Ужесточены требования к ипотеке для заемщиков с высокой долговой нагрузкой
Банк России повысил надбавки к коэффициентам риска по ипотечным кредитам, которые кредитные организации выдают закредитованным заемщикам.
Согласно требованиям Центробанка, при показателе долговой нагрузки выше 80% и первоначальном взносе в 10–15% теперь получится надбавка 9 к коэффициентам риска (ранее – 6), пишет ТАСС. При взносе 15–20% надбавка увеличилась вдвое – до 8, при взносе 20–30% – 7 (ранее – 3), при взносе 30–50% – 6 (ранее – 2). Если первоначальный взнос заемщика превышает 50%, надбавка к коэффициенту риска составит 5 (ранее – 1).
Показатель долговой нагрузки рассчитывается как процентное соотношение суммы ежемесячных платежей физлица и размера его среднемесячного дохода (может принимать значение до 100%). Чем выше показатель долговой нагрузки заемщика, тем более он закредитован.
По оценкам ЦБ, за два года доля кредитов, предоставленных к закредитованным заемщикам, выросла почти вдвое – до 47% в третьем квартале 2023 года. Объемы ипотечных кредитов с низким (до 20%) первоначальным взносом достигли 50% от всех выдач.
Как сообщает регулятор, на рынке новостроек возникли новые рискованные схемы при покупке строящегося жилья.
Так, зафиксированы случаи, когда при выдаче ипотеки оформляются договоры участия в долевом строительстве (ДДУ), по которым часть средств за квартиру размещается не на счете эскроу, а на аккредитиве. Как поясняют в ЦБ, банк получает дополнительную доходность от использования подобных средств, часть которой может отдать заемщику в виде скидки по ипотечной ставке на этапе строительства. Риск в том, что деньги на таком аккредитиве вообще не застрахованы, и в случае отзыва лицензии у банка, человек может лишиться их, а также потерять квартиру, так как ДДУ по факту не был полностью оплачен.
Другая схема – продажа строящейся недвижимости аффилированным лицам с заключением ДДУ по цене в разы ниже рыночной (эти «малые» суммы размещаются на счете эскроу). Далее следует переуступка (цессия), когда конечный покупатель платит уже реальную рыночную цену, однако получает ДДУ со счетом эскроу, имеющем заниженную стоимость жилья. «В случае невыполнения застройщиком своих обязательств это приведет к потере большей части средств, по факту уплаченных за квартиру (разницы между заплаченной при покупке реальной ценой и суммой средств на счете эскроу)», – предупреждают в пресс-службе Центробанка.