Новые форматы недвижимости – деньги или хайп?

В условиях, когда ликвидных предложений на рынке мало, большинство объектов нуждается в реконцепции для достижения приемлемого уровня доходности. На первый план сегодня выходит профессиональное управление объектами, обеспечивающее инвестору гарантированный доход. В рамках делового завтрака BestBreakfast, состоявшегося 1 февраля, эксперты рынка обсудили, какие форматы недвижимости наиболее востребованы, а какие  – просто «хайп» и увеличивают сроки окупаемости, как грамотно провести реконцепцию объекта для повышения его доходности, а также как выстроить эффективный процесс управления.

Аналитики ГК «БестЪ» составили рейтинг инвестиционной активности по сегментам и новым форматам коммерческой недвижимости Петербурга в 2022 году: на первом месте ожидаемо оказались апартаменты и гостиницы, объем инвестиций в этот сегмент за прошедший год составил 38,8 млрд руб. На втором по популярности месте – бизнес-центры, в них было проинвестировано 18,8 млрд руб., далее следуют логистические комплексы и склады (15,5 млрд руб.), индустриальные объекты (9,2 млрд руб.), микрорайонные ТЦ и street-retail (около 8 млрд руб.). На трендовые коворкинги и склады индивидуального хранения приходится по 0,6 млрд и 0,5 млрд руб. соответственно. 

По словам Станислава Ступникова, генерального директора "МТЛ. Управление активами", self-storage, общественные пространства, коворкинги и другие модные форматы – это активно развивающиеся сегменты, стимулирующие к развитию весь рынок коммерческой недвижимости, но по сравнению с другими пока микроскопические. «Сложившаяся ситуация на рынке коммерческой недвижимости привела к усилению конкуренции за потребителя (инвестора, покупателя, арендатора), – считает Станислав Ступников. – А это влияет и на сам продукт: все больше проектов приобретают многофункциональность в наполнении различными по назначению площадями, в состав торговых, офисных, жилых комплексов и апартаментов, например, стали включать коворкинги, детские центры, фудхоллы и прочие функции для расширения линейки сервисов и большей экономической устойчивости и привлекательности проектов. Что, в свою очередь, требует грамотного управления объектом, в том числе с возможностью его реконцепции и заполнения арендаторами». С этим тезисом согласен и Михаил Введенский, генеральный директор компании "Стройальянс": «Мы всегда отдавали приоритет профессиональным управляющим компаниям, в том числе потому, что девелопер таким образом снимает часть своих рисков. А для мультифункциональных объектов профессиональное управление необходимо для успешного функционирования всех сервисов».

По словам Игоря Гущева, старшего партнера "Дювернуа Лигал", «те инструменты, которые российское право дает нам, достаточно хорошо гарантируют права инвестора. Гораздо интереснее, когда структурирование сделки происходит через иностранные компании, и управление объектами передается через какие-то корпоративные структуры. В этом случае риск для инвестора выше, тем не менее есть набор инструментов, позволяющий снизить эти риски. Поэтому организовать безопасное для инвестора управление объектом всегда можно».

Стратегии инвестирования после февраля 2022 года претерпели серьезные изменения. Григорий Сосновский, региональный директор "БКС Ультима", подчеркнул, что прошедший год был рекордным для России по оттоку капитала с 1994-го: «Российские инвесторы ищут тихие гавани, где они могут так же успешно зарабатывать, как и до 2022-го. Но параллельно идет ужесточение к россиянам со стороны иностранных площадок, поэтому мы рекомендуем выходить на зарубежные рынки через российского посредника, это существенно упростит жизнь инвестора. Одна из самых популярных стратегий для инвестора с российским гражданством на данный момент – это выкуп российских активов, которые торгуются на Западе с огромным дисконтом. Сейчас хорошее время для инвестиций, т. к. деньги стоят дорого». Выбор инвестиционной стратегии всегда индивидуален и зависит от цели.

Андрей Лушников, председатель совета директоров ГК "БестЪ": «Мы инвестируем в недвижимость, приобретаем новые здания, причем не только в Петербурге, расширяем сеть коворкингов PAGE и строим сеть апарт-отелей AVENUE как сами, так и с франчайзи-партнерами, но больше всего мы инвестируем в экосистему и людей. Именно инвестиции в людей сегодня – основной наш тренд. Что касается недвижимости, мой опыт показывает, что на длинном отрезке времени это один из самых устойчивых рынков для инвестиций».

Результаты опроса, проведенного среди экспертов – участников делового завтрака BestBrekfast, показали, что 63% видят инвестиционный потенциал в российской коммерческой недвижимости, 22,7% – в инвестиционной зарубежной недвижимости и только 13,6% – в жилой недвижимости на территории России.

Вели мероприятие Станислав Ступников, генеральный директор "МТЛ. Управление активами" (ГК «БестЪ»), и Марина Зверева, директор управляющей компании "ЛОМО-недвижимость»

ЦИТАТЫ ЭКСПЕРТОВ 

Дмитрий Иванов, профессор факультета социологии СПбГУ, автор бестселлера «Глэм-капитализм»: «Сейчас происходит сдвиг от классических форматов недвижимости к многофункциональным: четко разделенные по функциям форматы не работают, простаивают большое количество времени. Интенсивное использование пространств возможно за счет гибкой и гибридной недвижимости. Гибкая недвижимость может быть адаптирована под новые функции, дооснащена под новые запросы и гибко реагирует на приток/отток пользователей. Гибридная же недвижимость – это объединение нескольких функций в одном пространстве: квартиры-офисы и фитнес-офисы, многофункциональные комплексы и «бинарные» отели (bleisure)».

Юрий Можейко, коммерческий директор «ГЛАССКОН»:  «Последние полтора года в области строительства царствуют российские производители. Удалось достаточно успешно адаптировать наши отечественные наработки под строительные интерьеры, в которых изначально были заложены импортные материалы, мы завершили уже несколько таких объектов. Но я обратил бы особое внимание на надежность будущей эксплуатации: выбор материала должен происходить не только по цене. Более качественные материалы позволят в дальнейшем избежать лишних расходов при эксплуатации».

Андрей Макаров, управляющий партнер дизайн-офиса «Сова»: «Чтобы распределить риски при инвестициях в недвижимость, надо чтобы этих объектов было несколько и лучше, чтобы это была недвижимость разного назначения. Мы придерживаемся данной стратегии, в нашем портфеле есть офисные объекты, стрит-ритейл, загородные объекты и спортивный комплекс, а сейчас мы развиваем направление складов индивидуального хранения (self-storage). Мы уже реализовали пилотный проект self-storage и с удивлением обнаружили, что люди охотно арендуют складские ячейки по стоимости, сопоставимой со стоимостью хорошей офисной недвижимости. Поэтому мы видим потенциал в этом формате».