Юрий Зарецкий: «На следующую пятилетку строители землей обеспечены»

– Каковы объемы этого рынка и какие внешние факторы на него влияют? 
– Исследованиями этого рынка мы занимаемся с 2010 года, но детальную статистику сделок с объектами недвижимости Петербурга и Ленобласти, предназначенными для строительства жилья или апартаментов, ведем с 2015 года. Это позволяет увидеть реальную картину рынка земель: спрос и предложение, количество сделок, их объем, географию и структуру, а также оценить влияние тех или иных событий в политике, экономике, законодательстве на строительную отрасль Петербурга и Ленобласти. 
За последние годы ежегодный совокупный объем приобретаемых территорий под жилую застройку в Петербурге и Ленобласти вырос, и довольно значительно (рис. 1). Объемы покупаемой ежегодно земли достаточно велики: от 300 до 850 га. Исключение составил 2019 год, когда был зафиксирован значительный спад числа сделок.  
Однако он был обусловлен отнюдь не отсутствием предложений. Вступавший в силу в 2018 году закон о переходе на продажи с эскроу-счетами подстегивал застройщиков к покупке и запуску новых проектов по старым правилам. Поэтому в 2019 году девелоперы сконцентрировали усилия не на пополнении земельных портфелей, а на подготовке проектов для их скорейшего запуска по старым правилам, без малопонятной на тот момент схемы с эскроу-счетами. 
Как и любая другая сфера, строительная отрасль подвержена влияниям различных факторов, отражающихся в том числе на объемах покупаемой земли. 
Так, после вступивших в силу серьезных законодательных нововведений строительная отрасль в 2020-2021 годах столкнулась с новым испытанием – пандемией COVID. На многих площадках строительные работы были приостановлены, сделки купли-продажи квартир в моменте резко снизились, прогнозировать развитие ситуации было сложно. Тем не менее в непростой 2020 год девелоперы приобрели около 400 га земли в городе и области, а в 2021 году – более 850 га, что можно назвать своего рода рекордом.  
Вопреки пессимистичным ожиданиям и прогнозам, не случилось и сокращения объемов строительства. Ежегодный объем ввода жилья в Петербурге довольно стабилен и составляет около 3,5 млн кв. м в год (рис. 2). 
Интересно, что в Ленинградской области в 2021 году объемы сданного жилья превысили показатели по Петербургу. Это обусловлено в первую очередь существенными объемами индивидуального жилищного строительства. 

– Насколько предложение соответствует спросу? 
– Предложения о продаже пятен под жилую застройку в городе и области появляются регулярно, а география их обширна – от компактных площадок в центре города до самых дальних пригородов. Правда, количество удачных вариантов, имеющих высокий инвестиционный потенциал и подготовленную документацию, всегда невелико. Их быстро разбирают. 
Большая часть предложений – это участки, требующие дополнительных временных и финансовых затрат: внесения изменений в Генеральный план, расчистки территории, подведения или обновления инженерных коммуникаций, решения вопросов социальной нагрузки. Но постоянный высокий спрос среди застройщиков позволяет владельцам земли не утруждать себя «упаковкой» участка для повышения его ликвидности, а зачастую просто диктовать цену на «то, что есть». Поэтому некоторые объекты находятся в продаже многие годы: либо у них очень много проблем с получением разрешительной документации и инженерным обеспечением, либо цена сильно завышена. 
Что касается спроса, то на участки под жилищное строительство он всегда был, есть и будет высоким. Эта отрасль экономики остается живой и доходной. Каких-то особых предпочтений в спросе нет – это может быть как небольшой участок в премиальных локациях, так и крупный массив для проекта комплексной застройки. Выбор того или иного участка скорее продиктован возможностями и/или внутренней стратегией компаний. 

– Как менялась стоимость земли и какова ее доля в цене «квадрата» жилья? 
– Стоимость квадратного метра жилья в России за последние два года выросла в среднем на 30-50%, а в Петербурге – на 40-70%. Например, средняя цена в июне 2020 года составляла 126 тыс. руб./кв. м, а в июне 2022 года – уже 210 руб./кв. м. 
Существенную роль сыграло не только резкое удорожание стройматериалов и строительно-монтажных работ, составляющих не менее 50% в рыночной стоимости квадратного метра, но и рост цен на участки – земля под застройку подорожала на 50-100%. 
Так, если до 2020 года земельная нагрузка на метр возводимого жилья составляла, в зависимости от локации, от 4-5 тыс. руб. до 20-25 тыс. руб. на 1 кв. м улучшений, то сейчас «вилка» составляет от 10-12 тыс. до 50-60 тыс. руб. на метр улучшений. 

– Как девелоперы рассчитываются за землю? 
– Сделки по приобретению площадок могут проходить по разным схемам: непосредственная покупка земли или здания на торгах или частным образом, покупка 100% компании-владельца, получение площадки в аренду или по различным соглашениям с администрацией (например, за достройку чужих проблемных проектов). Но большинство сделок совершается частным образом, по договорам купли-продажи. 
 
– Какие объекты и землю предлагают для жилищного строительства? 
– Таких объектов немало: отдельные небольшие участки в городе, здания и имущественные комплексы, в том числе в так называемом сером поясе и депрессивных зонах, новые территории в спальных районах, в ближних и дальних пригородах, намывные территории. Разумеется, Генплан и ПЗЗ должны соответствовать намерениям девелоперов построить жилье или апартаменты. Впрочем, сейчас даже несоответствие зонирования не пугает сильных застройщиков: они приобретают такие площадки и меняют Генплан и ПЗЗ в нужную сторону. 
Как я уже говорил, качественных участков не так много, но девелоперы теперь не фокусируются на «легких» проектах. В последние годы они охотно берут в работу бывшие заводы, инженерно-хозяйственные имущественные комплексы, здания нежилого назначения и т. п. Как правило, эти объекты расположены в зонах «серого пояса» и требуют существенного редевелопмента. Наибольшее число сделок (почти половина) в прошедшую пятилетку проходило как раз с площадками бывших промышленных предприятий. Таких сделок за период с 2017-го по 2021 год в совокупности было 42% (рис. 3). 
Около 35% – это покупки участков без построек. Сделки, в ходе которых приобретались здания или прочие объекты, предназначенные под реконструкцию или снос, составляют порядка 22% от общего числа. 
В последние два года активизировались попытки строительного сообщества заполучить привлекательные  площадки в городе под эгидой проектов так называемой реновации. Первый заход на реновацию десятилетней давности оказался не очень удачным. Сейчас этот процесс также встречает бурное сопротивление горожан. 

– Где сегодня сосредоточено предложение? 
– География приобретаемых земель довольно обширна. На основе анализа проведенных сделок за последние пять лет можно условно определить три пояса или зоны спроса (рис. 4). 
Это центральная часть города, которая включает Петроградку, Крестовский и Васильевский острова (кроме намыва), а также прилегающие к историческому центру территории Адмиралтейского, Приморского и Выборгского районов, в частности, площадки вдоль набережных Невы и в окрестностях Черной речки. Здесь есть привлекательные и эксклюзивные локации, которые позволяют реализовывать проекты бизнес-класса. Застройка участков в этом поясе в основном связана с проектами редевелопмента. 
Ко второй зоне относится «серый пояс» и спальные районы. На севере города это территории до КАД. На юго-востоке зона ограничена административной границей Петербурга, со стороны юга – КАД, на юго-западе доходит до Стрельны. В эту зону попадают главные спальные районы города. 
В третьем поясе – территории за КАД, ближние и дальние пригороды. Он охватывает все окрестности города, где ведется жилищное строительство: Кудрово, Мурино, Бугры, Янино, Новоселье и другие, а также более отдаленные территории, вроде Ломоносова, Кронштадта, Зеленогорска и т. д. Части этого пояса, примыкающие к КАД, характеризуются большими объемами высотного и среднеэтажного строительства. В более отдаленных его частях ведется обширное малоэтажное строительство. 
За прошедшие пять лет было совершено не менее 260 сделок по приобретению участков и объектов по строительству жилья. При этом в первом поясе – 33% всех сделок, во втором – 47% и в третьем – 20% сделок. 
Наибольшие объемы нового жилья дает второй пояс (рис. 5). Здесь приобретено более 800 га, на которых можно возвести около 11 млн кв. м жилья.   
Большие объемы земель и возводимых улучшений дает и третий пояс – 1107 га и около 8 млн кв. м жилья.  
Что касается показателей первой зоны, то, несмотря на значительное число приобретенных пятен (33% от всего числа), объемы строительства здесь относительно невелики – около 2,7 млн кв. м.  
По совокупности за последние пять лет девелоперы приобрели более 2000 га земли для проектов многоквартирного строительства. 

– Так есть в Петербурге дефицит земли? 
– Часто поднимаемые на различных дискуссиях вопросы о том, сколько еще осталось свободной земли в городе, сколько промышленных территорий в центральной части Петербурга уже застроено и сколько будет еще застроено, на самом деле не имеют первостепенного значения. Анализ сделок показывает, что основные объемы жилищного строительства дают второй и третий пояса: по совокупности это 93% площади земель и 87% возводимого жилья. При этом свободных участков в этих зонах еще предостаточно. 
Очевидно также, что территории бывших промпредприятий, имеющих привлекательную локацию, а значит, высокий инвестиционный потенциал, всегда будут притягивать застройщиков – свято место пусто не бывает. Другое дело, насколько их проекты отвечают интересам города и его жителей. Но это уже совсем другой вопрос. 

– Кто сегодня основной покупатель земли?  
– За период с 2017-го по 2021 год в сделках по приобретению объектов для строительства жилья поучаствовали около 120 компаний. Для большинства из них эти сделки остались единственными. Постоянными покупателями являются ведущие российские и городские застройщики, образующие первую двадцатку по объемам строительства в Петербурге и Ленобласти. 
В 2021 году по объему приобретенной земли лидируют Setl Group и ГК «КВС», пополнившие земельные банки территориями площадью более чем по 200 га. Абсолютные же лидеры по покупкам за прошедшие пять лет – холдинг Setl Group и «Группа ЛСР», по совокупности получившие права на треть всех проданных земель – более 630 га. 

– С какими итогами завершилось полугодие 2022 года и что ждет этот рынок в будущем?  
– Прогнозировать итоги 2022 года пока рано. Многие застройщики и эксперты рынка предрекали резкое падение объема покупок земли в текущем году. Однако факты говорят об обратном. Действительно, этот год, может, и не даст рекордов, но за семь месяцев 2022-го уже известно о приобретении более 260 га земли для будущих проектов жилой застройки. Более того, в этом году нашли покупателей многие долгоиграющие предложения, много лет экспонировавшиеся на рынке. 
Так, «Группа ЛСР» приобрела 58 га у Пулковского водохранилища, которые продавались более 13 лет. Там же, на Пулковском шоссе, ГК «ПСК» стала владельцем территории 30 га. Это бывший проект предприятия «Цветы», также заявленный более 10 лет назад. Долго висевший в листингах массив 19 га для комплексной застройки на Шафировском проспекте в районе городского крематория тоже нашел покупателя в этом году. Им стала компания «Строительный трест». Недавно она же приобрела участок в Парголово площадью 53 га, проекту застройки которого около 15 лет. На Всеволожском направлении компании Glorax Development и «Самолет» совместно будут осваивать крупный массив в Романовке. 
Локации и достоинства перечисленных участков неоднозначны, тем не менее данные сделки свидетельствуют об уверенности девелоперов в завтрашнем дне и в успехе реализации этих проектов. 
Кроме того, согласно публикациям в СМИ, холдинг «РСТИ» может получить от областного правительства 57 га в Свердловском городском поселении, а компания Glorax – 430 га в поселении Виллози Ломоносовского района для малоэтажной застройки. Таким образом, суммарная площадь приобретенных застройщиками земель в 2022 году может составить не менее 750 га. 
Таким образом, на следующую пятилетку строители землей обеспечены. Наши застройщики, похоже, справятся с любыми трудностями. Ни сложности при переходе на эскроу-счета, ни пандемия, ни рост цен на стройматериалы, ни возросшая земельная нагрузка, ни новые реалии и санкции не стали для них препятствиями в пополнении земельного банка. А все потому, что в любые времена строительство жилья является той отраслью экономики, которая востребована и дает быстрый и хороший доход. Это значит, что с той или иной интенсивностью новые жилые комплексы в разных районах города будут появляться, редевелопмент «серого пояса» продолжится, спальные районы будут разрастаться вширь и ввысь, а экспансия жилищных застройщиков в пригороды продолжит расширять петербургскую агломерацию во все стороны.