НАШ ЦИТАТНИК: «Цены на новостройки в начале 2023 года, скорее всего, будут снижаться только на ранее переоцененные проекты. В основном же в ближайшее время они сохранятся на текущем уровне…» Наталия Коротаевская

1 февраля, 21:43

Гостеприимство выручает бизнес: итоги рынка апартаментов Петербурга, прогнозы на 2023 год

12 декабря 2022 в 14:00

Сегмент апарт-отелей оказался более стрессоустойчивым, чем ожидали инвесторы и участники рынка. Неприятности уходящего года не обошли его стороной, но предварительные итоги вселяют уверенность. По ощущениям, картина в целом более радужная, чем на рынке жилья.
О том, каково плыть в условиях идеального шторма, мы говорили в рамках ежегодной конференции «Недвижки» на сессии «Гостеприимство выручает бизнес».

Фото: Юрий Славцов, NSP.RU

Участники дискуссии:  

Нана Гвичия, заместитель председателя комитета по развитию туризма Петербурга 
Алина Базаева, старший аналитик департамента исследований Nikoliers 
Константин Сторожев, генеральный директор VALO Service, председатель комитета по апартаментам РГУД 
Марина Сторожева, директор по продажам и управлению комплекса апарт-отелей VALO 
Александр Терентьев, руководитель отдела продаж Digital Village (Becar Asset Management) 
Александр Кравцов, управляющий партнер компании Fizika Development 
Александр Погодин, партнер и директор управляющей компании WELL 
Марк Лернер, генеральный директор компании «Петрополь» 
Кирилл Рузанов, генеральный директор и партнер УК «Начало.Сервис» 
Дарья Боровицкая, руководитель отдела продаж Orange.Life! (ORANGE GROUP) 
Юдита Григайте, директор по маркетингу сети отелей YE'S  

Модераторы: 

Халмурат Касимов, зам. главного редактора газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» и сайта NSP.RU 
Николай Антонов, партнер, генеральный директор УК «МТЛ. Управление недвижимостью» (ГК «БестЪ»)  

 Халмурат Касимов: 
– Для затравки предлагаю послушать аналитиков, которые расскажут о состоянии дел в отрасли. 

Алина Базаева: 
– На рынке апартаментов России есть пять форматов, их условно можно разделить на «псевдожилье» и инвестиционные апартаменты, которые затем становятся отелями под управлением УК. В числе новых форматов – недавно стартовавший проект с брендированными апартаментами Cheval Court. Появились примеры рекреационных комплексов с курортной составляющей (со spa, расположенные рядом с горнолыжными базами и др. активностями), а также комплексы из модульных домов.  
После пика 2019 года в Петербурге два года подряд наблюдался спад запуска новых проектов. Причины очевидны. Сейчас вновь идет оживление рынка, хотя его пропорции меняются. К примеру, в объеме нового предложения растет доля «псевдожилья» (уже более 30%). Объем предложения в продаже все еще мал и быстро вымывается, поэтому в данном сегменте динамично растут цены.  
И если стоимость квартир аналогичных характеристик и класса за три года выросла примерно на 70%, то апартаментов – более чем в два раза. 

 Халмурат Касимов: 
– Это говорит о том, что апартаменты были недооценены? 

Алина Базаева: 
– Это говорит об изменении концептуальных характеристик и конъюнктуры рынка. Начатые пару лет назад крупные проекты на периферии (в локациях Дыбенко и Парнас) сейчас в высокой стадии готовности и с соответствующим ценником. А выходящие на рынок новые проекты в основном бутиковые и расположены недалеко от центра деловой активности и исторической части города. Думаю, эта тенденция сохранится, поскольку большинство новых проектов включают максимум 500 лотов либо разбиты на очереди, как, например, комплекс апартаментов на Орджоникидзе от Becar.  
В прошлом году мы фиксировали давление гостиниц на апартаменты, сейчас наблюдаем обратную ситуацию. Ценник уже подбирается к гостиничному, особенно в высокий сезон. А гости выбирают новые качественные проекты, где размещение пока еще стоит ниже, чем в гостиницах. Этим летом цена за ночь в апарт-проектах 3–4* достигала 5–6 тыс. рублей, в центре – еще больше. Растет конкуренция и внутри сегмента, появляются мультиформатные проекты, включающие апарты и для жизни, и для инвестиций, например, как у компании Glorax.  
Активно строят доходные (модульные) дома на загородном рынке. В проекты вновь возвращается гарантированная доходность, в некоторых – на долгий срок. Заметно больше становится объектов реконструкции, чем нового строительства. В этом плане активны компании Orange Group, Investa, Maslov Group и др.  
Гибкость – самое основное, что позволяет сегменту апартаментов быть стабильным. Петербургские УК продолжают выходить в Москву и регионы, уже есть как минимум два примера в Новосибирске с участием УК из Петербурга. 

1 из 25
А. Базаева, Nikolies. Апартаменты СПб

Халмурат Касимов: 
– В продолжение темы у Константина Сторожева есть любопытная статистика продаж по апарт-отелям Петербурга. 

Константин Сторожев: 
– По данным наших аналитиков, базирующихся на анализе информации из базы ФРС, можно отметить, что за 10 месяцев 2022 года продано на 40% меньше юнитов, чем за те же 10 месяцев 2021-го.  
Разница – почти в два раза, во всех проектах в этом году понятная просадка. Интересно было проанализировать, сколько продано в октябре 2022-го после мобилизации. У большинства игроков продажи практически вообще остановились.  Только в одном недавно стартовавшем проекте у «Ладожской» нормальная динамика, но и цены там ниже среднерыночных – порядка 200 тыс. руб./кв. м. 
В текущий момент можно сделать вывод, что объемы дают те, кто демпингует, либо те, у кого объект в высокой стадии готовности и есть уже успешный опыт управления.  

1 из 14
Итоги янв.-окт. 2022 г. на рынке апартаментов. К. Сторожев, VALO

Александр Погодин: 
– Я бы сказал, что сегодня ситуация весьма интересная как для инвесторов, так и для тех, кто хочет купить недвижимость для собственного проживания. Много интересных предложений, девелоперы предлагают скидки и программы гарантированного дохода, есть из чего выбирать. Важно выбрать более качественный проект и надежного застройщика.   

Халмурат Касимов: 

– Нана Маргушевна, показатели тур­индустрии по Петербургу радуют отельеров. Чувствуют ли гостиницы давление со стороны апартаментов?  

Нана Гвичия: 

– Петербург считается одним из самых гостеприимных городов и сохраняет лидирующие позиции. Ковид сильно отбросил туристский рынок. После 2019-го наш город смог сохранить позиции и на международной арене: в рейтингах мы остаемся в десятке самых посещаемых дестинаций Европы. Малые средства размещения смогли занять свою нишу и даже войти в перечень классифицированных, как и апарт-отели.  
По данным Ростуризма, в Петербурге из 1180 классифицированных средств размещения всего 100 апарт-отелей примерно на 12 тысяч мест. Это официальные данные.  
Гостиничные услуги – это предоставление определенного сервиса. Когда для вас важнее продажа построенных апарт-отелей, это другие экономика, окупаемость и подход.  
С начала года Петербург посетило около 7 млн туристов. Мы почти на 70% вернулись к 2019-му, когда иностранцев было 5 млн. У нас появляется повторный туризм, в том числе из тех регионов, представители которых раньше путешествовали нечасто. Для них доступны апарт-отели по цене выше 5–6 тыс. рублей? Вероятно, не очень. И не такого изменения рынка при приходе апарт-отелей ждал турист. Средний чек для него вырос и составляет около 44 тыс. рублей. 
Общая загрузка гостиниц с учетом апарт-отелей – около 60–65%. Поэтому неочевидно, кто на кого давит – гостиницы на апартаменты или наоборот. У каждого своя целевая аудитория. Но предполагалось, что апарт-отели станут альтернативой малым средствам размещения.   

Николай Антонов:  
– Все понимают, что мы строим и как строим. Когда надо было закрывать вопросы размещения гостей Чемпионата мира и прочих мероприятий, мы эту задачу выполнили. И ни один гость трехзвездочного апарт-отеля не обиделся, что не получил необходимый набор услуг. Цена всегда немножко ниже, а качество сервиса всегда немножко выше. Любой апарт-отель – это функциональность.  

Халмурат Касимов: 

– Все ли юниты проданы в вашем новом «Avenue Apart на Малом»?  

Николай Антонов: 

– Он только недавно сдан в эксплуатацию, около 50 номеров мы оставляли себе, сейчас они сдаются и продаются уже как готовый бизнес, окупаемость – около 10 лет.  

Александр Кравцов: 

– Продажи в нашем проекте VIDI стартовали только в феврале; до начала СВО мы реализовали около 40 юнитов. Потом была просадка, спрос начал возвращаться в мае. Летом дела обстояли неплохо – только за август 14 сделок. На сентябрь были большие надежды, но случилась мобилизация, и были проданы только пять апартов. Многие потенциальные клиенты ушли в «ракушку» и до сих пор в ней находятся. В ноябре мы вложились в маркетинг и серьезно продвинулись по стройке: уже делаем кровлю, устанавливаем окна, закупили импортные лифты. И получили рекордное число обращений, сейчас в работе 160 клиентов. Это много для одного объекта. Но цикл сделки сильно растянулся, люди все равно пока не готовы принимать решения. Надо плотнее работать с клиентами и партнерами, убеждать, проводить мероприятия.  

Гостеприимство выручает бизнес

Кирилл Рузанов: 
– В апарт-отеле «Начало» мы сделали «бесшовное» перемещение по первому этажу. То есть гости любой из башен могут свободно попасть в любое коммерческое помещение первого этажа, не выходя на улицу. То же самое и по минус первому этажу. 
На первом уровне будет инфраструктура для гостей. Все сервисные помещения (мониторки, комнаты охраны, раздевалки, помещения для ЗИП) – на минус первом этаже. Там же разместится прачечная самообслуживания. Коммерцию в здании мы вывели из продажи, чтобы укомплектовать ее нужными нам арендаторами.  
Все номера в нашем управлении оборудованы телевизорами с виртуальным ассистентом семейства «Салют» от SberDevices. ТВ – это витрина услуг и всех партнеров, как внутренних, так и «внешних»: там и кино от «Окко», и музыка от «СберЗвук», и возможность заказать еду, уборку, вызвать техника, узнать про отель и что есть рядом. Все это можно делать как через голосового помощника, так и руками, и все это связано и выгружается в PMS (систему управления отелем). 
Такой набор услуг сегодня просто необходим, здание как таковое уже не привлекает покупателей. Инвесторы, играющие вдолгую, хотят понимать, как будет жить объект, почему гости выберут его на тот или иной срок. Мы старались максимально учесть все возможные кейсы проживания. 

Марина Сторожева: 
– По итогам этого года мы сделали 184 продажи по VALO, это хороший результат. После февраля было падение.  
В феврале, марте, апреле, мае заключалось по 10–17 сделок. С июня мы вышли на плановые показатели 2021 года – это 25–26 юнитов. В ноябре получилось 34 сделки со средней ценой 298 тыс. руб./кв. м. 30 штук – хороший показатель не только в сегменте апартаментов, но и на рынке жилья. 
Это результат применения многих инструментов, стратегий, которые мы разрабатывали. Стали более активно работать с клиентской базой, у нас уже 3 тыс. инвесторов. Мы провели ряд мероприятий, которые помогли нам продавать. Первое – это возможность проживать в VALO. Клиент из региона может приехать, пожить, протестировать объект. Мы предложили программу трейд-ин, гарантированный доход. Сделали субсидированную ставку 0,1%, потому что рынок жилья сильно забирал спрос у апартаментов за счет этого инструмента. Это значит, мы повышали цену примерно на 20% от текущего прайса. Акция хорошо работала, у нас доля ипотеки составляет порядка 30% по ноябрю, по году – порядка 50%. Все остальные сделки – это 100% оплаты; рассрочки у нас небольшие, потому что ввод объекта на носу. 

1 из 17
М. Сторожева. VALO

Халмурат Касимов: 
– 30% – это сделки с субсидированной ипотекой? 

Марина Сторожева: 

– Нет. По ставке 0,1% их порядка 15%. Наш покупатель сильно отличается от клиента, приобретающего квартиру. 
В апарт-отеле UNO в среднем продаем по пять апартаментов. Всего реализовано 105 юнитов, осталось около 60. Отель планируем открыть в мае 2023 года. Сейчас идет отделка и оснащение. Это наша стратегия, скорректированная с учетом ситуации в стране. Та же стратегия и по VALO: запустили отделку вместе с оснащением и чуть продлили срок разрешения на строительство, чтобы продавать номера сразу с оснащением и открыться в высокий сезон. По обоим проектам подписываем контракты с туроператорами. По третьей очереди VALO сейчас уже более 600 номеров зафиксировали на майские праздники, около 40 номеров – по UNO. 

Александр Терентьев:   

– Мы ждем ввода первого корпуса Digital Village на Орджоникидзе.  
С продажами в феврале, как и у всех, было не очень, затем рынок немного ожил. После корректировки плана продаж к концу года у нас реализовано на 20% больше запланированного. Сегодня заключаем 5–10 договоров в месяц – это темп, который после февраля мы себе задали и стараемся ему следовать. За счет активной работы с клиентами возрос процент повторных покупок. Так, один инвестор приобрел у нас в сентябре 20 номеров, второй – 5.   
Мы ввели программу гарантированного дохода – 43 тыс. рублей на три года, она пользуется большой популярностью; есть программа обратного выкупа; субсидируем ипотеку до менее 1% на весь срок кредитования. Но большинство сделок проходят со 100%-й оплатой или стандартной ипотекой.  

Дарья Боровицкая:   
– В нашем портфеле представлены несколько проектов под разнообразные инвестиционные стратегии. Упор мы делаем на долгосрочные инвестиции, предлагаем гарантированный доход от передачи нам в аренду номеров в инвест-отелях. Два уже действующих отеля под брендом IZZZI классифицированы на 3*, к новогодним праздникам начнет принимать гостей третий инвест-отель в Банковском переулке. Три этажа уже полностью готовы к передаче инвесторам, на четвертом завершаются работы по комплектации мебелью и оборудованием. В продаже остается менее 10 номеров, четыре из которых уже забронированы. Цены – 320–325 тыс. руб./кв. м, включая стоимость меблировки. На данном объекте программа гарантированной доходности предполагает выплаты не менее 5,93% годовых от полной суммы инвестиций, при этом максимум не ограничен.
Объект на Сенной площади откроется уже как отель 4*. И для его инвесторов мы предлагаем фиксированную доходность в размере 13% годовых и опцию обратного выкупа. Передумав или решив перевложить средства, инвестор по истечении календарного года может расторгнуть договор и получить обратно не только вложенные средства, но и дополнительный доход в размере 10% годовых.
Все наши программы сейчас нацелены на предоставление максимальных гарантий, мы хотим помочь нашим инвесторам быть уверенными в завтрашнем дне, насколько это в наших силах.

Николай Антонов:  
– Чем вы отличаетесь от апарт-отеля или от гостиницы?

Дарья Боровицкая:   
– Провокационный вопрос. Официальный статус апартаменты по-прежнему не получили. Термин «апарт-отель» официально существует пока только в Положении о классификации гостиниц и является одним из видов гостиниц. Комплекс апартаментов, к примеру, это уже иной вид. Поэтому говорить «апарт-отель» правильно по отношению к тем проектам, которые прошли классификацию.
К сожалению, термин нещадно эксплуатируется и зачастую становится синонимом "псевдожилья", в особенности за пределами Петербурга. В своих отельных проектах мы не предоставляем возможности самостоятельного управления и проживания. Каждый инвестор вместе с договором купли-продажи подписывает и договор аренды на 10 лет, передает свой номер в управление нашей УК. Это исключительно доходная история.
Мы подчеркиваем отельную составляющую наших проектов и, обобщая разные категории отелей, а также формат собственности, предпочитаем называть их инвест-отелями.

Юдита Григайте: 
– В этом году сервисные апартаменты показали хорошую адаптацию к кризисам. Несмотря на события февраля и сентября, средняя загрузка в нашей сети составила порядка 92%. В YE’S Marata летом был постоянный овербукинг.  
В наших планах – новые апарт-отели по франшизе в Нижнем Новгороде и Новосибирске, которые сейчас проектируются. На финальной стадии обсуждения – вторая очередь проекта в Астане, надеемся завершить его до конца декабря. Вышли на рынок Алматы и Дубая. Этот год мы закончим девятью объектами. В следующем году планируем приумножить количество апарт-отелей на 70%. 
 
Марк Лернер: 

– Город не делает различия между жильем, апартаментами и гостиницами. Все проекты, в которых предполагается размещение людей, облагаются социальными обязательствами. 

1 из 6

Нана Гвичия:  
– Вы на основании чего это заявляете? 

Марк Лернер: 
– На основании наших новых проектов, с которыми мы не можем пройти Градостроительную комиссию без подобного рода обременений. Они во многом съедают прибыль девелопера. И с ценой 180–200 тыс. руб./кв. м по новым проектам (с "социалкой") – это практически нулевая маржа, которую банк кредитовать не будет. А значит, все новые проекты апартов будут выходить на рынок с ценой от 200 тыс. руб. за кв. м.

До февраля темпы продаж у нас были стандартные – 25–30 апартов в месяц, потом их стало меньше, к сентябрю продажи восстановились, но в октябре опять случился провал. С марта мы увеличили нашу информационную открытость по отношению к нашим дольщикам. По всем каналам коммуникаций организовали максимальное информационное сопровождение, рассказывая, что происходит на каждой стадии проекта, как движется стройка. Срок сдачи по документам у нас март 2023-го, но чувствуя в себе силы и уверенность, в марте 2022-го мы пообещали сдать апарт-отель досрочно и месяц назад сделали это.

Меня тревожит будущий год. Апарт-отели – они не про мобилизацию, они про мобильность населения. И какая может быть загрузка при невозможности перемещений даже по России – а про это тоже начинают говорить. Дай бог, чтобы у нас в будущем году было как минимум не хуже в смысле свободы перемещения. 

Николай Антонов: 
– Предлагаю в формате блиц подвести итоги нашей дискуссии. Начну с себя. 
Я пообщался с Викторией Шамликашвили из гостиницы «Индиго», она подтвердила, что в классическом отеле загрузка сейчас около 48–55% в зависимости от локации. В апарт-отелях показатель выше – 78–82%. Чем это объясняется? Видимо, возможностью среднесрочного проживания, что важно туристу деловому, медицинскому и пр. Может, они приезжают не на три месяца, но размещение до месяца для таких клиентов характерно. Они по-прежнему приезжают, и благодаря им наша загрузка выше. Мы создаем конкуренцию отелям 3*, которых, к сожалению, в городе мало.  

1 из 20
Презентация. Н.Антонов, MTL

Александр Терентьев: 
– Мы смотрим на Америку и Азию, где коливинги пользуются большой популярностью. В России этот формат мы реализуем одними из первых. В проекте будет обширная инфраструктура для комьюнити, обучения, развития и развлечения. В сложные времена людям важно иметь возможность поговорить с кем-то, кто разделяет их проблемы и страхи. Комьюнити как раз сплачивает людей, они чувствуют поддержку и немного успокаиваются.  
В этом году в Дубае у нас заработал первый коливинг. Загрузка не опускалась ниже 90%. Рассматриваем участки для новых коливингов в Дубае, на Кипре и в Европе. Надеемся, в России все устаканится, вернется международный турист, апарты наши подорожают; они явно недооценены. И у нас огромный потенциал роста. 

Александр Кравцов: 
– Рассчитываем на лучшее, нужно еще 2–3 месяца. Люди выдохнут и начнут потихонечку выбираться из состояния неопределенности. Надеемся, что активный интерес клиентов в ноябре трансформируется в конкретные сделки в декабре–январе. Будем дополнительно работать с покупателями. Для них мы тоже предлагаем весь набор приятных бонусов: рассрочки, скидки, субсидированная ипотека и пр. Мы верим в свой продукт, у нас всего 410 юнитов, и в такой локации не будет проблем с заполнением. 
Думаю, спрос полностью восстановится не раньше чем через год-два.  

Кирилл Рузанов: 
– Тут были разные прогнозы. Но я надеюсь, что худшие опасения не сбудутся, и ситуация начнет выправляться. Даже при отсутствии международных корпоративных гостей появятся новые клиенты, которые возникнут в тех отраслях, где активно говорят про импортозамещение.  
Надеемся на развитие внутреннего туризма и появление иностранных туристов с других направлений. Да, придется нарабатывать новые цепочки, но главное, чтобы у людей прошел страх и возникло хоть какое-то понимание завтрашнего дня. 

Марк Лернер: 
– Сейчас сложно прогнозировать на полгода-год. Но на длительном отрезке времени (от 2 лет) качественные средства размещения точно будут пользоваться спросом, будь то продажи или заполняемость. Поэтому мы продолжаем разрабатывать новые проекты и ищем участки под новые апарт-отели. Спрос, как от покупателей юнитов, так и от будущих постояльцев, будет в объеме достаточном, чтобы этот сегмент продолжил развиваться. Поэтому мы не останавливаем свое развитие.

Александр Погодин: 
– Я всегда говорил, что хорошие объекты обязательно найдут своего покупателя. Важно создавать по-настоящему качественный продукт, стремиться его развивать и улучшать. Концепция, локация, инфраструктура и технологии, профессиональная УК – важно все, здесь нет мелочей. Именно так мы строим апарт-отель Well, в котором объединили свой многолетний опыт.  
Всем коллегам желаю найти институциональных инвесторов и больше не считать продажи. Это будет следующим качественным этапом развития сегмента апарт-отелей.  

Нана Гвичия: 
– Окупаемость гостиничных проектов более длительная, чем апартаментов. Поэтому большинство девелоперов предпочитает реализовывать апарт-отели, здесь и прибыль получаешь сразу, а потом еще и управляешь. 
Но рост объемов апартаментов начинает влиять на ценообразование в гостиницах, и некоторые вынуждены демпинговать. Если давление на гостиничный фонд со стороны апартаментов окажется слишком сильным, возможны некоторые меры. 
Для нас самое главное – высокое качество услуг и безопасность туриста. Поэтому хочется, чтобы апартаменты или «псевдожилье», если в них предоставляются гостиничные услуги, имели все сертификаты и соответствовали требованиям гостиничных услуг в РФ.  

Константин Сторожев: 
– Апартаменты – это хороший способ наращивать номерной фонд, чтобы летом было где размещать туристов. Формат хорош тем, что зимой он может перейти на долгосрочную аренду и не мешать выживать гостиницам. Второе – номерной фонд год к году растет, а процент загрузки не падает. Исчезновение апартов не решит проблем гостиниц. Считаю, это было бы вредно, потому что снизит качество гостиничных услуг. Наш формат – классный, об этом говорит его востребованность, и нас почти всех приглашают в регионы. Несмотря на сложности, наш сектор проходит кризис лучше, чем все другие. 
 
Марина Сторожева: 
– Будущее за апартаментами. За эти годы мы с Константином держали в руках более 150 проектов. К нам обращаются отельеры с гостиничными проектами, которые хотят делать по нашей модели, с привлечением частных инвесторов. Мы сегодня сами пошли в масштабирование бизнеса, в регионы: в Байкальск, Ялту, Анапу. И это только начало. 

Алина Базаева: 
– Я как раз клиент апартаментов с долгосрочной арендой, мне удалось ощутить разницу с арендой квартир и гостиничным сервисом 24/7. Это действительно очень круто. Сейчас только около 25 объектов предлагают размещение, цены за студию в апарт-отеле 3* – 26–35 тыс. руб. в месяц, 4* – 33–46 тыс. При долгосрочной аренде ты действительно понимаешь отличие от обычных квартир. Когда летишь в командировку даже на неделю, апарты выгоднее и по стоимости проживания, и по наполненности номеров. Корпорации и спортивные группы сейчас начинают отходить от съема жилья и гостиниц и переходят на апарт-отели. 

Дарья Боровицкая:  
– По нашим двум действующим отелям инвесторы за 10 месяцев 2022-го года получили доход 13,9% и 9,7% годовых (по объектам, отработавшим два сезона и один сезон соответственно). Мы имеем возможность сравнивать, и понимаем, что в текущей ситуации показатели – одни из лучших в СПб. Такое возможно в первую очередь благодаря отельному формату: наши объекты сдаются в "краткосрок", средний срок размещения – четыре дня. Среднегодовая загрузка – около 80% по обоим отелям. Спросу способствует и центральная локация, которая всегда интересна для туриста.

Юдита Григайте: 
– У сети YE’S все хорошо. В активе – 9 апарт-отелей, три из которых проектируются или строятся. В будущем начнем развивать другие направления в России и за рубежом. В этом году в Москве запустили третий апарт-отель – «YE’S Технопарк», который в первые месяцы после открытия показал загрузку 88%.