Финансовый драйвер для стройки – ипотека и проектное финансирование

Новые горизонты 

Ключевые проблемы жилищного строительства участники рынка обсуждали на конференции в Сочи, организованной Сбербанком.

Никита Стасишин, замминистра строительства и ЖКХ России, заявил: Минстрой в первую очередь заинтересован в том, чтобы застройщики активнее запускали новые проекты. На это направлена работа правительства по включению в рынок новых участков, а также – меры господдержки по низкомаржинальным проектам. Он также призвал девелоперов соблюдать баланс между ставками по ипотеке и ценой квадратного метра, учитывать финансовые возможности покупателей.

Александр Данилов, директор департамента банковского регулирования Банка России, акцентировал внимание участников дискуссии на адресном и «точечном» характере мер господдержки, включая субсидирование ставок.

Анатолий Попов, заместитель председателя правления Сбербанка, рассказал о тенденциях на рынке проектного финансирования. По результатам Сбера, к 1 апреля 2023 года портфель кредитов, предоставленных девелоперам жилья, составил 3,2 трлн рублей, в том числе проектное финансирование с эскроу-счетами – 2,8 трлн рублей. Активное использование проектного финансирования, по словам Анатолия Попова, повысило уровень доверия покупателя к первичному рынку: «Проектное финансирование позволяет строить вовремя. Казалось бы, в прошлом году мы должны были увидеть замедление в строительстве и реализации. Но в проектах, финансируемых Сбером, отставание от графика произошло только в 15% случаев. Почти 60% проектов соответствуют плану строительства, а 25% проектов опережают график». 

Сокращение сроков привело к корректировке финансовых моделей. Если раньше средний срок строительства на кредитные средства составлял четыре года, то теперь – три года. «Уже сейчас мы видим, что застройщики стали работать быстрее, и это очень ценно, потому что покупатели быстрее получают ожидаемое ими жилье, – комментирует Анатолий Попов. – Уровень их доверия к отрасли вырос. Уменьшается кредитная нагрузка на проект, что позволяет оптимизировать себестоимость».

Проектное финансирование – основной механизм финансирования жилищного строительства в регионах.

Например, в Северо-Западном округе с января по апрель 2023 года Сбербанк профинансировал 44 проекта с эскроу – вдвое больше, чем за этот же период годом ранее. 11 таких проектов находятся в Петербурге и Ленобласти. С начала года в Сбербанке на территории СЗФО было открыто 11 тысяч новых эскроу-счетов. Всего сейчас в региональном Сбере открыто около 42 тысяч счетов эскроу на общую сумму более 200 млрд рублей, в т. ч. на 160 млрд – в Северной столице и Ленобласти.

Покупатель требует 

На конференции Сбера в Сочи эксперты много внимания уделили покупательским требованиям и предпочтениям.

Максим Жабин, заместитель генерального директора СК «ЛенРусСтрой», назвал одним из главных рычагов развития жилищного строительства доступность для покупателя дополнительных опций и сервисов.  «Все, что связано с услугами, может включаться в периферию основной сделки – покупки квартиры. Там может быть самый разнообразный перечень, от мебели до каршеринга». По словам Максима Жабина, для строителей и для покупателей важно формирование единого комплексного платежа – например, включение в ипотечный договор машино-мест и кладовых помещений, желательно – по приемлемой ставке. 

О доступности финансовых инструментов рассказал исполнительный директор сервиса «Домклик» Алексей Чапик. «Ипотека становится доступным и простым инструментом. Нет такой волокиты, как три-четыре года назад, когда нужно было собрать кипу документов, принести ее в банк, получить одобрение. Сейчас в Сбербанке в среднем на рассмотрение заявки уходит десять минут. 90% заявок рассматривают за две-три минуты благодаря системе моделей, которую мы построили для этого». 

Загородный двигатель 

Самое динамичное направление и в жилищном строительстве, и в ипотеке – загородное жилье. 

По итогам прошлого года всего в России было введено 102,7 млн кв. м жилья, из них 57,2 млн кв. м – в индивидуальных домах. Доля ИЖС составила 55,7%. А за первые четыре месяца 2023 года доля частной застройки достигла 65%. В Ленинградской области за январь–апрель было сдано в эксплуатацию около 1,3 млн кв. м, из них 1 млн – это ИЖС и садовые дома для постоянного проживания.

Вместе с частной застройкой опережающими темпами растет ипотека на ИЖС. 

В СЗФО за период с января по апрель спрос на кредитование индивидуального жилого строительства в Сбере вырос в 3,6 раза по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. 60% кредитов на ИЖС выданы жителям Петербурга и Ленинградской области.

«Рост интереса к частным домам можно объяснить рядом причин, – говорит Александр Закурдаев, заместитель председателя Северо-Западного банка Сбербанка. – Это естественный тренд на жизнь и отдых в пригородах. Также значительно повлияло распространение льготных программ на загородные объекты, смягчение условий выдачи такой ипотеки. Появилась возможность при кредитовании выбирать: самостоятельно строить дом или с подрядчиком. Доступность ипотеки заметно выросла, что напрямую сказалось на спросе. Планируем, что положительная динамика по ИЖС сохранится». 

За первые четыре месяца 2023 года жители Петербурга оформили кредиты на ИЖС на общую сумму 3,3 млрд рублей, жители Ленобласти – на 1,1 млрд рублей. 

По мнению экспертов и участников рынка, доступная ипотека будет поддерживать высокий уровень спроса на приобретение и строительство индивидуальных домов.