 2021 года. Но ковид продолжает сказываться на работе. Например, у нас переговорные арендуют под разные детские кружки, и когда ввели очередные ограничения, до половины таких арендаторов сокращали время присутствия либо вообще отказывались от аренды. Хотя изначально договор был на год. 
 
– Есть ли запрос от собственников БЦ на реконцепцию части площадей под коворкинги? Как вы оцениваете этот потенциал?
– Бывает, но мы сами пытаемся эту идею предлагать, и переговоры по таким проектам идут постоянно. Гибкий офис позволит повысить чистую прибыль и выручку в 1,5-2 раза по сравнению с классическим БЦ.
Как известно, мы очень сильно отстаем от Москвы и развитых стран в этой сфере. Поэтому потенциал Петербурга довольно большой, он может вырасти в десять раз. А если брать весь офисный рынок, то 10% БЦ могут перерасти в коворкинги. Мировая практика демонстрирует именно такие данные.
Естественно, нет смысла переделывать все БЦ под коворкинги. И не всем компаниям по роду деятельности и формату работы они подходят.  

– Что было с ценами на аренду гибких офисов в прошлом году?
– В целом она потихонечку росла, за год примерно на 5%, хотя локальные просадки по отдельным проектам были.

– Вы соучредитель (вместе с Ассоциацией промышленников и предпринимателей) Центра поддержки малого бизнеса на Полюстровском пр. Это коммерческое предприятие или больше благотворительность?
– На Полюстровском – классический БЦ площадью около 7 тыс. кв. м, в реновацию которого мы вложили достаточно большие деньги. 
И там действует Центр поддержки малого бизнеса, который оказывает всем арендаторам консультационную помощь по разным вопросам ведения бизнеса: от бухгалтерии и налогов  до курсов по продажам. Мы регулярно проводим семинары, недавно прошли занятия по госзакупкам. Мы это делаем за свой счет и бесплатно. Я бы назвал это не благотворительностью, а скорее просветительской деятельностью. Конечно, она дает синергетический эффект. Мы очень надеемся развивать такую поддержку и дальше, спасибо председателю АПП Сергею Владимировичу Федорову за помощь и советы в организации дела. Я неоднократно предлагал комитету по промышленной политике и инновациям масштабировать эту деятельность, но поддержки мы пока не находим.  

– Что еще живо из промышленной недвижимости?
– Безусловно, складская недвижимость в тренде. Там чувствуется серьезный дефицит, в том числе связанный с изменением структуры торговли; остро не хватает и производственных помещений для малого и среднего бизнеса. «Серый пояс» 
Петербурга активно застраивается жильем, и огромное количество арендаторов бегут оттуда. В городе идти особенно некуда, поэтому многие едут за КАД, в Ленобласть.
В Москве развиваются индустриальные парки с хорошо оснащенными блоками от 450 кв. м. В столице мы стали партнерами компании «Мастертел», которая строит дата-центры и владеет большой сетью оптоволоконной связи. Совместно с нашими партнерами мы развиваем формат цифровой недвижимости под брендом Digital Yard в Москве. Для бизнеса в сфере IT, логистики и торговли это очень востребовано. Мы смотрим внимательно за опытом развития цифровой недвижимости и в Москве, и в Петербурге. 

– Что вы подразумеваете под цифровой недвижимостью?
– Объекты, обеспеченные качественным интернетом, где можно выбрать провайдера и иметь возможность хранить большие данные вне своего офиса. Это организация бизнеса рядом с дата-центрами или хабами. Есть компании, которые не хотят размещать у себя серверные, а готовы хранить информацию в дата-центрах поблизости. Для собственного сервера нужно содержать и персонал, и место, а при переезде или масштабировании бизнеса придется переделывать заново и всю слаботочку. А это ощутимые расходы. Поэтому зачастую услуга уходит на аутсорсинг.
Сегодня далеко не везде есть хорошая связь, собственники и УК нередко монополизируют объект одним провайдером, чтобы получать с него дополнительный доход. Так может теряться качество, а в условиях массового перехода на «цифру» крайне важны высокоскоростные и безопасные услуги без потери информации. Потери или прерывания в обмене данными грозят экономическими убытками. Тренд на цифровую недвижимость уже наметился. Мы опрашивали своих клиентов, и около 10% из них заявили про значимость этого фактора при выборе места для бизнеса или офиса. И эта доля будет расти.
Поэтому вместе с «Мастертел» мы планируем развивать этот формат недвижимости.

– Первый и единственный ваш ресторан открылся в 2016 году. Почему вдруг ресторан? Окупился ли он и собираетесь ли открывать новые заведения?
– Получилось спонтанно. Это было помещение нашего клиента, которое освободилось. Один из друзей предложил сделать в нем ресторан, а я имел неосторожность согласиться. На тот момент мы вообще не представляли, как устроен этот бизнес, разобрались только года через три, поняли ошибки. Для нас это больше хобби. Затраты до сих пор не окупили, поэтому пока не думаем о новых точках. 

Коворкинг SMART. Фото: УК «Ареопаг»

– Коттеджный поселок AquaDolce у Комсомольского озера, который реализует ваша компания,  тоже спонтанная покупка или есть серьезные виды на загородный рынок?
– Мы смотрим на этот рынок. У нас есть отдельная компания Villa Expert, которая строит коттеджи. Мы заинтересованы в развитии коттеджных массивов, потому что это помогает развивать услуги по строительству, и там есть инвестиционная привлекательность. Возможно, это направление будет расти и дальше, пока работаем с имеющимися активами и присматриваемся. Спрос на загородную недвижимость увеличивается, есть интерес и со стороны определенного пула инвесторов, рассматривающих вложения в арендные дома. 

– Сколько всего участков в этом проекте и сколько остается в продаже?
– Там порядка 250 участков, из которых 95 реализованы. Возможно, мы будем расширять поселок, там есть определенный потенциал.

– Когда вы вышли в Москву и какие объекты собираетесь там развивать?
– Летом прошлого года взяли в управление первый БЦ, в составе которого реализуется коворкинг. Как и в Петербурге, в приоритете коммерческая недвижимость. Были переговоры по реконцепции нескольких ТЦ, сейчас идет согласование условий; наши клиенты-инвесторы покупают небольшой ТЦ и еще несколько объектов, которыми мы будем управлять.
В Москве более динамичный рынок, объектов несопоставимо больше, и готовность отдать актив в управление сторонней УК там выше, чем в Петербурге, поэтому по объему, скорее всего, у нас там будет больше объектов. 

– Там проще работать?
– С точки зрения отношения власти гораздо сложнее. Мы обслуживаем несколько объектов и получили интересный опыт. Например, чистку крыш от снега и сосулек районные управы контролируют очень жестко, составляя каждый раз акты с фотофиксацией. В Петербурге такого нет. Поэтому в столице затраты на содержание зданий намного больше и штрафы ощутимее. Гораздо жестче контролируется использование участков и помещений.
Когда покупаешь объект в Москве, нужно всегда держать в уме риск, что его могут снести под реновацию квартала. Там настолько динамично растет город, что интересы небольшого собственника (а по петербургским меркам – вполне крупного) могут не учесть.  

– Можете раскрыть детали инвестиционного проекта spa-отеля на Черном море?
– Все еще работаем с документацией. Краснодарский край остается провинциальным регионом с чудовищной бюрократией. Мы подали заявку на получение технических условий по электричеству и ждали год. Причины отказов были самые фантастические. То они не могут найти наш участок размером 6 га, хотя был указан и адрес, и кадастровый номер; то не могут дозвониться к нам. Только после жалобы в ФАС нам выдали ТУ. В итоге мы получили градплан, определились с параметрами застройки и приступаем к проектированию.

– Сколько номеров там предусмотрено? Это будет сервисный апарт-отель?
– Да, будет сервисный апарт-отель, но проект еще в разработке, пока определенно сказать можно лишь о площади застройки – 2 га. Из инфраструктуры планируем ресторан, бассейн, может, сделаем веревочный парк.

– Есть другие планы на юге?
– Наработавшись с этим апарт-отелем не возникает желания браться за новый. 
В регионе совершенно другая правовая культура, порядок согласований и механизм взаимодействия.

– А в Петербурге или Москве не хотите строить сервисные апарты?
– Нет, все-таки у нас другая специализация.

– Куда еще можно выгодно вложить деньги сегодня, кроме жилья и апартаментов? Что вы бы посоветовали гражданам, которые имеют 3-5 млн рублей?
– За такие деньги трудно найти коммерческую недвижимость. Но все же есть альтернатива квартирам и апартаментам. Мы купили несколько помещений для организации мини-офисов. Планируем их разбить на мелкие лоты с отдельными кадастровыми номерами, сдадим в аренду, а потом будем продавать инвесторам как готовую доходную недвижимость. Цены будут стартовать от 2 млн рублей за помещение в 10 кв. м. Это не коллективные или долевые инвестиции, а вполне самостоятельные коммерческие помещения. Спрос есть, и такие площади могут приносить больший доход, чем арендные квартиры. Там можно разместить офис компании, мастерскую, салон красоты, кабинет маникюра и педикюра, склад для доставки товаров и пр. 
Такой актив может приносить 15-17 тыс. рублей в месяц.

– Уже есть первый объект?
– Да, помещение на пр. Непокоренных, 74 площадью 850 кв. м. Сейчас там идет ремонт, который закончится через полтора месяца, и мы уже потихоньку начали рекламировать его. Это будет готовый доходный бизнес с арендатором. Размеры помещений разные – от 10 до 250 кв. м, всего порядка 30 лотов. 
У нас будет еще два таких объекта: в Рыбацком и в центре города. Под такие форматы мы готовы покупать помещения. Мы также предлагаем пакет управления, но это необязательное условие. 
Мы стремимся к масштабам ЗПИФ. Модель инвестиций примерно такая же. Но там доходность меньше за счет расходов на обслуживание ЗПИФа, к тому же всем управляет компания; самому распоряжаться недвижимостью – без вариантов, ты просто владеешь паем.