НАШ ЦИТАТНИК: «В 2024-м вступил в силу закон об НДС для застройщиков нежилой недвижимости. Все, кто успел получить разрешение на строительство апарт-отелей до этого, еще выведут свои проекты, но дальше это будет очень редкий продукт и другая стоимость реализации...» Яна Лепешина

19 апреля, 09:44

Периферия в центре внимания: предложение жилья в Петербурге смещается из центра и «спальников» в пригороды

Первичный рынок в условиях кризиса делает очередной зигзаг: из перегретых петербургских центральных и спальных районов активность смещается на городские окраины, в пригород, за КАД. Предложение сконцентрировано в нескольких популярных локациях: Мурино, Новоселье, Янино, Шушары, Новосаратовка. Некоторые из них, вероятно, так и останутся обычными «спальниками», другие застройщики обещают сделать автономными – в них будет все для полноценной жизни.

Фото: NSP.RU

По данным компании Nikoliers, объем жилищного строительства в Петербурге продолжает снижаться и в конце 2022 года опустился ниже 8 млн кв. м (хотя объем действующих разрешений на строительство превышает 10,9 млн кв. м). Максимальными показатели новостроек были при переходе на проектное финансирование, когда застройщики формировали запасы площадок: в середине 2019 года в городе в стадии стройки находилось 14 млн кв. м жилья. Дальнейшее снижение активности строителей скажется и на объемах ввода по итогам 2023–2024 годов. 

В Ленобласти количество строящихся ЖК и площади новостроек растут. В конце 2022 года в регионе возводили 3,4 млн кв. м жилья (действуют разрешения на строительство 5,4 млн кв. м) – на 10% больше, чем в конце 2021-го. За год на 17% увеличился и объем ввода в эксплуатацию, составив по итогам 2022-го около 4 млн кв. м (включая 2,5 млн кв. м ИЖС). Это почти на 50% больше, чем по итогам 2020-го. 

А в 2023–2024 годах объем ввода может увеличиться еще на 10–20%.

«За последние три года интерес девелоперов постепенно смещался к периферийным районам города и за его пределы. С 2020 года доля проектов, расположенных за КАД, увеличилась с 10 до 15%, доля новостроек Ленинградской области – с 27 до 31%. Из-за недостатка площадок в центре наряду с высоким чеком на их покупку доля новостроек, расположенных в центральных районах города, снизилась с 13 до 7%», – отмечает старший аналитик департамента исследований Nikoliers Алина Базаева.

В Петербурге в прошлом году наибольший объем строящихся проектов пришелся на Приморский (17%), Невский (12%), Красногвардейский (10%), Василеостровский (10%) и Московский (9%) районы.  

1 из 2
Источник: Nikoliers

Притяжение севера для новостроек Петербурга 

Абсолютным лидером по объему строительства и пополнению нового предложения в последние годы был Приморский район. 

В числе активно осваиваемых локаций – микрорайон Каменка. 

В кварталах между ЗСД и Парашютной улицей реализован не один десяток проектов. Например, в этом году Setl Group заканчивает масштабный проект «Чистое небо» – два квартала на территории 98 га, около 1,3 млн кв. м жилья. «Группа ЛСР» уже завершила крупный проект «Шуваловский», рядом с одноименным карьером. Сейчас, по данным «ДОМ.РФ», в Каменке строятся восемь жилых комплексов: 29 жилых корпусов на 12 137 квартир площадью почти 470 тыс. кв. м.

Северо-западнее расположен район Шувалово, первым крупным застройщиком здесь стала компания «ЮИТ Санкт-Петербург», которой принадлежало 46 га рядом с границей Новоорловского лесопарка. ЮИТ строил здесь ЖК «Новоорловский», а также продавал землю сторонним инвесторам. Сейчас в Шувалово в стадии строительства шесть проектов: 19 жилых корпусов на 4316 квартир площадью почти 227 тыс. кв. м.

Маркетологи, представляя проекты в Каменке и Шувалово, упирают на экологию: рядом находятся Новоорловский и Юнтоловский заказники. А также на транспортную доступность – близость ЗСД и выезда на КАД. Хотя, например, трасса ЗСД как раз и отделяет жилую застройку от Юнтоловского лесопарка. Строительство Парашютной улицы, дороги в Каменку и новых съездов с ЗСД действительно улучшили логистику, но из-за новых высотных кварталов кратно увеличился и поток автомобилей.

Северо-западнее Шувалово, за лесным массивом, в Парголово есть несколько кварталов новостроек, которые возводила компания «Дальпитерстрой». Это жилье класса «эконом», квартиры для очередников и льготников здесь (в том числе) покупал Смольный. Теперь в Парголово Группа ЦДС реализует масштабный жилой проект Parkolovo. По данным «ДОМ.РФ», действуют разрешения на строительство двух жилых домов почти на 1300 квартир площадью 52,4 тыс. кв. м. 

Северо-восточнее Шувалово, в районе Парнас, «Главстрой Санкт-Петербург» реализует масштабный проект «Северная долина». Другие застройщики также построили по соседству несколько корпусов. 

В том числе компания «Норманн» отметилась несколькими долгостроями. Сегодня на Парнасе в стадии строительства полтора десятка домов «Северной долины» и один корпус третьей очереди ЖК «Континенты» от КВС: в общей сложности 3786 квартир площадью 184 тыс. кв. м.

А западнее, через большую промзону и за КАД, начинаются Ленобласть и поселок Бугры. Его начали активно осваивать вслед за Мурино, несколько крупных комплексов уже достроены. Был период, когда областные чиновники запрещали здесь новое строительство, которое в основном ведется в бывших полях, из-за недостатка социальной и иной инфраструктуры. Сейчас строительство сосредоточено в северной части Бугров, но есть и крупный проект компании «Арсенал» в южной части, у КАД. Всего здесь реализуется четыре проекта: в стройке 23 дома, почти 10,5 тыс. квартир площадью свыше 402 тыс. кв. м.

«По нашим оценкам, сегодня на территории северных районов (Парнас – Парголово – Каменка – Бугры) ведутся продажи в 18 жилых комплексах площадью свыше 1 млн кв. м. Большая часть проектов реализуется в сегменте «комфорт» и тяготеет к главным транспортным артериям – КАД и ЗСД. Свободных и перспективных территорий для развития проектов жилищного девелопмента здесь осталось мало», – говорит Дмитрий Ефремов, начальник управления продуктового менеджмента и маркетинговых исследований «Главстрой Санкт-Петербург». Он отмечает, что в обеспеченности инфраструктурой ключевую роль играет территория вокруг станции метро «Парнас», которая открылась в конце 2006 года. А в мае 2009-го началось строительство «Северной долины». Это один из крупнейших в России проектов комплексного освоения территории, рассчитанный примерно на 80 тыс. жителей. «Сейчас реализовано порядка 80% проекта. Компания сама строит социальные объекты, дороги, развязки и остановки. Последние кварталы будут освоены за три года. В проекте будет 12 детских садов и девять школ, подстанция скорой помощи, детская и взрослая поликлиники, пожарная часть, отделения полиции и связи. Уже открыта школа олимпийского резерва по лыжам, передаются помещения для Дома культуры и других учреждений. На территории комплекса работают более 420 коммерческих объектов – магазины, рестораны, фитнес-центр, кафе и пекарни, почта, театр «Парнас», отделения банков, медицинские и развивающие центры и т. д.», – рассказывает Дмитрий Ефремов. 

Основные точки роста
Источник: Nikoliers

Южная перспектива строительства жилья 

Последние годы жилищное строительство постепенно, но все заметнее смещается с северных территорий на юг: на этом направлении открывается все больше проектов. 

В 2022 году первое место и по объему выведенных в продажу площадей, и по числу новых жилых проектов занял Пушкинский район: здесь за год застройщики начали реализацию 349,3 тыс. кв. м, в целом по городу на рынок вышло 2,5 млн кв. м. Объем нового предложения в этой локации по сравнению с 2021 годом вырос на 72%. 

В Смольном также говорят, что развитие жилищного строительства в ближайшие годы будет сосредоточено в южной части города, что отражается и в новом Генплане.

«В последние годы девелоперы активно реализовывали проекты в черте города, в частности, в Новой Каменке, Шувалово, вдоль Петергофского шоссе, в Ручьях и Парголово, поэтому предложение в районах за КАД пополнялось очень ограниченно. Однако в 2021–2022 годах дефицит площадок в черте КАД стал расти, и девелоперы обратили более пристальное внимание на Пушкинский район. В настоящее время большим потенциалом обладают территории на периферии города, на границе Пушкинского и Московского районов, близ Пулковского шоссе», – рассуждает Алина Базаева.

Здесь уже реализуются крупные проекты. Например, «ЮгТаун» от КВС: в кварталах «Греция» и «Австралия» строятся 15 жилых корпусов на 3890 квартир площадью почти 177 тыс. кв. м. В «Зеленом квартале на Пулковских высотах» и «Парадном ансамбле» от холдинга Setl Group действуют разрешения на строительство 15 домов на 4700 квартир площадью 161 тыс. кв. м.

Застройщики готовятся к освоению соседних территорий. У Московского шоссе «Группа ЛСР» купила участок площадью 57,9 га на Пулковской улице, ГК «ФСК» приобрела 30 га напротив реки Славянки, ГК «ПСК» приобрела надел площадью 25 га. Компания «КВС», кроме «ЮгТауна», теперь владеет еще и участком в 23,5 га в Гуммолосарах (Пушкин). Будут развиваться территории вблизи железнодорожной станции Детскосельская и Колпинского шоссе, где в 2022 году Setl Group запустил проект Univer City. 

А всего в 2022 году девелоперы приобрели в Пушкинском районе в общей сложности 145,2 га.

Все еще есть запас земель в Шушарах, из состава бывших совхозных полей. Это, например, территория южнее КАД, между Витебским проспектом и платной трассой М-11 на Москву. И в бывших владениях Ленсоветовского участков также еще хватает. 

В Шушарах несколько лет велась довольно хаотичная застройка разными девелоперами, и Смольный даже приостановил выдачу новых разрешений из-за нехватки социальных объектов и дорог. Но теперь стройка продолжается: с десяток компаний имеют разрешения на возведение 17 жилых корпусов почти на 10,5 тыс. квартир площадью 380 тыс. кв. м.  

Объемы жилищного строительства по локациям
Данные «Дом РФ» и ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Пионеры юго-запада 

Еще недавно значительная часть новостроек была сосредоточена в юго-западной части Петербурга. Активно осваивались кварталы вдоль Ленинского проспекта, развивался проект «Балтийская жемчужина», где сейчас завершаются последние ЖК, расположенные у залива. Рядом, в самом начале Ленинского проспекта, компания «БФА-Девелопмент» реализует крупный проект "Огни залива" - первые очереди введены, но строятся последующие. Севернее улицы Маршала Казакова есть несколько проектов, связанных с редевелопментом промышленных площадок. Но основная застройка сместилась юго-западнее.

«Западнее улицы Пионерстроя ведется активное развитие территории Новосергиево, на границе Красносельского и Петродворцового районов. В 2014 году стартовали продажи в проекте-миллионнике «Солнечный город» от Setl Group. Сейчас, помимо жилья, здесь уже построены и действуют школа, два детских сада, магазины, рестораны, пекарни, открылся четырехэтажный ТК с супермаркетом», – рассказывает руководитель консалтингового центра «Петербургской Недвижимости» Ольга Трошева. 

В 2022 году холдинг Setl Group запустил здесь второй проект – малоэтажный комплекс «Дворцовый фасад». Здесь также работают GloraX, КВС, Veren Group, «47 Трест» и др. «По данным 2022 года по объему спроса на «масс-маркет» в агломерации локация Новосергиево оказалась на третьем месте, после Мурино и Каменки: здесь было реализовано 8% жилья, 206 тыс. кв. м. С 2014 года в эксплуатацию введено 1,25 млн кв. м, в стадии строительства – 400 тыс. кв. м. Проектный потенциал – более 1 млн кв. м жилья», – уточняет Ольга Трошева.

По ее мнению, одно из преимуществ Ново-Сергиево – комплексный подход: застройщики синхронизируют ввод детских садов, школ, медицинских и торговых центров со строительством жилья. Строятся новые дороги, мосты, развязки; рядом находится выезд на КАД и ЗСД, аэропорт Пулково в 20 минутах, есть несколько железнодорожных станций, благодаря которым можно без пробок добраться до центра. 

Мурино пока рулит 

 В Ленинградской области активнее всего застраивается Всеволожский район. По данным Nikoliers, здесь сосредоточено 82% всего жилищного строительства в агломерации. 

Больше всего жилых комплексов возводят в городе Мурино (26% от общего объема новостроек), а также в поселке Бугры, городе Кудрово, городском поселке Янино и в Новом Девяткино. Однако, по словам Алины Базаевой, объем предложения во Всеволожском районе в прошлом году снизился на 38% по сравнению с 2021 годом. Наибольший прирост пришелся на Гатчинский и Ломоносовский районы (увеличение в 2,4 и 2,1 раза к 2021 году соответственно). 

Земля в Мурино заканчивается, застраиваются последние кварталы на севере города. Впрочем, строек еще много: в западном Мурино действуют разрешения на строительство 34 корпусов, а восточнее железной дороги и в Новом Девяткино возводят семь домов. Западная часть Мурино, в отличие от других участков в этой локации, застраивалась в рамках единого проекта планировки. Однако разрабатывался он по старым нормативам, и необходимой городской инфраструктуры, конечно, не предусматривал. Напомним: деревня Мурино официально стала городом в апреле 2019 года. В 2014 году здесь насчитывалось около 10 тысяч жителей, сейчас в Мурино зарегистрировано около 65 тысяч человек. (Проживает больше – до 100 тысяч.)

Примерно то же происходило и в Кудрово, которое также переросло из деревни в город по численности населения и несвойственному селам обилию высоток. Здесь строить уже практически негде.

Еще одна зона активного строительства Всеволожского района – Янино. В этой локации большой малоэтажный проект реализует «Ленстройтрест», строят также ГК «ПИК» и КВС. Есть несколько проектов и восточнее – в Янино-2 и деревне Старая. Всего в этих зонах возводятся 29 жилых корпусов – 6349 квартир площадью 281 тыс. кв. м.

А севернее Янино-1 развивается еще одна новая территория: «Группа ЛСР» начала застраивать жильем территорию в Ковалево, у Ржевского аэродрома, которую приобрела еще девять лет назад. На участке в 175,3 га запланировано около 1 млн кв. м жилья. Первые дома были выведены на рынок только в 2022 году. 

Впрочем, девелоперы не забывают и сам город Всеволожск. Сейчас в нем возводят 12 домов на 853 квартиры площадью 47 тыс. кв. м. Основную долю составляет проект Gröna Lund компании Bonava, где строятся невысокие и небольшие дома. 

Директор по продажам ГК «А101» в Санкт-Петербурге Мария Орлова напоминает, что первые крупные девелоперские проекты во Всеволожске появились в середине «нулевых», в основном это были точечные дома в сложившихся кварталах. В начале 2010-х город оказался «в тени» бурно застраиваемых Кудрово и Мурино, прежде всего в силу большей удаленности от мегаполиса. «Локация интересна близостью к Петербургу, транспортной доступностью, низкими ценами на старте и благоприятной экологией – рядом природные заповедники, парки и водоемы. В 2022 году во Всеволожском районе к реализации заявлено проектов более чем на 1 млн кв. м жилья. В их числе – жилой комплекс «А101 Всеволожск»: на участке площадью 12,9 га мы построим 119,5 тыс. кв. м жилья. В долгосрочной перспективе в районе появятся еще порядка 30 проектов, суммарным объемом 7,5 млн кв. м жилья», – уверена Мария Орлова.

По ее мнению, если новостройки 2010-х годов во Всеволожске можно было, как правило, причислить к строгому «эконому», то с переходом к проектам комплексного освоения можно говорить о формировании полноценного комфорт-класса. Дополнительным драйвером станет повышение транспортной доступности. Реализуются два масштабных дорожных проекта: КАД-2 протяженностью 210 км, способная разгрузить существующую Кольцевую автодорогу, и ВСД, который протянется от ЗСД в районе станции метро «Электросила» до Всеволожска. 

Специально для «невыездных»: Новосаратовка  

Сегодня многие застройщики, реализующие крупные проекты, обещают, что жителям практически не придется покидать эти кварталы – в них будет все самое необходимое. Есть локации, где такие обещания вполне реализуемы. Например, в Новосаратовке, где можно спроектировать и построить действительно самодостаточные комплексы – размеры территории позволяют.

Первой в Новосаратовку пришла Группа ЦДС. «Развитие Новосаратовки началось около 15 лет назад с разработки ППТ. А строительство первых домов стартовало только в конце 2020 года – так кропотливо велась подготовительная работа. Первым новым ЖК здесь стал наш «Город Первых». 

И он оставался единственным вплоть до 2022 года, когда на рынок стали выходить ЖК и от других застройщиков», – рассказывает руководитель группы маркетинга компании «ЦДС» Наталья Кукушкина. По ее словам, Новосаратовка оптимальна для строительства массового жилья. Неоспоримое преимущество – развитие в рамках единого мастер-плана, который определяет, какие участки отведены под жилье, где будет парк, где пройдут дороги, где будут остановки, где построят поликлинику, торговый центр, ледовую арену или пожарное депо. «Застройщики работают в рамках единой концепции, поэтому удастся избежать ошибок, допущенных из-за несколько хаотичной застройки в Мурино и Кудрово. Будущее этой локации предсказуемо: расписаны планы и сроки строительства дорог, скоростного трамвая, социальной, коммерческой и спортивной инфраструктуры. 

В течение нескольких лет эта территория будет полностью обеспечена всем необходимым для комфортной жизни. Пока Новосаратовка в самом начале пути, что отражается на ценах, которые будут расти с каждым годом», – уверена Наталья Кукушкина.

По ее оценкам, в ближайшие 10–20 лет здесь появится 2,5–3,5 млн кв. м жилья. 

Пока в проектах Группы ЦДС и Setl Group действуют разрешения на строительство 11 жилых корпусов – 4674 квартиры площадью 180 тыс. кв. м. 

Закольцованное Новоселье 

Еще одна активно застраиваемая локация – поселок Новоселье, который получил стимул для развития благодаря появлению южного участка КАД и ее развязки с Красносельским шоссе.

Первым девелопером на этой территории стала УК «Новоселье», ныне ГК Novoselie Development.

«15 лет назад здесь было поле, принадлежавшее Северному НИИ гидротехники и мелиорации. Сам поселок представлял собой небольшой населенный пункт из нескольких «хрущевок» и частного сектора. Сегодня это отличное место для реализации комплексных проектов с жилыми комплексами комфорт-класса. Здесь есть все возможности для воплощения в жизнь задумок архитекторов и проектировщиков», – говорит директор по продажам объединения «Строительный трест» Сергей Степанов. Его компания в 2012 году представила проект «NEWПИТЕР». Первый этап включает 16 домов высотой 6–12 этажей, школу на 550 мест, три детских сада (два по 145 мест и один на 190 мест), физкультурно-оздоровительный центр (введен в прошлом году), два офисно-торговых центра, 6 наземных паркингов и 257 тыс. кв. м жилья и коммерческих помещений. Первый этап завершают в этом году. Компания приступила к реализации второго этапа – еще около 400 тыс. кв. м жилья и коммерческих площадей.

Здесь работают еще несколько девелоперов. По совокупности в Новоселье строится 21 жилой корпус почти на 11 тыс. квартир (около 450 тыс. кв. м жилья).  Группа ПИК возводит в Новоселье ЖК «Таллинский парк» – шестнадцать 12-этажных домов на 5600 человек. 

Компания «Полис» – ЖК «Полис Новоселье»: пять 12-этажных корпусов в общей сложности на 3179 квартир. Квартал почти на 7 тыс. жителей («Ветер перемен-2») строит компания «Газпромбанк-Инвест». В восточной части поселка СК «ЛенРусСтрой» реализует ЖК «ЛесART»: пять 12-этажных домов. Кварталы от разных застройщиков отличаются конструктивом, ценами, проработкой общественных территорий. 

«Главное отличие этой территории – хорошая работа администрации и ленд-девелопера, – комментирует Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой». – Довольно жесткая позиция в части мастер-планирования. Отличия от кварталов «стихийной застройки» в других локациях будут наглядно видны. Застройка в 10–12 этажей вместо 20–25 – это совершенно иная среда. Плюс участие самих девелоперов в формировании социальной инфраструктуры. Меняется подход к девелопменту: если на первом плане определенные ценности, связанные с развитием места, деньги подтянутся. И мы видим обратную связь: в Новоселье увеличивается стоимость квадратного метра. Причем уже не так важно, строятся дома из панели или из кирпича, в обоих подходах есть свои плюсы». 

Столица на удалении: Гатчина 

Еще одна локация, которой прочат активное развитие, – город Гатчина. Это вдвое дальше от Петербурга (50 км по трассе), чем Всеволожск (24 км). Но зато теперь это официальная столица Ленобласти, в которую должны переехать государственные учреждения. Кроме того, с Петербургом ее связывают железная дорога и многополосная автомагистраль – обновленное Киевское шоссе, которое является и объездной дорогой, поэтому в Гатчине нет транзитного потока автомобилей.

Столичный статус – то есть реальный переезд комитетов и служб регионального правительства – конечно, дал бы мощный толчок развитию и жилой застройки, и коммерческих функций. Но есть проблема. По предварительным расчетам, для размещения областных чиновников понадобится около 120 000 кв. м помещений. Поначалу предлагали адаптировать под учреждения и офисы исторические здания (их немало), но на реконструкцию и приспособление под новые нужды пришлось бы потратить намного больше, чем на новое строительство. Кроме того, часть таких домов считается объектами культурного наследия. 

В марте 2022 года областной Градсовет рассматривал изменения в Генплан Гатчины, в том числе – связанные со строительством «делового квартала» в Нанопарке или промзоне «Дони–Верево», но эти экзотические предложения отклонили.

В Гатчине сейчас около 100 тысяч жителей, темпы прироста жилого фонда скромные. Обновленный Генплан Гатчины рассчитан до 2040 года. Новых площадок под жилищное строительство в нем не обозначено. Разработчики предлагают увеличить общественно-деловые и рекреационные зоны, число социальных объектов.  

Пока здесь работают три девелопера, самый крупный проект – «IQ Гатчина» от «Ленстройтреста». Всего здесь действуют разрешения на строительство 11 корпусов на 1552 квартиры площадью почти 80 тыс. кв. м. 

Динамика средних цен предложения по районам и территориям
Данные ИИЦ «Недвижимость Петербурга»

Вместо резюме 

Развитие петербургских пригородов и областных локаций вблизи мегаполиса определяется не только конкуренцией застройщиков – кто предложит проект получше за приемлемые деньги? – но и соревнованием административных регламентов. Жилье «в чистом поле» больше не покупают, но уместно ли перекладывать все затраты по «соцкультбыту», как это принято в Петербурге, на застройщика? (То есть, по факту – на дольщиков.) Важно также, как будут продвигаться большие транспортные проекты, насколько реалистичны планы по строительству новых станций метро и трамвайных маршрутов в Славянку, Всеволожск, Новосаратовку. (О транспортных планах)

Пока, на протяжении последнего года, 47-й регион вроде бы имеет преимущество: спад продаж в областных новостройках меньше. И колебания цен не настолько значимы: в городских спальных районах за полгода цены предложения снизились на 7,4%, во Всеволожском районе – на 1%. Приток новоселов может стать сильным драйвером для обновления пригородных локаций. (Более подробные сведения о количестве проектов и квартир по отдельным локациям см. в табл. 1; ее также  можно скачать по ссылке). 

С другой стороны, вряд ли в ближайшие годы у городского и областного бюджета будет достаточно средств, чтобы вкладывать дополнительные деньги в социальную инфраструктуру.
NSP будет регулярно возвращаться к этой важной теме.