НАШ ЦИТАТНИК: «Доля ипотечных сделок в I квартале 2024-го, конечно же, снизилась: на 7% по сравнению с I кварталом 2023-го. Но мы уже видим, что банки вновь смягчают условия, поэтому считаем, что во второй половине года доля продаж по ипотеке вновь начнет расти...» Наталия Коротаевская

16 апреля, 07:03

Как отразится на экономике Петербурга и на рынке недвижимости рост туристического потока?

Сегодня в 12:46

Начинается весна, а с ней – высокий туристический сезон. В прошлом году в Петербурге насчитали 9,4 млн туристов, на 1,4 млн больше, чем в 2022-м. Правда, иностранцев маловато – около 0,5 млн, из них 54% – из «ближнего зарубежья». Мы попросили партнеров и ньюсмейкеров NSP.RU ответить на несколько вопросов, чтобы прояснить ситуацию.

Как отразится на экономике города и на рынке недвижимости рост туристического потока? Прибавится ли доходность апартаментов, сумеют ли они перетянуть клиентуру у классических гостиниц? 
Поднимется ли стоимость размещения, увеличатся ли арендные ставки посуточной сдачи квартир? Хватит ли клиентов на загородные рекреационные объекты – их последнее время вводят все больше? 

Юрий Грудин, генеральный директор компании Formula City, основатель апарт-отеля Well:  
– Ожидаем рост туристического потока. Все показатели по итогам прошлого года весьма наглядно демонстрируют потенциал рынка. Мы приближаемся к отметке 10 млн только на показателях внутреннего туризма, и это зарубежный еще пока не восстановился. Сейчас к нам, после продолжительного перерыва, вызванного пандемией, начинают возвращаться китайские путешественники. Во всем мире говорят о новом тренде – укреплении среднего класса в Индии. Эксперты считают, что выездной поток из этой страны в РФ через пять лет достигнет 500 тысяч гостей в год. Мы уже не раз обсуждали, что наш город к такой нагрузке нужно готовить. Это и средства размещения, и питание, и индустрия развлечений.  
Апартаменты однозначно помогут усилить и улучшить номерной фонд города. Уже в 2023 году загрузка апарт-отелей в Петербурге обогнала гостиницы: 81% заполняемости против 65%, при этом апартаменты увеличили загрузку на 5,2%.  Средняя цена суточного размещения (ADR) выросла на 11,7%, а средняя выручка в пересчете на один номер – на 18,3% (данные Hotel Advisors). Эксперты рынка уже выступили с прогнозом, что в 2024 году цены на размещение в гостиницах и апарт-отелях могут вырасти еще минимум на 20%, в том числе и на аренду жилой недвижимости – там ожидается рост порядка 10–15% (данные «Яндекс.Аренда»). 
В сегменте загородной рекреационной недвижимости высокий спрос, новые проекты приходят на смену «уставшей» инфраструктуре и дают клиентам возможность выбора. Опасаться, что гостей не хватит, точно не стоит. 

Юдита Григайте, директор по маркетингу сети апарт-отелей YE’S: 
– Повышение туристической активности в последние два года положительно сказалось на рынке гостиничной недвижимости. Рост спроса стимулировал строительство новых объектов и развитие существующих: в прошлом году YE’S сделал акцент на расширение инфраструктуры в проектах, улучшение сервисной составляющей и развитие собственного комьюнити. Увеличение туристического потока оказало положительное влияние на экономику города: содействовало инвестиционной активности и повышению доходности сегмента. 
Ключевая тенденция «размытия» сезонности сохранится и в 2024 году. Если ранее активный турпоток в Петербурге начинался в мае и заканчивался к середине сентября, сейчас он более равномерно распределяется по месяцам, а наиболее высокие показатели в краткосрочном сегменте приходятся на период с апреля по конец ноября. При этом средняя загрузка апарт-отелей YE’S в городе составила 94%. В текущем году мы ожидаем аналогичные показатели. 

Евгения Мироненко, генеральный директор компании RBI PM (входит в Группу RBI): 
– Безусловно, рост турпотока отразится на глубине бронирования, загрузке и доходности сервисных апартаментов уже в этом году. Мы на примере 2023 года видим, что поток гостей в Петербурге не спадает даже в «несезон». Причем речь не только о внутреннем туризме: количество туристов из других государств также растет, этому способствуют, например, электронные визы. 
В 2023 году загрузка наших отелей ARTSTUDIO Nevsky и ARTSTUDIO Moskovsky выросла, по сравнению с 2022-м, на 8% и составила 79% (или плюс 18% к 2021 году).  
Уровень туристического спроса сегодня позволяет практически полностью перейти на модель посуточной аренды. В ARTSTUDIO Nevsky мы полностью перешли на краткосрочную аренду еще в мае 2023-го; в ARTSTUDIO Moskovsky соотношение долгосрочной и краткосрочной аренды на сегодня – 20 на 80. 
Что касается конкуренции сервисных апартаментов с классическими гостиницами – апартаменты последние годы стабильно увеличивают свою долю рынка. У них есть ряд преимуществ, включая более современный номерной фонд, а также наличие кухонной зоны (что особенно важно именно для российских туристов, которых сейчас большинство). 
Еще один тренд, о котором сейчас говорят: растет количество запросов со стороны гостей на иммерсивные и интерактивные программы, они постепенно приходят на смену классическому формату туристических экскурсий. В отеле ARTSTUDIO Moskovsky, например, постоянно действует театральная инсталляция «Письмо из Петербурга», которая погружает гостей в историю жизни знаменитых петербуржцев – писателей, артистов, художников. Гостей, которые приезжают в Петербург за культурными впечатлениями, привлекают подобные нестандартные форматы, объекты размещения с «индивидуальным лицом».  

Евгений Жуков, генеральный директор «Абсолют Строй Сервис»: 
– Если Петербург много лет удерживает лидерские позиции в списке самых посещаемых городов России, то среди самих петербуржцев все больше востребован рекреационный туризм. Этим в том числе объясняется рост популярности загородных объектов в последние годы. Понятие «дача» изменилось, многие теперь так называют полноценный загородный дом, который подходит для круглогодичного проживания и в который можно уехать в любой момент: хоть на несколько дней в разгар деловых мероприятий и перегруженных дорог в городе, хоть в отпуск с детьми или на цифровой детокс.  
На фоне развития этого тренда загородные объекты будут становиться все популярнее. Достаточно вспомнить «пандемийное» лето 2020 года, когда арендовать дом на природе, особенно в часовой доступности от города, было непростой задачей: стоимость размещения выросла в несколько раз, и наблюдался настоящий дефицит свободных объектов. С тех пор цена аренды снизилась не сильно, зато в регионе появилось много качественных загородных проектов. И они все равно не в состоянии закрыть спрос в летний сезон.  

Кирилл Кудинов, основатель инвестиционно-строительной компании Inreit и сети апарт-отелей Port Comfort: 
– Все петербургские сервисные апарт-отели в той или иной степени ориентированы на гостей города, все они работают с бронирующими площадками для привлечения арендаторов. И чем выше эта ориентированность, тем заметнее рост турпотока влияет на улучшение показателей таких объектов. В первую очередь это касается апарт-отелей, расположенных в привлекательных для туристов локациях и активно взаимодействующих с турагентствами. 
Чем больше путешественников посещает Северную столицу, тем выше заполняемость и выше уровень арендных ставок. Как следствие, растет и доходность апартаментов. В особенности если во время турсезона юниты сдаются преимущественно в посуточную аренду. 
К примеру, средняя годовая доходность расположенных в центре Петербурга апарт-отелей нашей компании после пандемии ежегодно росла. Число приезжих в Петербурге в 2021 году достигло 6,1 млн, в 2022-м – 8,1 млн, а в 2023-м – 9,4 млн человек. За эти периоды усредненная доходность юнитов Inreit достигала, соответственно, 9,4%, 10,6% и 12% годовых. 
По мере роста турпотока апарт-отели все активнее перетягивают клиентов у классических гостиниц, главным образом за счет внутренних туристов. Сегмент классических отелей так и не смог восстановить допандемийный уровень спроса и приспособиться к новым реалиям.  
А формат апартаментов прекрасно справляется с этой задачей. Наличие кухонной зоны подходит для максимально широкого круга постояльцев: от туристов-одиночек до семей с детьми, от обеспеченных граждан до любителей экономичного отдыха. При этом уровень сервиса в классифицированных апарт-отелях не уступает привычному гостиничному, а по величине арендных ставок апартаменты сопоставимы с номерами в классическом сегменте. 
Основным конкурентом традиционных гостиниц, помимо апарт-комплексов, сегодня выступают частные квартиры. За последние два года посуточный найм жилья подорожал и с увеличением турпотока подорожает еще. Нынешние ставки в этом сегменте уже сопоставимы со стоимостью проживания в апарт-отелях. При этом квартиранты в большинстве случаев лишены гостиничного сервиса: оказание такого рода услуг в жилых помещениях, за рядом исключений, запрещено законом. 

Александр Кравцов, управляющий партнер Fizika Development: 
– Увеличение турпотока отлично скажется на доходности апартаментов. Некоторые эксперты уже прогнозировали удвоение доходов владельцев недвижимости от посуточной аренды к 2026 году, чему способствует развитие внутреннего туризма и качественный рост предложения.  
А за популярность Петербурга как главного туристического кластера России можно быть спокойным.  
Особенно ликвидными у инвесторов и популярными у туристов объектами остаются апартаменты в центре города, которые уже несколько лет успешно конкурируют с классическими гостиницами, благодаря наличию тех же сервисов, что и в отелях, собственной инфраструктуре, но зачастую более низкой стоимости размещения. 

Марина Сторожева, управленец и идеолог проекта VALO: 
– В 2024 году в Петербурге ожидается более 10 млн туристов, что положительно отразится на экономике города. Однако темпы роста туристической отрасли, вероятно, замедлятся. Основным драйвером для роста показателей является работа над увеличением потока более платежеспособных иностранных туристов из Китая, Индии, Турции, ОАЭ. Также Петербург обладает потенциалом для развития делового туризма, который обеспечивает большую часть доходов отрасли.  
Рост интереса к апарт-отелям наблюдается ежегодно, параллельно с увеличением качественного предложения. В 2024 году тенденция продолжится. В проектах, вышедших на рынок 2–3 года назад, доходность апартаментов может вырасти в пределах 10–15%.  
Загородные и рекреационные объекты традиционно имеют в высокий сезон загрузку, близкую к 100%.  
В низкий сезон они менее востребованы по сравнению с городскими отелями. Введенный на данный момент объем подобных объектов не изменил существенно ситуацию на рынке. В дальнейшем появление новых проектов с проработанной концепцией приведет к перетеканию спроса в сторону более качественного предложения. 

Мария Забелина, руководитель отдела маркетинга Maslov Group Development: 
– В высокий сезон, учитывая уровень загрузки прошлого года, может возникнуть дефицит гостиничных мест, приемлемых по цене и качеству обслуживания. 
С 19 февраля, впервые с начала 2020 года, из аэропорта Пулково запустили прямые рейсы в Пекин. Следовательно, в скором времени туристы из Китая начнут заполнять гостиницы нашего города так же, как и в допандемийное время. Обычно они пользуются пакетными турами, в которые включается проживание в отеле. При этом приток отдыхающих соотечественников также постоянно растет. 
Открывшийся поток китайских туристических групп может спровоцировать недостаток мест для гостей из городов РФ, что дополнительно повлияет на рост популярности апарт-отелей. Россияне начнут еще в большей степени переориентироваться на альтернативные варианты проживания, в том числе на апарт-отели. Спрос среди наших соотечественников на проживание в апартаментах будет неукоснительно расти, в том числе – и в малогабаритных студиях.
Увеличение туристических потоков положительно влияет на экономические показатели региона: люди начинают тратить больше денег на аренду жилья, на кафе, рестораны и досуг. Причем открытие регулярного авиасообщения с Китаем увеличит средний чек за поездку, так как иностранные граждане традиционно тратят на отпуск больше денег, чем россияне. 
Увеличение спроса на туристические поездки в Петербург также привело к росту спроса на студии в апарт-отелях со стороны инвесторов из других регионов. Наш город – безусловный лидер по числу объектов такого формата. Загрузка апартаментов в пиковые сезоны 2023 года достигала 90–95%. На это повлияли как приток туристов из России и ближнего зарубежья, так и падение интереса гостей к классическим отелям. Естественно, эта тенденция отразилась на портрете потенциального покупателя. В компании Maslov Group Development мы видим значительное увеличение доли продаж за счет представителей других регионов. 
Вполне вероятно, что стоимость размещения вырастет. Так, в 2024 году ожидается более высокая загрузка благодаря иностранным туристам. 
Загородный туризм становится все более популярен у жителей нашего города. На это влияют ограничение прямых перелетов, закрытые границы, высокий курс иностранных валют и другие макроэкономические факторы. Поэтому больше петербуржцев рассматривают загородный отдых как вариант для выходного дня и отпуска. Средняя продолжительность пребывания растет, как и уровень загрузки. Эта тенденция неизменна еще с начала пандемии. 
Чтобы снять загородный домик в высокий сезон, приходится бронировать его за месяц или даже больше. Это также говорит о высоком потенциале туристического бизнеса в Ленобласти и дефиците объектов для размещения. Девелоперы активно наращивают темпы строительства в загородном сегменте и предложение инвестиционных объектов. 

Сергей Софронов, коммерческий директор ГК «ПСК»: 
– Рост туризма для городской экономики, разумеется, только в плюс. Причем качественный рост, по-хорошему, должен обгонять количественный. Чем больше денег оставит в городе каждый отдельно взятый турист, тем лучше. И такую задачу решают все туристические столицы мира. 
Доходность апартаментов вырастет. Во-первых, их средняя загрузка в сезон уже примерно на 15% выше, чем у гостиниц. Во-вторых, апартаменты просто обречены на успех, поскольку подавляющая часть номерного фонда относится к «трем звездам», к самой востребованной категории среди гостей города. А если сравнивать между собой «четверки», то у апарт-отелей зачастую есть хорошие предложения по цене. 
Мы отталкиваемся от показателей нашей сети апарт-отелей Avenir за прошлый год и прогнозируем, что средняя загрузка от 90% до 100% сохранится и в 2024 году. Стоимость размещения, скорее всего, вырастет. Это положительно отразится на доходах инвесторов, купивших у нас апартаменты. По оценкам спроса и потенциала нашего предложения мы вплотную подходим к психологически важной отметке чистой доходности в 100 000 руб. с одного номера в месяц в высокий сезон. Вполне возможно, что и перешагнем ее. Это будет не во всех апарт-отелях сети, но, например, для Moskovsky Avenir такая перспектива реальна.  
В следующем году мы запустим еще один отель подобного класса, Ladozhsky Avenir. Задача – успеть к высокому сезону 2025 года. 
Рекреационные объекты имеют дело со спросом не только, а иногда даже не столько со стороны туристов, сколько петербуржцев. И в этом отношении у них тоже хорошая перспектива: желающих отдохнуть от города, но без длинной дороги, очень много. 

Елена Соловьева, директор по продажам «СЗ Про-Сервис» (девелопер апарт-отеля Alba del Mare): 
– Надо рассматривать ситуацию с внутренним туризмом не только в Петербурге, но и обратить внимание на классические летние локации. По данным Ассоциации туроператоров России, интерес к ранним бронированиям отелей в Крыму за январь–февраль увеличился на 80%. Бизнес ожидает рост туристического потока на этом направлении до 6,5 млн путешественников за год. Различные агрегаторы бронирований также сообщают нам о повышенном интересе к Крыму: количество запросов в разных локациях на полуострове выросло более чем на 90%.  
Такие оптимистичные данные позволяют говорить об увеличении стоимости размещения на полуострове в классических гостиницах, особенно после резкого снижения цен в 2022-м. В среднем стоимость отдыха в Крыму на 20–30% дешевле отпуска на курортах Краснодарского края, и туристов не останавливают даже трудности с логистикой и закрытые в целях безопасности аэропорты Симферополя, Анапы и Краснодара. 
Как девелопер комплекса апартаментов Alba del Mare у побережья Евпатории мы настроены на предстоящий сезон оптимистично. В мае этого года мы вводим в эксплуатацию наш объект, который составляет конкуренцию классическим гостиницам уровня «четыре звезды». И покупатели из разных регионов РФ смогут на деле оценить выгоды обладания доходными апартаментами.  

Евгений Хохлов, директор по маркетингу девелопера AAG: 
– Безусловно, рост туристического потока положительно скажется на всех видах бизнеса, в том числе и на доходах рантье. Некоторые девелоперы апарт-отелей уже рассказали более чем о 40-процентном росте доходности от сдачи апартаментов в аренду в 2023 году.  
Текущий уровень загрузки работающих апарт-отелей обнадеживает: по итогам 2023 года он превышал 90%, а продажи новых апартаментов увеличились на 31% по сравнению с 2022-м. При этом заполняемость классических отелей в Петербурге сохраняется на уровне 60–70%. Достаточно посмотреть на статистику открытия новых объектов – на несколько новых сервисных апарт-комплексов приходится один классический отель. В прошлом году, во время саммита «Россия – Африка», апарт-отели по загрузке впервые обогнали гостиницы.    
Популярность апартаментов объясняется достаточно просто: круг потенциальных инвесторов у апарт-отелей шире, чем у гостиниц. Во-первых, в апарт-отелях низкий порог входа и наличие гарантированных программ доходности. Во-вторых, окупаемость инвестиций в апарт-отелях выше, чем в гостиницах. Главное преимущество гостиниц – сервис, который во много раз превосходит уровень апарт-отелей.  
Тренд на рост доходности апартаментов сохранится, в 2024-м рынок пополнится несколькими новыми проектами в центральной части города. Мы, в свою очередь, вывели в продажу апартаменты в стиле лофт в квартале AVANT на Петроградской стороне. Их владельцы через два года смогут сдавать недвижимость туристам из разных стран и регионов РФ.  
В будущем мы увидим все большее количество проектов, совмещающих функции сервисных апартаментов и гостиниц. Они, кстати, уже есть в нашем городе. В зависимости от конъюнктуры рынка в разные периоды оптимальные показатели заполняемости будет показывать либо тот, либо другой сегмент. 

Ольга Тимофеева, заместитель генерального директора УК «Сова»:    
– Начиная с 2024 года мы видим, что портрет гостя изменился. Появились групповые коллективные заезды, например, китайские делегации. До 2024-го такого опыта в сети коттеджей «Сова» не было. Гости из Поднебесной выбирают более доступные варианты размещения и бронируют проживание в локациях сети «Сова», расположенных на юге области. Вопрос связан не столько с финансовой стороной, сколько с организованной культурной программой групп и с доступностью большего количества точек притяжения.  
Одно из самых посещаемых мест среди гостей нашей сети – дворцово-парковый ансамбль Ораниенбаум, который располагается на южном берегу Финского залива и является мощным магнитом для гостей наших южных локаций. После проведения реставрационных работ парк и дворец Меншикова не уступают в красоте другим известным рекреационным зонам Ленобласти. 
Внутреннего туриста привлекают не только культурные, но и исторические места, которыми богата наша область: форт Красная Горка, радоновые озера, мемориалы, храмы. В сегменте внутреннего туризма мы также наблюдаем изменения. К 2024 году сформировался запрос на повышенную комфортность. Гости готовы экономить на общем времени пребывания, но не на качестве отдыха. Уже недостаточно только предоставить хороший сервис, необходимо сделать так, чтобы гостя окружали красота и гармония. Не только в коттедже, но и за его пределами. В нашей сети со стороны российских туристов наблюдается растущий спрос на локации «Совы» повышенной комфортности и с более высоким чеком. Они расположены на севере области: «Сова Форелевая ферма» и «Сова Стеклянный ручей».  
Рост туристического потока означает рост рабочих мест, качественное улучшение сервиса, налоги, пополняющие казну. В этом росте заинтересованы и государство, и бизнес. 
В сегменте загородного отдыха мы не планируем искусственное повышение цены. Органический рост обусловлен инфляцией и общей ситуацией на рынке.  Выросли прямые затраты управляющей компании: прачечные повысили стоимость услуг, стоимость профессиональной химии с 2022 года выросла от 20% до 30%.  
В предстоящем высоком сезоне на загрузку доходных загородных объектов будут влиять три основных фактора: разнообразие сценариев пребывания, стоимость размещения и, как ни странно, погода. 
Принципиально важна поддержка со стороны администрации области. Петербург привлекает миллионы гостей в период белых ночей, организуя большие развлекательные и культурные мероприятия. Область также нуждается в подобном внимании. Нужны большие мероприятия для всей семьи, с продуманной, качественной инфраструктурой, соревнования на сапах, велосипедах, рыбная ловля и др.  
Такие решения на уровне администрации будут повышать привлекательность регионов. Бизнес откликнется – и в качестве партнеров, и предоставляя средства для комфортного размещения гостей. 

Сергей Тарасов, директор по продажам компании «Проект 6|3»: 
– Увеличение числа туристов, особенно иностранных гостей, – положительный сигнал для экономики города. Это подтверждает привлекательность Петербурга как туристического направления и будет способствовать увеличению спроса на различные виды недвижимости, включая апартаменты. Мы ожидаем роста доходности апартаментов, особенно таких, как наш проект, расположенных рядом с туристическими местами и обладающих достойным сервисом. «Перетягивание» постояльцев у классических гостиниц может быть не таким быстрым, учитывая устоявшиеся предпочтения гостей, сложившиеся ранее. Гостиница и апарт-отель – все-таки разные продукты, и каждый из них находит своего клиента.