Максим Жабин: «Я не верю, что затраты девелоперов на социалку будут минимизированы»
Область не собирается в 2023 году строить школы и садики за счет бюджета. А покупателям не нужны новостройки без «социалки». Значит, эти затраты, как и раньше, будут включены в стоимость «квадрата». Об особенностях «социальной нагрузки» в жилищном строительстве рассуждает Максим Жабин, заместитель генерального директора компании «ЛенРусСтрой».
Жабин Максим Владимирович
ИСК «ЛенРусСтрой»
Мы как строили «социалку» в своих проектах, так и будем продолжать это делать. Раньше, возможно, были определенные различия в условиях между Петербургом и Ленобластью – пока, например, работала программа «Социальные объекты в обмен на налоги». Сейчас полномочия комитета по строительству и госстройнадзора в Петербурге и области одинаковые.
Есть единичные объекты, которые строятся по концессии: школа в Мурино. Но именно что единичные, строительство «социалки» по концессии – это не здесь и не сейчас. Большинство программ, по которым строят социальные объекты, все равно реализуются на деньги банка. Их не строят за счет бюджета, в лучшем случае потом компенсируют. В конце 2022 года областные чиновники назвали соотношение затрат: 33% – бюджет, 67% – застройщик. И это в лучшем случае!
Банк рассматривает такие объекты в составе комплексного проекта как балласт. Их возводят на те же кредитные средства, но с повышенным процентом. Когда-нибудь часть затрат вернут, а может, и нет. В текущей сложной ситуации совсем не факт, что девелоперам возместят затраты. С учетом инфляции будет чистый убыток.
У нас крайне инерционная система. Я не верю, что затраты девелоперов на «социалку» будут минимизированы. Я пытаюсь рассуждать и как банкир, и как девелопер. Мы смотрим на финансовые модели проектов по самому негативному сценарию, когда ты все строишь и делаешь сам. Если модель выдерживает такой подход – проект состоится. У нас было 10 предложений по участкам, и мы 9 из них отклонили, потому что модель не выдерживала стресс-тестов, и основную долю в них занимало строительство социальных объектов.
Как правило, такие затраты составляют от 18% в себестоимости и выше. Девелопер может повлиять примерно на половину затрат, составляющих строительную себестоимость. Оставшиеся 50% распределяются так: 7–8% – стоимость проектного финансирования (я бы закладывал 10%), 20% – социальные обязательства, включая детсады, школы, взносы в медицину, а также УДС (сделать из 2 полос 4), перекладку сетей в квартале. И еще 20% – стоимость самих участков.
И вот сидит девелопер, и в пределах «своих» 50% думает, как бы сделать покрасивее дворик или фасад. И понимает, что запаса прочности практически нет. Потому что велика вероятность, что государство откажется от части своих обязательств или отложит выплаты на неопределенный срок. Порой это зависит не от самих чиновников, а от общей ситуации. Конечно, она продолжает меняться. Допустим, не дадут инфраструктурные кредиты на «социалку» – возможно, получится минимизировать через инфраструктурные облигации хотя бы затраты на УДС, на обустройство дорог и проездов. Если стоимость инженерии и УДС заложить в проектное финансирование, удорожание составит 10% годовых. Три года – плюс 30%. А если часть этих затрат удастся профинансировать через облигации под 4% годовых, получится 12%, а не 30%. Не такие большие деньги, но на масштабных проектах и это важно, хорошее подспорье.
Вот под таким углом зрения, через призму этой модели мы смотрим на каждый проект, по самым критическим точкам. Состоится ли он без всякой поддержки государства? Если ответ положительный – можно строить.