Сергей Максимов: «Когда саморегулирование становится частью вертикали, оно теряет смысл»

– Начнем издалека… В вашей биографии есть строчка про Старорусское землячество. Вы из Старой Руссы? 
– Старорусское землячество – это давняя история. Мы встречаемся от случая к случаю. В 1950-е годы оно было достаточно продвинутым. Я сам даже не из Старой Руссы, а из деревни Нагово. Когда царский кортеж во времена Екатерины проезжал в этих краях, говорили: «Ну, ежели проедете Нагово, то до Старой Руссы доберетесь!» Село в те времена было знаменито своими ушкуйниками. Старая Русса – замечательный город. Стараюсь бывать там, по крайней мере, два раза в год, мои родители там похоронены. 

– Почему выбрали экономический факультет? 
– Меня всегда интересовали общественные отношения. Я вообще-то хотел поступить на философский в МГУ. Но знания иностранного (немецкого) не хватило. В ЛГУ экзамены были позднее, в августе. Я успел подать документы и поступил на политэкономию. 

– То есть научным коммунизмом занимались? 
– Вообще-то политическую экономию придумал Антуан Монкретьен де Ватевилль еще в XVIII веке. 

– А когда и с чего возник интерес к недвижимости? 
– Педагогическую деятельность я начал в Петрозаводске. У меня в трудовой книжке немного записей. Сначала Петрозаводский университет, затем ЛГУ, потом ИНЖЭКОН, и теперь снова Университет. Вернулся в альма-матер.  
В СПбГУ сейчас есть такое направление – «Наука о земле», по существу – самостоятельный институт, он появился при объединении географического и геологического факультетов. Есть кафедра землеустройства и кадастров, там я и работаю, профессором. Руковожу магистерской программой: «Управление объектами недвижимости и развитием территорий». Круг замыкается! Когда я поступал, то сочинение писал в большой химической аудитории на Среднем, 41. Теперь прихожу на работу на 10-ю линию, дом 33. Это то же самое здание, только другой вход.  
На рубеже 80–90-х годов полит-экономия стала как-то не очень нужна. И кафедра политэкономии была переименована в кафедру макроэкономики. Теперь она называется кафедрой экономической теории. Доходы в высшем образовании были весьма скромные. Мы искали свое место. Появились первые кооперативы. Было много всяких организаций, которые переходили на хозрасчет, занимались арендой, потом приватизацией. И я во всех этих направлениях участвовал. Кирилл Смирнов возглавлял Научно-технический центр творчества молодежи «Астрон», мы ездили по всей России, в качестве консультантов, по договорам помогали переходить на хозрасчет и так далее.  

– То есть вся ваша деятельность в Ассоциации риэлторов, затем в Ассоциации домостроителей, в Институте недвижимости – это работа по совместительству? 
– Какое-то время я работал на полставки, но трудовая книжка всегда лежала в вузе. Я всю свою жизнь преподаватель. Докторскую защитил в 1993 году…  

– То есть вы можете смотреть на историю петербургского рынка недвижимости как на долгий эксперимент? 
– Не думаю, что это эксперимент, поскольку любой эксперимент конечен. Скорее – тренд, некая волна. У нас в начале 90-х была компания с названием РОСТ, уж не помню, что означала эта аббревиатура. Мы занимались в том числе разработкой планов приватизации. Так я попал в Фонд имущества; знакомые предложили поработать. У меня была странная должность: я числился советником председателя Фонда. Тогда в этой организации не было службы, которая отвечала бы за отношения с общественностью, – не совсем PR, но вроде того. Фонд имущества существовал при Малом совете, при депутатах, а не при администрации. И туда все время обращались граждане, организации, письма писали. Кому-то нужно было с ними общаться. 
Много было интересного: проходила «малая» приватизация, продажа магазинчиков, парикмахерских, кафе и так далее. За ваучеры, с учетом льгот и прав трудового коллектива. Аукционы проходили в здании в переулке Гривцова, я как раз занимался их организацией. 
Так постепенно и стал работать с недвижимостью. Инициатором создания Ассоциации риэлторов был председатель Фонда имущества Эдуард Бурэ. Он как раз съездил в Штаты, вернулся и говорит: «Вот, у них есть такая организация, давай, и мы попробуем». 

– Низкопоклонство перед Западом? 
– Саморегулирование, в нормальном понимании этого слова, – очень мощный и серьезный инструмент. Он и в царской России работал – купеческие гильдии, например. Сейчас его потенциал не используется. Когда саморегулирование становится частью вертикали, оно теряет смысл. 

– То есть Ассоциацию риэлторов создали не риелторы, а преподаватель политэкономии и директор Фонда имущества? 
– Ну, не совсем так. Эдуард Григорьевич подал идею. Я занимался организационными вопросами. Я уже знал людей из  «Дома Плюс», из «ИнтерОксидентала»; потом взял список агентств и начал с ними общаться, встречаться. Александр Макаров, руководитель РОССТРО, согласился стать президентом ассоциации, мы были первой такой региональной структурой. В Москве уже существовала Российская гильдия риэлторов, и с ними сложно строились отношения: москвичи хотели, чтобы мы к ним вошли на правах компаний.  
Месяца три заняла организация Ассоциации риэлторов, осенью 1993 года состоялось первое собрание. Так что у Ассоциации сейчас тоже юбилей. 12 фирм вошли на первом этапе: «Адвекс», «Биржа Сфинкс», «Соло», «Овен», «Норд», «Петербургский аукцион»… Позднее присоединился «Бекар» Александра Шарапова. На рынке из первой волны остались немногие: РОССТРО, «Бекар» и «Адвекс».  
Я ушел из Ассоциации в 1998 году. Тогда в ней уже было под 70 компаний.  

– Что было сделано? 
– Так мы же все делали вместе с вами, с газетой «Недвижимость и строительство Петербурга»! Был принят Кодекс этики; потом была эпопея с созданием ГБР (Городского бюро регистрации прав на недвижимость. – NSP) в 1994 году. Тогда и риелторы, и СМИ оказали сильное влияние на власти. С 1 января 1995-го вступал в силу Гражданский кодекс, в нем было требование: все сделки подлежат государственной регистрации, и заниматься этим должен федеральный орган. А его не было! Срочно, в конце декабря 1994-го, было принято решение о создании ГБР. И это было правильно, потому что до этого регистрация проводилась в ПИБах, сделки записывались в какие-то амбарные книги… Часть рисков для клиентов и участников рынка мы сняли. Затем при КУГИ была создана комиссия по недвижимости, на тот момент – весьма полезная структура. 
Относительно безболезненно в 1997 году в Петербурге было введено лицензирование риелторской деятельности. В риелторском сообществе было много опасений: нас запрут в какие-то рамки и так далее. Приходилось выступать, разъяснять. В здании администрации Адмиралтейского района на Измайловском проспекте на встречу набилось человек триста риелторов. И мы с представителем КУГИ объясняли, что никто риелторов обижать не будет. И действительно не обижали. Процедура была щадящая, но необходимая. Были заложены основы сертификации специалистов. Так или иначе, мы заставили всех учиться, хотя бы основам. 

– То есть через введение лицензирования вы создали спрос на образовательные услуги? 
– В известной степени. На том этапе лицензирование было полезным. Но в 2007 году приняли закон о саморегулировании, и риелторская деятельность не попала в сферу обязательного саморегулирования. Не думаю, что это было правильно. Я много лет наблюдаю за приключениями закона о риелторской деятельности – 30 лет мы о нем говорим, а он так никуда и не продвинулся. Я не считаю, что закон абсолютно необходим. Но какие-то элементы государственного регулирования нужны. Хотя бы подсчитать, сколько их, риелторов. Специалисты должны проходить обучение – это дает статус, уважение к профессии. Хотя уже сейчас она воспринимается не так, как вначале. Первое вручение профессиональной премии «Каисса» мы проводили в Доме журналиста, на Невском. Беседуют две гардеробщицы, и одна спрашивает: «А кто это у тебя раздевается?» – «Да рэкетёры какие-то!» Сейчас риелторов воспринимают иначе, это уже хорошо. Профессия стала одной из рядовых, без маргинального оттенка. Без негатива, но и без особого почтения. 
Сейчас существует много профессиональных организаций, риелторских в том числе. Но слышно о них меньше, они меньше привлекают внимания СМИ. 

– Следующий этап – Ассоциация домостроителей Петербурга? 
– Да. Инициаторами ее создания выступили сами строители. К Александру Макарову пришли руководители «Строительного треста», еще нескольких организаций. И они в узком кругу приняли такое решение. Я снова проводил организационную работу. 
Ассоциация домостроителей была зарегистрирована в 1999 году, первое собрание прошло в январе 2000-го. Это было региональное объединение застройщиков, которое отстаивало корпоративные интересы. Сейчас, кстати, эту нишу отчасти заняла Гильдия управляющих и девелоперов (РГУД).  
Любая корпорация преследует свои интересы. Корпоративные интересы есть у журналистов, у преподавателей. И у девелоперов тоже. На тот момент задача была объединить компании, влиять на рынок и на решения власти. Нужны были прозрачные общие правила, регулирование отчислений в бюджет, инфраструктурных платежей. 
Девелоперы, например, были заинтересованы в едином порядке предоставления участков под застройку. Эти решения принимались закрыто, через инвестиционно-тендерную комиссию (ИТК); никто не знал, как это делается, каковы критерии. Строители были бы не против использовать личный ресурс для отдельных случаев, но не всегда это получается. Им хотелось, чтобы их голос был услышан властью. Уже москвичи начали к нам на петербургский рынок приходить, не все хотели их пускать.  

– Так проблема общих прозрачных правил до сих пор не решена…  
– Я знаю. Но общественные профессиональные объединения – это и есть инструмент саморегулирования. Они призваны отстаивать корпоративные интересы и определять внутренние общие правила для участников рынка, кроме тех, что установлены законом. Это приводной ремень от бизнеса – к обществу. Как профсоюзы называли приводным ремнем от коммунистической партии к пролетариату. 
В современном саморегулировании многое выхолощено. Сейчас я являюсь членом Общественного совета при Росреестре. Росреестр курирует все саморегулируемые организации в сфере недвижимости – объединения оценщиков, управляющих, кадастровых инженеров и так далее. У кадастровых инженеров есть проблема доступа к информации, им нужен постоянный контакт с органами регистрации, БТИ и пр. Эту проблему надо системно решать. Та же проблема – доступность информации о рынке недвижимости. Все, что сейчас делает и выкладывает ЦИАН или «Домклик», – это и неполно, и односторонне, несмотря на масштабы. Считают количество запросов, количество кликов… Кроме того, это частные компании, со своими интересами. Другое дело – информация, которую дает (могло бы давать) государство. Она тоже не полна, но за неимением других инструментов пригодился бы и этот. Я считаю, что должна быть создана система информирования участников рынка, со статистикой по ключевым моментам. 
Да что я вам рассказываю – вы же сами этим занимаетесь. Раньше можно было в ГБР получить открытые данные. Сейчас с этим сложнее. 

– У оценщиков такие же сложности: кадастровый оценщик получит данные о сделках, независимый – нет… 
– Да, и мы тоже с ними общаемся – с Владимиром Жуковским, Алексеем Луняком, с Петром Козиным. Это небыстрая история – доступ к информации. Но проблему надо решать, конечно.  

– С чего начинался Институт недвижимости? Удалось ли создать современную систему образования в сфере недвижимости? 
– Это с самого начала была частная организация, она возникла еще в 1994 году. В числе учредителей были вузы, но их доля составляла 2%. Это был скорее имиджевый ход: подчеркнуть, что мы рядом с высшей школой, а не против нее. Реальным учредителем была Ассоциация риэлторов. У нас был неплохой спектр программ. Конечно, это было не высшее образование в полной мере, и цели такой никогда не ставилось. Скорее мы стали институтом переподготовки с курсами разной длительности. 

– А какие были курсы? 
– Курсы для агентов, для менеджеров, курсы по коммерческой недвижимости. Даже введение в девелопмент. Мы хотели создать среднее звено, которое занимало бы положение между обучением в компании и полноценным высшим образованием. 

– Много народу одновременно занималось? 
– По-разному. Когда шла волна, связанная с лицензированием, – тогда и сотни человек одновременно у нас учились. Стабильно – 2–3 группы по 20–25 человек. 

– Кто-то из ваших учеников добился заметного успеха? 
– Ну, например, у меня учились Александр Шабасов, Николай Крутов, Евгений Яцышин, Дмитрий Щегельский… У меня было много разных групп. И в Университете, и в Институте недвижимости, и в ИНЖЭКОНе. В Университете в конце 90-х у меня была программа «Экономика и управление недвижимостью», на нее приходили уже продвинутые специалисты. 
Полноценное образование давал ИНЖЭКОН, я поэтому целиком и переключился на это направление. Создать кафедру – вообще непростое дело. Подобных не было. В Петербурге имелась кафедра Евгения Семеновича Озерова, в Политехе, но с уклоном в оценку. Я пришел с этой идеей в ИНЖЭКОН осенью 2002-го, кафедра открылась уже весной 2003-го. Пригласил специалистов, с которыми работал. 

– А почему пришли в ИЖЭКОН, а не в Финэк? 
– Во-первых, у меня там были знакомые. Во-вторых, в ИНЖЭКОНе был мощный отраслевой «куст»: кафедра экономики городского хозяйства, кафедра экономики строительства. В Финэке все-таки акцент делался именно на финансы.
Работали на кафедре 8–10 преподавателей, которые читали специальные дисциплины. Студентов обычно было две группы – 50 человек. Было время, набирали и под сто человек.  

– А откуда вы брали материалы, если управления недвижимостью у нас фактически еще не было?  
– Кое-что заимствовали. Мы сотрудничали с Oxford Brookes University, у них действовала школа Real Estate Management, мы были партнерами. Они предоставляли программы и учебники, я ездил к ним на стажировки. Это все продолжалось примерно до середины «нулевых». 

– В какой мере западный опыт применим к нашим рынкам, к российской специфике? 
– Я не считаю, что мы такие уж особенные, что умом нас не понять. Вполне все можно понять. Конечно, есть нюансы, связанные с законодательством, с особенностями системы учета. Но это все формы. А содержание… На недавнем Культурном форуме выступает глава ВЭБ и заявляет: «Наша цель – нести культуру в массы!» Это забавно. Потому что цель любого банка – зарабатывать деньги. Находится ли он в Великобритании, в России или где угодно. Инструменты могут использоваться разные, но цель будет одна. Их опыт для нас полезен, другое дело, что применять его надо с умом. 

– Роль государства растет, строители уже не могут обходиться без господдержки – разве это такая распространенная практика? 
– Это не особенность России, это особенность экономической политики на современном этапе. Да, сфера первичного рынка далека от рыночных отношений – так она и всегда была далека! И сейчас отодвинулась еще дальше. 

– У вас на кафедре в ИНЖЭКОНе преподавала Марина Зверева, заместитель генерального директора ЛОМО… 
– Да, я ее пригласил. Я считаю, что нельзя все курсы отдавать практикам. Но отдельные темы, отдельные курсы, конечно, должны читать те, кто реально этим занимается. 

– У вас есть собственный опыт практических операций с недвижимостью? 
– На уровне агента – есть такой опыт. Правда, это не было бизнесом. Было два или три случая, когда меня знакомые попросили помочь им купить квартиру. 

– А свой жилищный вопрос вы решали самостоятельно? 
– С помощью одного из моих учеников. Он предложил вариант, который мне понравился. 

– Теперь, когда кафедра в ИНЖЭКОНе ликвидирована в процессе слияния учебных заведений, где в Петербурге можно получить серьезное образование в сфере недвижимости – по управлению, по оценке? 
– В Финэке есть группы по оценочной деятельности. А вот направления «Экономика и управление недвижимостью» больше в Петербурге нет. 

– Не нужно? 
– Не то чтобы не нужно… У меня в Университете есть магистерская программа, она базируется на кадастре. Но там есть и управление, и девелопмент, и оценка. Хотя это капля в море – 10 человек учатся. 
Эта тенденция – растворения направления по недвижимости в других дисциплинах – характерна не только для нас. В Великобритании тоже, например, исчезли некоторые школы по управлению недвижимостью. Растворились в управлении окружающей средой, городскими пространствами и так далее. Бизнес в недвижимости становится частью городских преобразований. 
В части научных интересов для меня сейчас основная тема – КРТ, комплексное развитие территорий. Я вхожу в общественный штаб при ЗакСе, участвую в заседаниях, сделал канал на «Яндекс Дзене», посвященный КРТ. 

– Обитатели «хрущевок» в соцсетях и телеграм-каналах ругают штаб и считают его бесполезным. 
– Да, и я это все читаю. Существует некая иллюзия, что создание некой структуры – штаба или комитета – решит проблему. Не решит, конечно. Но нужна хотя бы площадка, чтобы ее обсуждать. Есть объективные тренды, которые все равно будут пробивать себе дорогу. От проблемы не уйти. Это не значит, что ее надо решать именно так, как предложено в законе о КРТ. 

– Как и когда вы познакомились с нашим изданием? 
– Во времена юности рынка, в 90-е, мы общались часто. И, кстати, справочник «Недвижимость Петербурга» – хорошая была вещь! У меня на полке стоит самый первый выпуск, 1995 года. Это был самый интенсивный период. Люди старались держаться вместе. Как подростки – им надо тусоваться. Потом пути расходятся. Каждый обретает свой путь и свою силу. Или не обретает…