«Мы стараемся оставлять «коммерцию» под управлением своей УК»

Коммерческие помещения в составе ЖК: продавать или сдавать в аренду? Как примирить интересы жильцов с экономическими требованиями к проекту? Об этом рассуждает Игорь Креславский председатель правления «РСТИ» («РосСтройИнвест»).

В составе жилого комплекса обычно 5-10% площадей приходится на коммерцию. Каждый застройщик выбирает для себя, продавать эти помещения или управлять ими, сдавая в аренду. Конечно, продать проще, особенно в условиях ухудшения экономики жилищного строительства, связанных и с избыточным регулированием отрасли в целом, и с падением доходов населения. 
Мы стараемся оставлять «коммерцию» под управлением своей УК. Для репутации застройщика, для формирования лояльности покупателей резоннее сохранить за собой право управлять такими помещениями и влиять на состав арендаторов. Хотя экономика проекта часто подталкивает к другим решениям.
Набор арендаторов определяется в зависимости от локации, класса жилья, окружения. Однако в любом случае в первую очередь необходимы продуктовый ритейл и аптека. Особенно жителей радуют кондитерские и пекарни во дворе: свежую выпечку все любят. В первые годы жизни комплекса актуальны сервисы, связанные с ремонтом и обслуживанием дома. Также желательно разместить салон красоты и что-нибудь спортивное. Хоть такой набор стандартен, предпочтения всё же меняются. Например, несколько лет назад было актуальным наличие банковского офиса или центра коммунальных платежей, а сейчас эти функции ушли в Интернет.
Безусловно, мы регулируем пул арендаторов, но надо учитывать и рыночную ситуацию. Бывает, что два продуктовых магазина расположатся поблизости, а общедоступный спортивный клуб никогда не сможет платить за аренду столько же, сколько торговля. С другой стороны, если два супермаркета существуют бок о бок несколько лет подряд, значит, им хватает покупателей, а будь там только один магазин, жители постоянно стояли бы в очередях. Мы за разумный баланс между социальной функцией и экономической целесообразностью.
В ЖК «Князь Александр Нев­ский» мы организовали культурно-образовательный центр (КОЦ). Это довольно просторное помещение в цоколе – около 500 кв.м. Там и музей, и детские кружки, и спортивные секции. Всё бесплатно. То есть все затраты – на застройщике, а доходы не предусмотрены. Такой КОЦ нужен жителям, он привлекает внимание к жилому комплексу, формирует репутацию застройщика, а значит, влияет на продажи в следующих проектах.
Спрос на стрит-ритейл создаёт поток посетителей, а не категория жилья. Поэтому коммерческие помещения в плотно населённых кварталах эконом-класса запросто могут быть более рентабельны, чем в ЖК бизнес-класса. Согласитесь, на Каменном острове жильё супердорогое, а коммерция нулевая, в то время как у станции метро «Пионерская» — наоборот. 
Помещения первых этажей — традиционно вотчина индивидуальных предпринимателей и малого бизнеса, который очень чувствителен к колебаниям общей экономической ситуации в стране и в городе. Если есть возможность вести бизнес, они заполнят всё и будут друг с другом конкурировать. Если же прибыли нет и даже недорогая аренда непосильна – уйдут. Например, в одном из наших ЖК мы сдали помещение школе танцев по пониженной ставке, понимая, что это хорошая история, украшение квартала. Но клиентов у них мало, даже с льготной арендой было невыгодно, поэтому поснимали несколько месяцев и ушли. 
При формировании придомовой инфраструктуры важно учитывать мнение жителей. Мы мониторим их пожелания через соцсети. Например, в «Золотых куполах» 
(в Сертолово) жители давно просили продуктовый магазин. Сейчас участок рядом со сданными очередями осваивают наши партнёры. Уже этой зимой здесь появится торговый комплекс площадью 1500 кв.м, где разместится, вероятнее всего, сетевой продуктовый супермаркет. Активность жителей, несомненно, сыграла свою роль.
В комплексе «Кремлёвские звезды» на улице Типанова получился целый ТРК. Там хорошая проходимость, есть поток. И разрешительная документация позволяла. На третьем этаже будет ресторан, на втором – офисы, на первом – продукты, товары для дома, салон красоты. И логистика спланирована так, что потоки посетителей и жильцов не пересекаются.
Важно договариваться с хорошими марками, с серьёзными арендаторами на ранних стадиях проекта, особенно это касается проектов высокого класса. В Москве, где мы строим элитный ЖК «11», ведём переговоры с Dr. Loder – признанным лидером на рынке фитнес-услуг класса de-luxe. И хотя строительство только началось, по этому вопросу мы уже выходим на договор: нам важно уже на старте гарантировать покупателям инфраструктуру премиального уровня. 
Однако здесь тоже необходимо соблюдать баланс: чем выше готовность проекта, тем лучше может быть арендная ставка. Но и остаться без «якорного» арендатора к моменту ввода в эксплуатацию было бы неприятно. Важно иметь резерв по мощности и закладывать в проект гибкость планировки, чтобы иметь возможность подстроиться под нужды конкретного арендатора. К коммерческим помещениям требования как минимум не ниже, чем к квартирам. Это относится к входным группам, отделке, высоте потолков.
«РСТИ» ориентирован на долгосрочную перспективу и поддержание репутации заботливого застройщика. Наша цель – оставлять за собой возможность управления нежилыми помещениями, возможность регулировать функции и состав арендаторов в тех домах, которые мы построили и заселили. 
Мы учитываем, что с 1 июля рынок недвижимости будет жить совершенно по-другому. Покупателям придётся заново оценивать надёжность даже тех компаний, которые работают на рынке не первый год. В переходный период, когда кто-то работает по новым правилам, а кто-то – по старым, устойчивая репутация становится как никогда важной. Отношения с жителями наших домов не заканчиваются ни с вводом в эксплуатацию, ни даже с завершением гарантийного срока. Репутация – дело долгое.