НАШ ЦИТАТНИК: «Большинство инвесторов, исключая самых прозорливых, заняли выжидательную позицию. Сейчас мы говорим не столько о снижении покупательской способности, сколько о снижении покупательской готовности совершать в условиях неопределенности крупные покупки…» Надежда Калашникова

1 октября, 20:23
30 апреля в 05:32

За первый квартал 2022 года элитные квартиры Петербурга подорожали на 14%

Средняя цена «квадрата» достигла 606 тысяч рублей.

Фото: NSP

За первый квартал 2022 года объем предложения на первичном рынке элитной недвижимости в Петербурге вырос на 22% по площади (и на 8% – по количеству квартир) и достиг 127 тыс. кв. м (около 1 тыс. квартир и апартаментов). Такие данные приводят аналитики Knight Frank St. Petersburg. Средняя цена выросла на 14% и достигла к концу марта 606 тыс. рублей за кв. м. Около половины экспонируемых объектов сохранили цены на уровне конца 2021 года.

За первые три месяца начались продажи в двух новых корпусах ЖК Neva Haus от ЛСР на Петровском острове. Средняя площадь представленных там квартир увеличилась на 13,7 кв. м как за счет нового предложения, так и в связи с повышенным спросом на квартиры с одной спальней.

Структура предложения по районам стала еще более локализованной, отметили аналитики. Суммарная доля Петровского острова и Петроградской стороны еще немного увеличилась, достигнув 84% от общего количества экспонируемых квартир. На долю остальных элитных локаций приходится от 2 до 5%.

Покупательская активность в первом квартале была высокой. Но предложение в новостройках оказалось недостаточно релевантным запросам покупателей. Поэтому они вынуждены рассматривать в том числе вторичный рынок и жилье бизнес-класса. Выросла доля инвестиционных сделок, скупали в основном небольшие по площади лоты. Это отразилось на сокращении средней площади реализованного жилья на 19 кв. м. В итоге общая площадь проданных квартир на первичном рынке за квартал сократилась на 46% (до 9,4 тыс. кв. м). Но по количеству показатель был сопоставим с данными годовой давности – около 95 лотов (квартир и апартаментов).

Больше всего было сделок с бюджетом 20–34 млн рублей (43%) и 50–89 млн (26%).

«В последние несколько лет основная девелоперская активность в элитном классе сосредоточена на Петровском острове, где создаваемый продукт в значительной степени стал более унифицированным, – говорит директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank St. Petersburg Татьяна Любимова. – При этом в центральных локациях предложение пополнялось единичными объектами, несмотря на высокий спрос покупателей, которые рассматривали только исторический центр. Основными преимуществами всегда были: престижность локации, историческая ценность окружения, особенности концепции».

Динамика предложения элитного жилья 

Источник: Knight Frank St. Petersburg Research

Динамика средневзвешенной цены предложения и среднего бюджета покупки

Источник: Knight Frank St. Petersburg Research

МНЕНИЯ ЭКСПЕРТОВ

Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»:

– Далеко не все жилье, которое позиционируется как элитное, таковым является. Например, многоквартирные кварталы плотной застройки на Петровском острове. Здесь в изобилии представлены малогабаритные лоты и даже студии, подобная квартирография просто невозможна в высоком сегменте. Действительно элитные проекты по-прежнему в дефиците, в 2021 году вышло всего четыре таких объекта общей площадью около 100 тыс. кв. м, что для Петербурга – незначительный объем.
В знаковых локациях уже не осталось просторных участков под застройку. Город предлагает объекты под реконструкцию, но в реализации это очень сложный процесс, не каждый застройщик готов к таким ресурсозатратным историям. Новые локации, где ранее не было элитного жилья, тоже далеко не сразу будут соответствовать этому уровню. Ведь район должен сначала пройти стадию обновления и смены статуса, и лишь потом он станет соответствовать запросам luxury-сегмента.
Если покупка срочная, то да, альтернативой становится "вторичка", подходящая по уровню  запроса. Среди наших клиентов уход в бизнес-класс – это скорее исключение. Все же в этом сегменте вопрос поиска подходящей квартиры уже не является срочным. Им есть где жить, и они, не найдя идеальный для себя вариант, чаще всего выжидают, пока на рынок не выйдет новый объект. Могут временно арендовать жилье, но такое, которое им подходит.
Загородная альтернатива возможна, однако это все же иной продукт. Наши клиенты чаще всего владеют и тем и другим.

Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра Группы RBI:

– По элитному рынку цены в I квартале продолжили рост на 14% и в классе элитной недвижимости практически достигли отметки в 500 тыс. рублей за кв. метр (в бизнес-классе, для сравнения, – 360 тыс. рублей за кв. метр).
Поскольку для элитной недвижимости локация, видовые характеристики являются ключевым фактором, то традиционно такие проекты располагаются в основном в Петроградском и Центральном районах. На текущий момент потенциал Центрального района практически исчерпан, а проекты, которые реализуются, – это в основном реконструкция. Проекты это интересные, но зачастую в реконструкции, конечно, есть свои сложности. Поэтому и складывается такая ситуация, что львиная доля предложения сейчас фактически сосредоточена в одном районе.
Кроме того, на рынке были кейсы расширения географии элиты, когда проекты высокого класса реализовывались в нетрадиционных локациях Выборгского, Приморского или Московского районов. Но, судя по уровню спроса, можно сделать вывод, что покупателям элитного жилья статус места важен не меньше, чем качество продукта. Соответственно, считаю маловероятным, что на уникальные локации Петроградки спрос будет исчерпан. Вряд ли мы увидим тренд на поиск покупателями альтернатив в бизнес-классе или за городом.

 Иван Архипов, коммерческий директор ГК «Балтийская коммерция»:

– Петроградская сторона и Петровский остров – абсолютно разные локации для меня. Предложения на Петровском острове довольно много, а на Петроградской стороне как не было, так и нет. ЖК Futurist – давно в продаже, как и ЖК «Северная корона», другого нового предложения нет. В других центральных локациях просто нет участков или они очень сложны для девелопмента.
После начала спецоперации народ скупил практически все в готовых домах или проектах высокой готовности. Сейчас они выжидают, смотрят на девелоперов: достроит или не достроит? Чем выше степень готовности, тем больше спрос. Пока были заградительные ставки (20%), ни о какой покупке не было речи, после снижения до 12%, а потом и 9% – ситуация может измениться. Не думаю, что в нынешних условиях кто-то будет поднимать цены. Хотя рост цен на стройматериалы и комплектующие очень ощутим.
В элите более чем 90% квартир продаются без отделки. Если вы купили квартиру за много миллионов, то, наверное, вы не будете делать там бюджетный ремонт. Поэтому отсутствие дорогих материалов и оборудования для ремонта также сдерживает спрос на покупку элитного жилья. Сегодня совсем неочевидно, как и в какие деньги обойдется ремонт.
У загородных объектов – свой устойчивый спрос. Проекты в Курортном районе, в том числе с апартаментами, находят своего клиента, потому что упростилась транспортная доступность. Зачастую это не первая и не единственная квартира, ее используют как "псевдодачу". Это перспективная история.

Петр Войчинский, генеральный директор АН «МК-Элит»:

– Сложившийся в первом квартале уровень цен, в принципе, позволяет и реализовать проекты редевелопмента, и строить новые ЖК там, где есть свободные участки (их крайне немного). Но неопределенность в экономике и высокая стоимость кредитов будут тормозить запуск новых проектов во всех форматах. Поэтому, полагаю, спрос на качественно отремонтированное жилье в старом фонде, на услуги по микродевелопменту будут расти. Далеко не всем нравится Петроградская сторона, при всех понятных преимуществах.