НАШ ЦИТАТНИК: «В 2024-м вступил в силу закон об НДС для застройщиков нежилой недвижимости. Все, кто успел получить разрешение на строительство апарт-отелей до этого, еще выведут свои проекты, но дальше это будет очень редкий продукт и другая стоимость реализации...» Яна Лепешина

19 апреля, 08:27

Спрашиваем экспертов: есть ли будущее у рынка мало- и среднеэтажного жилья – с поправкой на нынешнюю экономическую ситуацию?

Загородный стиль жизни постепенно набирает популярность. В Ленинградской области ИЖС уже вдвое опережает по темпам ввода многоквартирное строительство. Естественно, в Петербурге такого не случится, однако растет спрос на камерные, мало- и среднеэтажные комплексы, а также таунхаусы.

Есть ли будущее у этого сегмента – с поправкой на нынешнюю экономическую ситуацию? Участвует ли ваша компания в реализации таких проектов или сознательно избегает этой ниши? И почему? Конкурентоспособен ли мало- и среднеэтажный сегмент, если сравнивать с традиционными многоквартирными многоэтажками?  
В каких локациях могли бы развиваться мало- и среднеэтажные форматы? Какие параметры (площадь и плотность застройки, этажность, квартирография, наличие общественных пространств и сервисов) стоит закладывать в такие проекты, чтобы они были успешными? 
А вы сами какой формат проживания предпочитаете: в центре или на периферии? В высотном доме или в том, который «не выше деревьев»? Цените больше уединенную атмосферу или городской «движ»? 

Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management: 
— Безусловно, малоэтажная и средне­этажная застройка сейчас перспективна. В ближайшие годы особой популярностью будут пользоваться Пулковские высоты, Курортный, Выборгский, Приозерский и Гатчинский районы. Там есть все условия для развития этого сегмента – большое количество свободной и доступной земли, ипотечные программы с господдержкой. Кроме того, законопроект Государственной Думы РФ об увеличении лимитов по «сельской ипотеке» может также дать толчок как ИЖС, так и строительству малоэтажек застройщиками. 
Если говорить о параметрах застройки, для девелопера они будут максимально возможными исходя из разрешений на данный участок, для частников – исходя из индивидуальных предпочтений. Однако сейчас даже в отношении загородных форматов жилья мы видим запрос на комьюнити и хорошую инфраструктуру – дома в «чистом поле» уже мало кого интересуют. 
Что касается локации, где лучше жить, – тут все зависит от целей. Если хочется драйва, активной вовлеченности в бизнес-активности, это центр города. Если же подходит более размеренная история – периферия, но с очень хорошей доступностью к центру. 
 
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК «Ленстройтрест»: 
—С одной стороны, экономическая составляющая мало- и среднеэтажных проектов никак не изменилась: соотношение затрат к продаваемой площади не такое выгодное, как в высотном строительстве. Сети и дороги мы по-прежнему должны подвести к каждому дому. И обеспечить квартал социальными объектами по нормативам - тоже. А рентабельность получается ниже. 
Но ведь дело не только в ней. Пандемия оставила свой след в предпочтениях покупателей. Образ «здорового», безопасного и уютного жилья, который мы старались сформировать в проектах «Юттери» и «Янила», остался актуален до сих пор. И сегодня жилье в удаленных локация Петербурга и ближайших пригородах воспринимается как более благополучное, по сравнению с популярными 10 лет назад проектами комплексной застройки высотками. 
Именно так развиваются европейские мегаполисы, где пригород – это уютное малоэтажное жилье. И хотя до такой модели в полной мере мы пока не дошли, отдельные примеры уже есть и в петербургской агломерации. Уверен, что тренд на «жизнь в комфортном пригороде» будет набирать обороты. К тому же участками в городских предместьях интересуется все больше девелоперов. А за счет совместных усилий, направленных на развитие локации, можно существенно снизить издержки. Например, по такому пути пошли девелоперы и мы при реализации проектов в микрорайоне Янино.   
 
Оксана Кравцова, генеральный директор ГК «Еврострой»: 
— Будущее у мало- и среднеэтажного сегмента однозначно есть, и перспективы весьма радужные. Причем это касается как объектов в Ленинградской области, так и в черте Петербурга.  
Пандемия показала, что форматы загородных домов и таунхаусов очень востребованы – пару лет назад спрос на них существенно превышал предложение. Особняком стоят клубные дома, которые создаются как автономные объекты, рассчитанные на малое количество квартир и обладающие собственной инфраструктурой и безукоризненным сервисом по принципу пятизвездочных гостиниц. 
Создавая именно такое жилье в историческом центре Петербурга и на Крестовском острове, мы никогда не гнались за этажностью: 7–8 этажей – весьма комфортная высота как с эстетической точки зрения, так и с позиции проживания. Мы с семьей сами живем в домах, возведенных нашей компанией, и нам по душе как проживание в центре, так и за городом, вдали от суеты; все зависит от настроения и планов. 
 
Елена Федорова, управляющий партнер ГК «Глобал ЭМ»:  
— Ниша малоэтажных жилых комплексов всегда будет пользоваться популярностью и спросом, ведь в них создается комфортная среда обитания, соразмерная человеку. В Петербурге было реализовано несколько таких проектов. Например, Палевский жилмассив, где 1930-х годах создавали малоэтажный город-сад, с фонтанами и парком для рабочих Невского завода. Лично я очень люблю район малоэтажного массива поствоенной застройки на Дибуновской улице – это уютные двух-, трехэтажные кварталы с зелеными территориями. Однако таких проектов в городской черте единицы. Они нецелесообразны в плане экономики и из-за дефицита «пятен» под застройку. Другое дело – черта города и область. 
В настоящее время наша компания занимается большим проектом малоэтажной застройки в Ломоносовском районе. Мы видим в этом сегменте конкурентное преимущество относительно высотной застройки. Для успеха такого малоэтажного продукта очень важно качество и пространственные решения: уютные просторные дворы, густо озелененные, современные детские игровые зоны, общественные променады и пространства с кафе, магазинами и другими досуговыми местами. 
 
Дмитрий Макаров, коммерческий директор ГК «Полис»:  
— Многоэтажки и средний или малоэтажный формат – это разные образы жизни, и то и другое имеет право на существование. Мы сейчас делаем ставку на развитие культуры средней этажности, особенно нам интересны новые локации, которые активно развиваются в последнее время.  У них есть серьезное преимущество, которое пока недооценено: девелопмент таких ЖК реализуется с учетом опыта ошибок и удачных решений, которые мы уже можем оценить и экстраполировать на новые проекты.  
Из интересных мест с большим потенциалом можно назвать Новоселье в Ломоносовском районе, где мы строим дома средней этажности по соседству с Шунгеровским заповедником. Такое расположение само по себе уже достоинство, не говоря уже о том, что в подобные проекты обязательно должны закладываться интересные общественные пространства, развлечения и игровые сценарии. Мы сделали доминантой квартала зеленый променад, соединяющий дома. Квартирография – семейная: несколько спален и туалетов, колясочные в парадных и закрытые дворы.  
 
Игорь Ахальцев, коммерческий директор компании Maslov Group: 
— Будущее у сегмента малоэтажного строительства определенно есть, и мы с каждым днем видим появление новых интересных проектов. Наша компания на сегодняшний день не занимается строительством малоэтажных проектов, но, честно говоря, мысли об этом все чаще и чаще нас посещают.  
Этот формат, безусловно, имеет конкурентные преимущества, у малоэтажных домов есть ряд преимуществ перед традиционными «высотками».  
На мой взгляд, идеальные локации для строительства малоэтажных проектов – пригород. Малоэтажные дома – некий компромисс между загородным домом и квартирой в многоэтажном доме. Из очевидных плюсов я бы отметил невысокую плотность застройки, небольшое количество квартир на этаже и небольшое количество жильцов и соседей в одном конкретном доме, наличие парковочных мест для каждой квартиры, больших общественных зон, детских и спортивных площадок, возможно, даже «патио» или зон барбекю. Обязательные условия – хорошая транспортная доступность и близость к городу. В черте города, в густонаселенных районах, на мой взгляд, такие проекты вряд ли могут стать успешными. 
Сам я пока планирую жить постоянно в городе, но при этом каждые выходные стараюсь выбираться за город и немного от этой суеты отдохнуть. 
 
Юрий Зарецкий, генеральный директор компании «Петерлэнд»: 
— Трудно делать прогнозы, находясь в зоне турбулентности. Если считать, что мы благополучно пройдем эту зону, то – да, будущее у этого сегмента есть, и именно из-за нынешней экономической ситуации. Совпали несколько факторов. Во-первых, накопилась усталость населения от городских высокоэтажных «монстров», где о комфортности проживания говорить не приходится. На это наложилась пандемия со своими ограничениями. Наконец, снизилась платежеспособность населения при сохранении высоких цен на городское жилье. Все это развернуло тренд спроса в сторону ИЖС и малоэтажного загородного жилья.  
Неспроста объем вводимого ИЖС в последние два года превышает в стране ввод многоквартирного жилья – более 52 млн кв. м за последний год.  
В то же время объем непроданного многоэтажного жилья составляет уже более 70 млн кв. м.   
Новое дыхание получил сектор загородного отдыха – сначала пандемия, а затем санкции и ограничения подстегнули интерес девелоперов к строительству баз отдыха, загородных отелей, туристических объектов. В настоящее время мы фиксируем значительное увеличение запросов на подбор площадок под базы отдыха – их количество заметно превышает запросы по другим сегментам земельного рынка. Так что, скорее всего, этот сектор сохранит свою живучесть и дальше. 
Локаций для возведения мало- и среднеэтажных комплексов недалеко от города (в 30–40 минутах езды) достаточно. Что касается параметров и успешности проектов, здесь нет однозначных ответов. Необходимо добиваться комфортности проживания при доступных ценах. Скорее всего, это должен быть некрупный (на 1500–2000 жителей) малоэтажный поселок с домами в 3–4 этажа, где можно создать уютность, камерность, безопасность, обширную зеленую зону.  Конечно, обязательно наличие удобных для проживания сервисов – торговля, медпункт, игровые площадки и т. п. Создать такой комплекс из домов средней этажности (5–8 этажей) вряд ли получится – он будет мало отличаться от городского формата.  
В целом понятно, что для большинства людей жить за городом предпочтительнее. А лучше всего иметь квартиру в городе и загородный дом в зеленой зоне в получасе езды. 
 
Елена Соловьева, директор по продажам «СЗ Про-Сервис» (девелопер апарт-отеля Alba del Mare):  
— Мы изначально ориентировались на малую этажность нашего проекта Alba del Mare. B будущем также рассматриваем возможность выхода на рынок малоэтажного строительства в Ленинградской области. 
Главный аргумент в пользу многоэтажности со стороны строителей всегда звучал так: «Это дешевле». Но сегодня, согласно опросам, для значительной части аудитории цена играет далеко не первостепенную роль. Это связано с доступностью ипотеки, различных субсидий, множеством вариантов рассрочек от застройщика. На первый план выходят архитектура, этажность, планировки и концепция комплекса. Зачастую квартира или апартаменты с собственной террасой, отдельным входом и панорамным остеклением в проекте высотой 5–6 этажей выигрывают по сравнению с вариантом большей площади, но в «высотке», к тому же лишенной данных опций при той же стоимости. Поэтому и будущее у формата небольшой этажности весьма и весьма перспективное.  
 
Светлана Денисова, руководитель отдела продаж ГК «БФА-Девелопмент»:   
— Безусловно, малоэтажные ЖК – востребованный сегмент, в котором есть дефицит предложения. Малоэтажное строительство в городской черте – вымирающий продукт из-за жесткой экономики. Стоимость земли и городских подключений такова, что масс-маркет в формате малоэтажки практически невозможен. 
У нас в городе есть территории, на которых жестко регламентирована высотность застройки. Конечно, это благотворно отражается на комфорте кварталов. Низкая плотность населения, много зелени, относительно мало машин, намного ниже уровень шума, в том числе ночью – по сравнению с высотными новыми кварталами даже дворы «хрущевок» выглядят выигрышно. 
Наша компания в начале года открыла продажи в 7-этажном доме «БФА в Озерках» на берегу Большого Суздальского озера. Мы позиционируем проект в бизнес-классе, а квартал «Новая Скандинавия», в котором находится дом, застраивался как элитный. Проведя здесь несколько минут, невозможно не влюбиться в атмосферу спокойствия: зелень, озеро, отсутствие транзитного транспорта – то, по чему скучают жители мегаполиса. Думаю, здорово было бы реновацию старых кварталов проводить с ограничением высотности. 
Я живу у парка Победы в «сталинке» после реконструкции. Это очень комфортабельный район и формат соответствующий. Честно сказать, центр все равно больше люблю, скучаю по нему – но не из-за «движа», а из-за красоты и уникальности. Впрочем, и то и другое – малоэтажка! 
 
Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»: 
— Малоэтажная недвижимость в тренде уже несколько лет. С одной стороны, это нормальный цикл развития спроса: проекты с высокой плотностью застройки стали менее привлекательны для покупателей. С другой — малоэтажное строительство требует вовлечения бОльших территорий на тот же объем жилых площадей. Поэтому их реализация потребовала освоения новых зон, например, на юге Петербурга. Накопленные ресурсы и опыт девелоперов позволили начать заниматься подобными стройками. 
В прошлом году мы сделали свой первый проект комплексного освоения на Московском шоссе со среднеэтажной застройкой. Сейчас готовим к запуску новый проект комфорт-класса еще меньшей этажности, на Пулковском шоссе. Интерес к такой недвижимости на рынке есть, и он устойчив. 
Прямое сравнение с многоэтажными проектами едва ли возможно. Малоэтажная недвижимость практически не строится в черте КАД, за единичными исключениями. Плюсы малоэтажных проектов – в их соразмерности человеку, и это создает определенный психологический комфорт. Но есть и покупатели, предпочитающие высотные дома, например, с точки зрения вида. 
Направления развития мало- и среднеэтажных форматов определены еще в советские времена. Это южные территории Петербурга: Московский, Пушкинский, Красносельский, Петродворцовый районы. Если вспомнить градостроительные планы конца 1980-х годов, то застройка этих территорий должна была начаться уже в 1990-х. Но процесс дошел сюда только сейчас. 
Есть несколько принципиально важных параметров такой застройки. Первое: коэффициент использования территории должен стремиться к единице. То есть на 1 кв. м строящейся недвижимости должно приходиться около 1 кв. м окружающей территории. Второе – отсутствие дворов с автомобилями. Основная проблема старой многоэтажной застройки – в загруженности междомовой территории машинами. Третье – благоустройство. Оно создается с нуля и целиком. В наших проектах мы используем подход объединяющего благоустройства, когда дворы и территория возле каждого отдельного дома являются частью общей пешеходной, прогулочной рекреационной и досуговой системы. Четвертое – квартирография.  Снижается спрос на малоформатные квартиры, покупатели хотят квартиры с видами, хотят иметь выбор многосторонних квартир, и чтобы кухни и балконы побольше, кладовые. Пятое — инфраструктура. Паркинги, способные вместить реальное число автомобилей, как подземные, так и наземные. Школы и сады, кабинеты врачей, коммерческая недвижимость в достаточном объеме для размещения всех нужных сервисов в формате у дома: от магазинов и аптек до детских студий и служб доставки. 
Выбор места жительства для многих из нас продиктован образом жизни. Мои личные предпочтения – не более получаса в пути до работы, среднеэтажная застройка с хорошим благоустроенным закрытым двором, наличие поблизости школы и мест для отдыха (парки, набережные).  
 
Даниил Торопов, руководитель отдела продаж компании «СЗ «Интеском» (ЖК «Loft y озера»):  
— Малоэтажными у нас считаются дома до четырех этажей, среднеэтажными принято считать дома от 5–8 этажей. Впрочем, общепринятых критериев нет. Последние годы Петербург уверенно рос вверх. Количество участков под застройку сокращается, свободных качественных локаций становится меньше. Вполне закономерно, что именно мало- и среднеэтажные жилые комплексы будут давать альтернативу покупателям, которые уже имеют опыт проживания в многоквартирном доме и понимают преимущества малоэтажного клубного дома.  
На конкурентоспособность мало- и среднеэтажного сегмента жилья по сравнению с традиционными многоквартирными многоэтажками влияют несколько факторов. 
1. Разнообразие. Мало- и среднеэтажное жилье может предложить больше вариантов в планировке, дизайне и архитектуре. 
2. Безопасность. Низкая плотность населения, современные технологии наряду с невысокими зданиями дают ощущение покоя и безопасности. 
3. Экология. Мало- и среднеэтажное жилье часто возводится в районах с благоприятной экологической обстановкой, с большим количеством зелени, вдали от шумных магистралей и вредных производств. 
4. Комфортность. Отсутствие большого количества соседей и шума из других квартир может быть привлекательным для жителей, которые предпочитают более тихую и спокойную обстановку. 
5. Архитектура. Это еще одна причина обратить внимание на малоэтажку. Большинство малоэтажных проектов выглядят стильно и эффектно, их архитектурной концепции застройщики уделяют особое внимание. Малоэтажные ЖК – это совсем другая атмосфера, другой стиль жизнь. После многоэтажного мегаполиса контраст особенно заметен. С соседями здесь если не дружат, то с удовольствием общаются. 
Для таких ЖК важна локация и, конечно, наполнение проекта, которое позволит девелоперу сформировать стабильный спрос среди целевой аудитории. 
Эти преимущества мы реализуем в нашем проекте «Loft y озера», который возводится в премиальной части Выборгского района, вблизи Нижнего Большого Суздальского озера. 
Важный момент – дополнительное благоустройство придомовой территории. Крупномерные деревья и кустарники высаживаются в самом начале строительства. Территория с ландшафтным дизайном включает зоны для разных возрастных групп: спортивные и детские площадки, пешеходные дорожки, лаундж-зоны. Зоны отдыха оснащаются зарядными устройствами для гаджетов, на дворовой территории предусмотрен Wi-Fi и малые архитектурные формы.  
Безусловно, переезд в малоэтажный пригород влечет за собой серьезные изменения образа жизни. Возможно, выезжать на работу придется пораньше, придется возить ребенка в новый садик или школу. Однако практика показывает, что многие вопросы решает грамотный выбор проекта. 
 
Екатерина Фурман, исполнительный директор ООО «Большепролет»:   
— Малоэтажный сегмент выживет, он уже трансформируется под новые реалии. Несомненно, что нынешняя экономическая ситуация отразится на нем, но в целом можно сказать, что никуда не денется желание клиентов найти свой камерный район в большом мегаполисе. 
Специфика нашей деятельности не предполагает выхода на рынок строительства жилья в Петербурге. Но мы с удовольствием возьмемся за сооружение спортивных и общественных центров, опыт такого строительства в городе у нас имеется.  Это специфичная ниша, у клиентов много требований к составу инфраструктуры и качеству материалов и строительства. Эти запросы непросто удовлетворить в условиях городских ограничений, в области поселковую инфраструктуру и концепцию проживания выстроить намного проще. Мало- и среднеэтажные проекты могли бы развиваться в локациях, расположенных у водоемов, ближе к паркам, заказникам.  
Такая застройка не предусматривает наличие огромных ТЦ, большая зеленая зона, минимум сервисов и общественных пространств. Но спортивные центры, образовательные учреждения, магазины c шаговой доступностью все равно нужны. Причем такого же формата и сходной архитектуры – важно соблюсти атмосферу тихого уютного района, где «все свои». Секрет успеха – в гармоничном сочетании параметров, тогда они точно попадут в цель.  
Сама я предпочитаю тихий двор Петроградской стороны, в доме, который, да – «не выше деревьев», в 10 минутах от городского «движа». Зеленый район, укромные уголки дворов со зданиями в 4–5 этажей – все это атмосфера, которую создать в многоквартирном доме сложно.  

Комментарий пресс-службы Группы «Эталон»:  

Сегодня мы видим стабильный спрос на квартиры в небольших жилых комплексах.  Многим клиентам близка концепция среднеэтажного строительства, когда несколько жилых корпусов объединены общей архитектурной идеей, комфортным благоустроенным двором, сплоченным комьюнити. Также мы видим стремление петербуржцев к здоровому и экологичному образу жизни и возможности совместить городской уровень комфорта и близость к природе. 

Примером такой синергии служит популярный у наших клиентов новый проект «Группы «Эталон» – жилой комплекс комфорт-класса «Пулковский дом». Объект расположен на юге Петербурга, в Пушкинском районе, вблизи Петербургского шоссе. ЖК «Пулковский дом» возводится в границах масштабного городского проекта комплексного развития территории «На Царскосельских холмах». Это новый современный микрорайон с уже готовой и строящейся бытовой, коммерческой и социальной инфраструктурой. Уникальная локация на Пулковских высотах, вблизи Петербурга позволит жителям комплекса наслаждаться хорошей экологией загородной резиденции и одновременно иметь доступ к развитой городской инфраструктуре. «Пулковский дом» – это малоэтажный жилой комплекс комфорт-класса из 3 четырехэтажных корпусов с приватным внутренним двором и прилегающей территорией с зоной парковки. 

В ЖК запроектирована всего 241 квартира, потенциальным покупателям предлагается большой диапазон планировок и площадей: от студий до трехкомнатных квартир площадью от 24  до 84 кв. м.  Покупатели квартир в «Пулковском доме» смогут оценить все преимущества малоэтажного проекта. Небольшое число жителей, размеренная жизнь в спокойной обстановке, тишина и свежий воздух – все эти факторы являются залогом добрососедства, комфорта и безопасности резидентов ЖК. 

Благодаря детально проработанной концепции жилой комплекс «Пулковский дом» будет гармонично интегрирован с окружающей застройкой этого нового района и станет продолжением комфортной городской среды.  

Развитие территории «На Царскосельских холмах», в границах которой строится ЖК «Пулковский дом», предполагает и дальнейшее создание социальной и бытовой инфраструктуры. Все необходимое для повседневной комфортной жизни будет находиться в шаговой доступности от жилого комплекса: детские сады, магазины, аптеки, спортивные клубы. В ближайшей перспективе планируется строительство новых школ, детских садов, поликлиники и бассейна. 

Жители «Пулковского дома» обретут не просто дом, а благоприятную для проживания экосистему, полностью отвечающую их представлениям о безопасной, уютной, здоровой и счастливой жизни. Завершить строительство ЖК «Пулковский дом» Группа «Эталон» планирует в IV квартале 2025 года.