НАШ ЦИТАТНИК: «Любой пересмотр условий программы семейной ипотеки в сторону ужесточения может негативно повлиять на рынок новостроек: привести к существенному сокращению спроса и резко сузить возможности по улучшению жилищных условий...» Денис Заседателев

22 мая, 06:06

Большинство встроенных помещений в строящихся новостройках покупают инвесторы

24 апреля 2023 в 09:48

Большинство встроенных коммерческих помещений в строящихся жилых комплексах покупают не конечные пользователи, а инвесторы, которые потом сдают их в аренду. Однако все чаще застройщики хотят контролировать будущий функционал этих площадей и не продают их, а сдают в аренду. Некоторые девелоперы даже задумываются о создании отдельных управляющих компаний.

Коммерция в новостройках
Фото: NSP.RU

Покупатели квартир в новостройках уже привыкли, что магазины и аптеки, кафе и кондитерские, а также бытовые сервисы расположены прямо в их домах. А застройщики крупных комплексов заявляют, что в их проектах найдется все самое необходимое для жизни. При этом еще относительно недавно девелоперы свободно торговали встроенными помещениями, надеясь, что их назначение отрегулирует рынок, и по соседству не откроются три алкомаркета (вместо нужных новоселам аптеки и пекарни).  

Стабильные нужды 

В целом встроенные помещения в новостройках остаются ликвидным товаром даже в нынешней рыночной ситуации. Однако генеральный директор Агентства недвижимости «КВС» Анжелика Альшаева отмечает, что спрос на коммерческую недвижимость в жилых комплексах сейчас не очень высокий. Во-первых, помещения для бизнеса выросли в цене еще во время пандемии. Во-вторых, после событий февраля прошлого года многие потенциальные инвесторы приостановили вложения. «Кто-то уехал из страны, кто-то просто решил пока не вкладываться в недвижимость. Однако у нас есть действующие способы стимулировать спрос: покупатели коммерческих помещений, как и другие клиенты, реагируют на акции, скидки и различные выгодные предложения», – поясняет г-жа Альшаева.

По оценке руководителя департамента продаж Группы «Аквилон» Максима Турта, рынок коммерческой недвижимости реагировал на кризисную ситуацию так же, как и рынок жилья: «Некоторое время наблюдалось затишье, а сейчас мы наблюдаем возвращение интереса к приобретению встроенных помещений в жилых и офисных комплексах. Группа Аквилон не меняла цены на коммерческие площади, наоборот, на часть лотов проводились аукционы, которые принесли ожидаемый эффект».

«В первом полугодии 2022 года спрос на коммерческие помещения в новостройках несколько просел. Но уже летом он выровнялся и сейчас находится на достаточно хорошем уровне, – уверена руководитель группы маркетинга компании ЦДС Наталья Кукушкина. – При этом срок окупаемости инвестиций в этом сегменте увеличился до 10–13 лет (вместо докризисных 5–7 лет). Это новые реалии рынка. Отчасти они связаны с уходом части западных брендов, которые были готовы платить высокие арендные ставки».

Заместитель директора департамента консалтинга Nikoliers Евгения Кулеш убеждена, что стрит-ритейл – довольно устойчивый сегмент торговой недвижимости, в том числе в условиях внешнеполитических колебаний. Особенно если речь идет о торговых точках в спальных районах, где не представлены крупные иностранные fashion-бренды. «Обычно на первых этажах в жилых комплексах располагаются «стабильные» операторы, например, продуктовые ритейлеры, аптеки, медицинские организации, небольшие заведения общепита и прочее. Поэтому мы не увидим резких изменений в этом сегменте за относительно непродолжительный срок», – уверена Евгения Кулеш.

Инвесторы опережают бизнесменов 

По словам директора по маркетингу ГК «Ленстройтрест» Яна Фельдмана, коммерческие помещения в новостройках чаще всего приобретают с инвестиционными целями, то есть чтобы сдавать в аренду и получать рентный доход: «Доля таких покупателей составляет порядка 80–90%. Остальные приобретают площади под определенный бизнес».

«Среди клиентов есть те, кто совершает сделки на начальном этапе строительства. Это возможность зафиксировать объект в выигрышной локации по выгодной цене. При выборе инвесторы в основном ориентируются на расширение портфеля проектов и зоны покрытия. Некоторые работают с сетевиками на условиях долгосрочных арендных контрактов. Часть покупателей, приобретая выигрышные помещения, рассчитывает перепродать их в будущем. Недвижимость остается одним из консервативных и при этом надежных способов сохранения денег. При грамотной стратегии можно рассчитывать и на их приумножение», – заверяет Максим Турта.

Наталья Кукушкина также подтверждает, что в 70–80% случаев покупателями встроек выступают инвесторы, которые планируют получать доход от сдачи в аренду: «Первыми арендаторами в любом ЖК обычно становятся магазины формата «у дома» и пункты доставки. «Якорными» операторами являются представители продуктового ритейла».

Инвесторы преобладают и на объектах Группы «Эталон». В пресс-службе компании говорят, что ранее клиенты совершали выбор исходя из возможного роста стоимости помещения и арендных ставок. Теперь же инвесторы готовы вкладываться только в очевидно востребованные помещения: угловое размещение, вход и витрины с существующих крупных улиц и т. д. Конечные пользователи, как и прежде, ищут встройки для медицинских центров, стоматологий, сферы услуг и офисов. При покупке они активно используют как рассрочку, так и ипотеку. При этом из-за существенной разницы в процентных ставках на жилые и коммерческие помещения сделок с использованием ипотеки не так много.

«Самые востребованные объекты – в домах на первой линии главных квартальных магистралей с хорошей видимостью для пешеходных и транспортных потоков», – уверена руководитель отдела торговой недвижимости NF Group в Петербурге Анна Лапченко. Однако, по ее словам, изменилась политика продаж. После введения эскроу-счетов девелоперам стало невыгодно реализовывать встройки на начальном этапе. Раньше инвесторы, несмотря на риски, входили в проекты как раз на стадии котлована, зачастую приобретая по несколько лотов в строящемся микрорайоне. Сейчас же на этапе сдачи дома цена таких помещений гораздо выше, поэтому покупатели-«оптовики» теперь большая редкость. Застройщики же придерживают самые ликвидные лоты до ввода здания в эксплуатацию, а потом продают по тендерной схеме. 

Кусачие цены 

Наталья Кукушкина считает, что коммерческие площади на старте покупают не из-за низкой цены, а чтобы найти лучшее предложение – самую интересную планировку, требуемый метраж, несколько соседних помещений под объединение. На более поздних этапах строительства эти объекты вымываются с рынка. На последний год перед вводом объекта в эксплуатацию приходится основной объем сделок со встроенными помещениями. «В наших ЖК стоимость встроек практически не менялась в течение года. При выводе таких помещений на рынок мы сразу ставим цену завтрашнего дня», – говорит Наталья Кукушкина.

В проектах ГК «Ленстройтрест» стоимость коммерческих помещений варьируется от 155 000 до 285 000 рублей за 1 кв. м. Есть лоты как в сданных, так и в строящихся корпусах с различным сроком ввода. «Обычно в крупных проектах встройки распродают еще на этапе строительства. Жители новых микрорайонов заинтересованы в качественной инфраструктуре, поэтому у инвесторов не будет сложностей с поиском арендаторов», – уверен Ян Фельдман.

Генеральный директор агентства недвижимости «Главстрой» Юлия Ружицкая отмечает, что арендные ставки на встроенные помещения зависят от многих факторов: местоположение, пешеходный трафик, количество жителей, наличие метро и других транспортных магнитов. Так, вблизи станции метро «Парнас» ставки варьируются от 1200 до 4000 рублей за 1 кв. м в месяц. «В наших комплексах помещения передаются без отделки, с полным набором инженерии. На время ремонта предоставляются арендные каникулы, их срок зависит от площади помещения и планируемых работ. Сегодня практика начисления арендных платежей в процентах от товарооборота в стрит-ритейле применяется не так широко, как в торговых центрах, но, безусловно, существует. Чаще всего эта схема используется в договорах с торговыми сетями, которые, как правило, заключаются на длительный срок – от 7 до 10 лет. На этот период арендная ставка фиксируется и не индексируется. При этом население новых домов растет, как и товарооборот. Фиксация процента от продаж (в среднем не более 6%) позволяет собственнику дополучить средства в случае высокой востребованности магазина», – рассказывает Юлия Ружицкая.

Директор департамента развития проектов Setl Group Павел Мельников также уверен, что инвестиции в коммерческую недвижимость остаются одним из самых эффективных и надежных способов сохранения сбережений: «По итогам 2022 года Setl Group заключил более 200 сделок, что соответствует нашим прогнозам. Средневзвешенная цена за 1 кв. м составила 284 тыс. рублей, при этом на 7% увеличилась общая площадь проданных помещений – до 22 000 кв. м. Основной доход инвесторам приносит сдача помещения в аренду и дальнейшая перепродажа помещения с арендатором». 

По наблюдениям Павла Мельникова, к концу 2022 года показатели рынка аренды коммерческой недвижимости стали восстанавливаться после колебаний, вызванных пандемией и политической ситуацией. Так, за год открыто более 300 новых точек, что на 30% больше, чем в предыдущем 2021 году. Количество закрытий, наоборот, снизилось. В помещениях комплексов Setl Group в 2022 году доля сетевых арендаторов составила 56%. Наиболее активны в плане спроса операторы пунктов выдачи интернет-магазинов, алкомаркетов и аптек. 

Впрочем, возобновляется интерес к новым точкам у продуктовых магазинов «у дома» и кафе стрит-фуда.

«Средняя ставка в первом полугодии 2022-го на фоне турбулентности рынка достигла максимума, составив чуть более 2000 руб./кв. м в месяц, что повлияло на снижение темпов заполнения помещений. К концу второго полугодия ставки снизились до уровня декабря 2021 года, и рынок аренды начал демонстрировать положительную динамику. По итогам года средняя ставка составила 1730 руб./кв. м в месяц. Поскольку спрос начал восстанавливаться только во втором полугодии 2022 года, уровень заполняемости объектов, выведенных на рынок меньше года назад, составил менее 30%. Однако в домах, где встройки экспонируются более года, уровень их заполняемости уже высокий. Заполняемость объектов Setl Group, находящихся в экспозиции более двух лет, превысила 90% по итогам 2022 года», – подводит итоги Павел Мельников. 

Скромные запросы 

По данным ГК «Ленстройтрест», наиболее ликвидны помещения площадью от 50 до 100 кв. м. «Состав арендаторов и функционал, как правило, зависят от класса недвижимости. Так, во встроенных помещениях комплексов масс-маркет больше востребованы продовольственные магазины, предприятия сферы услуг, магазины зоотоваров, кафе, офисы банков, аптеки, детские развивающие центры, стоматология, кондитерские и пекарни», – говорит Ян Фельдман.

«По-прежнему высоким спросом пользуются встроенные помещения в комплексах, расположенных в хороших локациях, или в проектах с большим числом жителей. Покупатели квартир в новостройках привыкли иметь все под рукой, поэтому представители малого бизнеса приобретают небольшие помещения под кафе, пекарни, магазины шаговой доступности и т. д.», – рассуждает Максим Турта.

 «Наиболее востребованы помещения площадью от 30 до 100 кв. м с возможностью их объединения в один объект площадью до 400 кв. м. Требования по высоте потолков, электрической мощности, витринным окнам и другим техническим параметрам никак не изменились за последнее время, как и предпочтения по локациям», – делится Наталья Кукушкина.

По данным Группы «Эталон», в 2022 году наиболее востребованными помещениями во всех классах жилья, как и в 2021 году, были лоты площадью до 150 кв. м. В сегментах «комфорт» и «бизнес» основная доля продаж (30–40%) пришлась на лоты по 50–80 кв. м, в сегментах «эконом» и «премиум» – на варианты по 50–80 кв. м и 100–150 кв. м. Доля покупателей, приобретающих помещения на начальном этапе строительства (котлован или возведение нижних этажей) в 2022 году выросла до 15%.

«Нам важно предоставить насыщенный и разнообразный сервис для жителей. Поэтому еще на этапе проектирования мы тщательно отслеживаем ситуацию на рынке, анализируя, какой набор коммерческих помещений будет оптимален для жилого комплекса, – рассказывает Юлия Ружицкая. – Например, лет 6–8 назад продуктовые ритейлеры предпочитали формат 350–450 кв. м. Сейчас, расширяя свой ассортимент, они охотнее берут в аренду площади от 500 до 700 кв. м. Большую активность проявляют пункты выдачи заказов, для которых оптимален размер 50–80 кв. м».

По оценке Анны Лапченко, со стороны арендаторов спрос остается стабильным. Собственники инициируют ротацию лишь в редких случаях, когда им предлагают более выгодные условия. «Как правило, больше готовы платить за аренду рестораны и банки. Но у них есть определенные требования к объектам. Так, в спальных районах банки не берут крупные помещения, предпочитая площади около 100 кв. м. У ресторанов свои нюансы: у заведений общественного питания высокие требования к коммуникациям, системам вентиляции и их согласованию. Не последнюю роль играет и согласие жильцов на размещение такого рода арендатора. Поэтому заведения общепита хоть и тяготеют к спальным районам, но выбирают помещения очень скрупулезно, а сейчас и вовсе стали обращать внимание на нежилые здания», – поясняет Анна Лапченко. По ее наблюдениям, в спальных кварталах собственники встроек стали чаще делить их на маленькие блоки и сдавать нескольким арендаторам, что позволяет владельцу повысить ставки, а жителям иметь под боком, к примеру, «мини-домбыта». 

Тяга к управлению 

В последние 5–6 лет крупные застройщики стали внимательнее подходить к коммерческой составляющей проектов и стараются продумывать, какой объем «коммерции» необходим с учетом расположения комплекса, его окружения, класса жилья и количества будущих новоселов, отмечает Анна Лапченко. 

Грамотно спланированная торговая инфраструктура способствует продажам жилья, а в дальнейшем поддержит имидж жилого проекта. «Отчасти поэтому стала зарождаться идея единого управления всеми коммерческими площадями в рамках одного проекта, чтобы их более сбалансированное наполнение удовлетворяло потребностям жителей», – констатирует Евгения Кулеш.

С этим тезисом согласна и Юлия Ружицкая: «Когда девелопер продает коммерческие помещения, он практически не может влиять на развитие инфраструктуры комплекса. Ведь помещения могут и перепродаваться. Получается, что для гармоничного, контролируемого развития новых кварталов фактически требуется единый оператор. В том числе поэтому мы решили перейти к полноценному управлению. Помещения в ЖК «Северная долина» и «Юнтолово» не продаются, а предлагаются в аренду, что позволяет компании влиять на развитие инфраструктуры». При выборе арендаторов компания ориентируется на два ключевых фактора. Во-первых, на размер бизнеса. Крупные и средние компании обладают опытом открытия новых точек и имеют четкие регламенты работ. Например, одна крупная продуктовая сеть открывает любой магазин за 45 дней вне зависимости от внешних факторов. Во-вторых, вид деятельности. «Наши комплексы – это уже полноценные городские районы. В «Северной долине» открыто более 420 коммерческих объектов, в «Юнтолово» – более 60. Поэтому случаев привлечения арендаторов и сдачи им помещений на комплементарной основе у нас нет. Спрос регулируется рынком. Тем не менее есть примеры, когда застройщики привлекают арендаторов таким способом для выполнения своих обязательств», – рассказывает Юлия Ружицкая.

Ян Фельдман признает, что «Ленстройтрест» продает коммерческие помещения, хотя правильнее оставлять их за собой и управлять ими: «К сожалению, так происходит очень редко, поскольку продажа коммерческих помещений более выгодна застройщику. Она делает финансовую модель проекта оптимальной (коммерческая недвижимость стоит на 30–50% дороже, чем жилая). Но мы заинтересованы в комфортной среде для жителей и следим за сбалансированным заполнением «коммерции». К моменту заселения первых очередей базовый пул операторов всегда в наличии. Далее – можно контролировать функционал встроек, предоставляя специальные условия для интересных арендаторов. Кроме того, застройщик может регулировать состав операторов и при помощи других инструментов. Например, проектировать помещения определенных метражей, с соответствующим инженерными коммуникациями и другими техническими характеристиками, а также правильно выстраивать логистику пешеходных потоков».

Г-н Фельдман также отмечает, что, помимо объектов базовой инфраструктуры, девелопер должен обязательно предусматривать площади, ориентированные на полезные сервисы для жителей – соседские центры, коворкинги, клубы по интересам и т. п. 

«Помещения, которые остались нереализованными после ввода дома в эксплуатацию, мы сдаем в аренду. При этом чаще всего они продолжают продаваться уже вместе с арендатором. Для потенциальных клиентов такой вариант даже интереснее, так как это фактически готовый бизнес, который сразу будет приносить доход. Есть случаи, когда мы намеренно не продаем коммерческие помещения и сдаем их самостоятельно, чтобы сохранить нужного арендатора. Например, в ЖК «Ясно.Янино» у нас открыт медицинский центр, который принимает жителей бесплатно по программе ОМС. Так как это важный элемент инфраструктуры, мы не продаем помещение, а сдаем его медцентру по небольшой арендной ставке», – говорит Анжелика Альшаева.

Группа Аквилон также готова предложить аренду помещений. А в будущем инвесторам будет доступна возможность покупки помещения с арендатором – как готового бизнеса.

Незначительную часть помещений для объектов, выполняющих социальную функцию, оставляет за собой и Группа ЦДС. Например, под соседский центр в ЖК «Город Первых», а также для соседской гостиной в квартале Parkolovo. 

Мнение эксперта 

«Как правило, встроенные коммерческие помещения размещаются на первых этажах жилых корпусов, и для каждого предусматривается отдельный вход, причем все чаще в соответствии с требованиями к безбарьерной среде – с уровня земли, без пандусов. Важна грамотная технологическая организация пространства – помещения проектируют максимально свободной планировки с возможностью их объединения. При проектировании, например, кафе, ресторанов, магазинов необходимо учитывать разные технологические потоки. Так, зона загрузки должна быть изолирована от основного входа.
Среди современных тенденций в проектировании коммерческих помещений – отказ от стандартных оконных проемов в пользу витражного остекления. Это не только помогает создать выразительный облик здания, но и выполнить требования по естественному освещению. Входные группы также часто выполняют в светопрозрачных конструкциях. Стеклянные козырьки над входами облегчают архитектурный облик здания.
Встроенные помещения должны не только отвечать всем противопожарным и санитарным требованиям, но и быть привлекательными для будущих арендаторов и посетителей: иметь отдельные инженерные системы, высокие потолки (не менее 3 м в чистоте), хорошую освещенность, эргономичное пространство»

Ольга Фролова
руководитель архитектурной группы ГК «Глобал ЭМ»

«По сравнению с прошлым годом цены на встроенные помещения практически не изменилось, оставаясь высокими и, на мой взгляд, выше рыночного уровня – окупаемость многих объектов превышает 10 лет. У топовых предложений – угловые помещения с витринными окнами – этот срок составляет порядка 15 лет. Также некоторые застройщики стали оставлять за собой большую часть помещений.
Спрос на коммерческие помещения в последний год не сократился и по некоторым категориям объектов даже вырос. Пул инвесторов активно пополняется за счет представителей из других регионов. Небольшие инвесторы интересуются помещениями площадью 30–40 кв. м в бюджете до 20 млн рублей. В среднем бюджете до 50 млн рублей можно приобрести помещение площадью 100–150 кв. м. Крупные инвесторы рассматривают несколько коммерческих помещений с возможностью объединения в одно крупное площадью 500–700, а иногда и 1000 кв. м. Цена сделки в данном случае начинается от 70 млн рублей.
Одна из тенденций последнего года – арендаторы практически перестали вкладывать деньги в неотделимые улучшения, то есть в ремонт коммерческих помещений. Большинство компаний стараются заходить в объекты, не требующие ремонта, или же в новостройки, где собственник готов взять эти работы на себя. Как правило, расходы арендатора сегодня ограничиваются покраской стен под свой брендбук и устранением явных изъянов, сказывающихся на дизайне помещения.
Увеличились и льготные периоды, запрашиваемые арендаторами, – с месяца до двух. В первую очередь это касается лицензионных видов бизнеса – лицензия получается в течение месяца с даты регистрации договора аренды. Также у многих арендаторов удлинились сроки поставки оборудования, необходимого им для работы.
Кроме того, многие арендаторы сегодня перестали платить обеспечительный депозит. Крупные сетевые операторы давно отказались от этого условия. Имея десятки и сотни магазинов, они не готовы замораживать столь крупную сумму денег на период в 3–5 и более лет. Сейчас эту практику берут на вооружение и более мелкие компании. Собственник в такой ситуации остается незащищенным и фактически без гарантии, что арендатор пробудет в помещении в течение всего срока договора.
Еще одна тенденция последних месяцев – появление договоров аренды на срок от 15 до 25 лет. Такие контракты подписывают аптечные сети, алкогольные и продуктовые ритейлеры. Одна из причин – увеличившийся срок окупаемости новых магазинов, который зачастую превышает 5–7 лет, а при наличии дорогого ремонта может быть еще выше. Также столь длительный договор дает арендатору больше свободы при обсуждении арендных ставок. Для собственника такой договор не самый доходный, но гарантирует стабильный, пусть и небольшой доход.
Можно упомянуть и растущий интерес собственников к делению коммерческих помещений на более мелкие площади. Это позволяет если не повысить доходность от объекта, то, по крайней мере, поддерживать ее на требуемом уровне. Например, сдать не одно помещение площадью 100 кв. м по ставке 1800 рублей за «метр», а поделить его на два и сдать каждое за 3000 рублей с кв. м. Также есть примеры, когда инвесторы делят помещение на несколько небольших и перепродают уже дороже»

Ольга Аткачис
эксперт рынка коммерческой недвижимости