НАШ ЦИТАТНИК: «Отмена льготной ипотеки стимулирует спрос на апартаменты, так как привлекательность квартир для инвесторов снизится. Если раньше люди покупали квартиру «под сдачу», используя льготную ипотеку, теперь они станут рассматривать другие варианты...» Евгений Тихоненко

20 июля, 10:07

Время как ресурс: создание рабочих мест рядом с ЖК снизит маятниковую миграцию

Сегодня в 08:16

Можно ли при строительстве новых жилых районов избежать неизбежных потерь часов, дней и месяцев, которые человек проводит в ежедневных путешествиях до работы и обратно?

Именины Петербурга 2024

Участники конференции «Именины Петербурга», организованной «Недвижкой», рассуждали о том, реально ли создавать рабочие места в рамках проектов КОТ, что такое промышленные коворкинги и могут ли развиваться микропредприятия на территории ЖК, изучали перспективы индустриальных парков и комплексов light industrial в непосредственной близости от жилых кварталов. 

Участники дискуссии: 

  • Елизавета Гречухина, главный архитектор филиала в Санкт-Петербурге ГК «А101» 
  • Вадим Денисов, директор инвестиционного подразделения «ФАКТ.Пром» 
  • Михаил Мастин, руководитель проектов «ИТМО Хайпарк» 
  • Ольга Щилова, директор по девелопменту «Самолет Страна» 
  • Борис Мошенский, генеральный директор Maris  

Модераторы:  

  • Анастасия Ясинская, главный редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» 
  • Дмитрий Синочкин, шеф-редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» и сайта NSP.RU  

Фото: Артем Воронцов 

Елизавета Гречухина: 
— В одном исследовании я прочитала: на уровень счастья человека влияет то, сколько он добирается до работы. Причем не так важно, богатый человек или бедный, здоровый или больной. Если на дорогу уходит полтора часа, он не счастливее того, кто добирается за 20 минут. Даже если зарабатывает больше.  
У нас есть опыт создания рабочих мест на территории Новой Москвы, и те же подходы мы применяем и в Ленобласти. Работа начинается с исследования: что есть рядом, какие промплощадки поблизости, в чем идентичность места. Мы это закладываем в мастер-план и можем сопровождать будущие бизнесы, которые появятся здесь. Важно с самого начала закладывать ресурсы для создания рабочих мест. Здесь не обойтись без понимания: как будущий житель передвигается в своем микрорайоне, по какой траектории, как создается пешеходный и автомобильный траффик и где будет актуален тот или иной бизнес. Нужно анализировать это и собирать в единую схему.  
По мере возведения и развития района меняется и типология рабочих мест. На старте больше востребован линейный персонал, а затем увеличивается доля высококвалифицированного: открываются школы, детские сады, образовательные центры.  
Структура бизнеса в наших проектах – топ-3: продукты, общепит и бытовые товары. Тем не менее, когда мы создаем стратегию, то учитываем максимальный круг потребностей жителей и интересов предпринимателей.  
Также в Новой Москве мы активно развиваем бизнес-квартал «Прокшино». И уже на старте проекта было арендовано и куплено много помещений. Интересен нам и формат light industrial. Это, как правило, отдельные объекты в два или три этажа, имеющие смешанное назначение – торговое, складское, офисное, промышленное.  
Еще одним must have для наших кварталов являются встроенные коворкинги – лайфворкинги. Для нас оптимальный размер – 130 кв. м, примерно 56 рабочих мест.  
А для того, чтобы эффективно управлять всей системой взаимодействия с бизнесами, ГК «А101» разработала и создала онлайн-платформу, которая аккумулирует информацию о том, где и какой бизнес будет актуален. Выдается аналитика по конкретной территории. Это большое подспорье для интересанта, желающего зайти в проект. Она включает в себя интерактивную карту, магазин франшиз, welcome-пакет, мобильные приложения, службу поддержки и многое другое. Такой подход дает возможность наполнить первые этажи домов уже к моменту сдачи ЖК в эксплуатацию.  
По таким же принципам мы будем создавать рабочие места и в наших проектах в Ленобласти. 

1 из 16
Презентация. Елизавета Гречухина, ГК «А101»

Анастасия Ясинская:  
— Вы взаимодействуете в Ленобласти с администрацией, чтобы участвовать в разработке документов территориального планирования?   

Елизавета Гречухина:  
— Да, мы активно взаимодействуем с администрацией в этом вопросе. Особенно это касается южного направления как самого перспективного вектора развития петербургской агломерации. Мы понимаем, что север города в значительной степени исчерпал свой ресурс. Глобальный потенциал для развития – восток и особенно юг, где сохранились подходящие для проектов КОТ площади.   
Петербург будет разрастаться, и нужно тщательно спланировать этот рост, чтобы избежать многих градостроительных ошибок.   
Мы приветствуем стремление администраций обоих регионов создать общую глобальную стратегию развития южной части агломерации.   
В процессе ее формирования должны рассматриваться территории от Красного Села до Пушкина и Гатчины. Важно определить, как они могут комплексно развиваться, какие есть точки роста и локальные производства, чем их можно дополнить.  Важно обсудить и потенциал, который может быть реализован для каждой из точек развития. Чтобы они дополняли друг друга, а люди могли бы, живя здесь, работать в соседнем центре. При этом именно на раннем этапе необходимо выстроить коммуникацию между центрами притяжения и взаимно связать их интересы.   

Анастасия Ясинская:  
— Возможно, назрело создание девелоперского клуба под условным названием «Южная агломерация»», где можно было бы обсуждать проблемы с коллегами из «Самолета» и локальных игроков, которые работают в Новоселье или Новосаратовке.   
Компания «ФАКТ.Пром» развивает на юге проект индустриального парка, и тоже с оглядкой на активную жилую застройку…   

Вадим Денисов:  
— Да, конечно. У нас ИП «Киевская 95», 60 тысяч кв. м в формате light industrial. Есть обратная связь от потенциальных резидентов либо тех, кто строится. А наличие поблизости жилья позволяет решать проблемы действующих сотрудников и привлекать специалистов из других регионов. Это один из ключевых факторов при выборе места. Второй момент: действительно, на севере уже нет свободных площадок, а на юге у нас в разработке несколько проектов индустриальных парков, и сочетание жилой застройки с индустриальной должно дать синергетический эффект.  
В городе есть земли промышленного назначения, идут споры по поводу того, нужно ли включать туда многоэтажный light industrial. Не очевидно нахождение производства в развитой жилой зоне, в первую очередь из-за экономики.  
А стоимость земли на юге позволяет строить индустриальные парки, которые будут прекрасно соседствовать с жильем.  

Анастасия Ясинская:  
— В отличие от Большой Москвы, в Петербурге коллаборация жилищников и производственников пока не поддерживается властями, насколько я понимаю?  

Вадим Денисов:  
— Это вопрос не доброй воли, а экономики. Москва стимулирует создание рабочих мест за счет льгот при переводе земли в другой статус. У нас пока столичная логика не работает. Это должен быть управляемый процесс, который идет за счет стимулирующих мер.   

1 из 8

Анастасия Ясинская:  
— Сколько на территории вашего парка, когда он будет готов, станет работать людей, потенциально заинтересованных в жилье по соседству?  

Вадим Денисов:  
— У нас больше 200 тысяч кв. м индустриальной недвижимости, около 5 тысяч рабочих мест. По строительным проектам почти вся команда – местные жители. Я сам живу в Павловске. Основные резиденты, которые покупают сейчас площадки, – это предприятия, которые уже работают рядом. Местные жители, кстати, с энтузиазмом относятся к созданию индустриального парка. Сегмент light industrial очень чувствителен к нахождению именно в зоне развитой застройки, в том числе из-за наличия транспортных маршрутов. Большие ИП в состоянии самостоятельно решать проблемы с завозом сотрудников от метро. А light industrial – набор малых предприятий, от 10 до 150 человек. Им решать эту задачу тяжело. В нашем ИП хорошая транспортная доступность. И все планы по развитию территорий вокруг Гатчины только улучшают эту ситуацию.  

Анастасия Ясинская:  
— «ИТМО Хайпарк» – проект развития территории, в который изначально закладывается синергия науки и образования, высокотехнологичных производств с жилыми кварталами и социальной инфраструктурой.   

Михаил Мастин:  
— У нас уникальный проект. В плане инфраструктуры он напоминает «матрешку». Мы строим второй кампус университета ИТМО, где будут обучаться более 3600 аспирантов и магистрантов, а всего там будут трудиться 12 000 специалистов. Это – ядро нашего проекта.   
Вторая зона «матрешки» – технологическая долина – высокотехнологичные производства и офисы. Сейчас объемы выпуска многих сборочных производств растут по экспоненте.  Для этой зоны мы активно пропагандируем формат light industrial multi-let – двух- или трехэтажные юниты, от 200 кв. м. Они могут включать в себя зоны сборочных производств, офисы, шоу-рум и небольшие склады. Третий уровень – это город-спутник Южный, который обеспечит все необходимые параметры самой современной жилой и социальной инфраструктуры.  
Университет ИTMO – один из лучших мировых IT-университетов и универсальный создатель востребованных IT-кадров. Студенты ИТМО уже со второго курса «хантятся» корпорациями и выкупаются практически на корню за высокую зарплату. 
Когда было решено создать город-спутник, была задача – найти «якорь», точку развития. Такой точкой стал проект «ИТМО Хайпарк». Мы надеемся, что Хайпарк привлечет в эту локацию молодежь, студентов, школьников со всего города. Вся инфраструктура: жилье, места для развития бизнеса и прочее – будет реализовываться в третьем поясе, городе-спутнике Южный. Насколько я знаю, разрешение на строительство первой очереди компания получает в июле.   
Ну, и четвертый пояс – это Петербург, который обеспечил нас необходимый инженерной инфраструктурой. Получается такая гармоничная «матрешка», где ядро кампуса окружают бизнес, высокотехнологичные производства, жилье, социальная инфраструктура.  

1 из 5
Презентация. Михаил Мастин, «ИТМО Хайпарк»

Анастасия Ясинская: 
— Звучит круто. Что сейчас физически происходит на площадках?  

Михаил Мастин: 
— По первому этапу строительства мы ведем строительно-монтажные работы на уровне 4-го этажа общежитий. В главном корпусе закончены работы нулевого цикла; мы приступили к возведению стен. Параллельно идет проектирование второго и третьего этапов проекта. Город-спутник Южный получает разрешение на строительство жилья… 

Анастасия Ясинская: 
— У «Самолета» есть опыт создания предприятий или коллаборации с образовательными структурами с целью создания рабочих мест? 

Ольга Щилова:   
— Да, у нас есть отдельное направление – «Самолет Фонд», который занимается непрофильными активами. В разных городах мы объединяемся и с учебными центрами, например, в Мурманске прорабатываем коллаборацию: КРТ вместе с реконструкцией и строительством новых зданий кампусов. На территориях ЖК у нас обычно есть площадки под ФОК, стадионы и пр. Этим занимается отдельное подразделение либо мы привлекаем инвесторов и передаем им такие площадки, что обеспечивает точки притяжения и места приложения рабочей силы.  
Такие переговоры идут в разных городах. Это нестандартная история, с длительной проработкой. Наверное, завтра она станет тенденцией. Можно привлечь девелоперов, которые за счет участия в КРТ сгенерируют достаточный объем средств, чтобы помочь соседним подразделениям (образовательным, промышленным), и сделать объединенный центр с жильем и рабочими местами. 

Борис Мошенский: 
— Могу подтвердить многое из того, что было сказано. Мы каждый день общаемся с девелоперами, с собственниками помещений и с компаниями, которым нужно что-то купить или арендовать, в том числе и производственными. Это очень разные запросы. Многие по-своему трактуют понятие light industrial. Есть компании, занимающиеся мелкой чистой сборкой, есть пищевые производства, а есть «грязные» производства, станкостроение, металлообработка, производство стройматериалов. Все хотят иметь помещения как можно ближе к центру или, как минимум, хорошую транспортную доступность. Поэтому расположение таких объектов в новых строящихся районах – отлично. Но не все производства можно разместить рядом с жильем. 
У нас есть опыт на Парнасе, где с советских времен была промзона «Парнас», позднее появилась станция метро, а затем и огромная зона жилой застройки. Парнас был и остается хорошей площадкой: рядом метро и ближайшая транспортная развязка с КАД. Плюс исторически сложившаяся промзона со всеми мощностями.  
На проблему маятниковой миграции, мне кажется, надо смотреть шире. В нашем городе было много проектов КОТ, с жильем, но без первоначального развития транспортной инфраструктуры, что приводило к коллапсу. Вот это и есть главная проблема. Вы можете «долететь» из коттеджного поселка в Сосново до города за 20–30 минут, а потом час провести в пробке длиной в километр. Потому что не сделана транспортная развязка.  
И «маятниковые качели» в больших городах во всем мире все равно присутствуют, как бы мы ни развивали транспортную инфраструктуру. Мы же не уничтожим Москва-Сити, правильно? Он уже построен. Огромное количество людей там работают и каждый день приезжают туда в офис. То же самое у нас в Петербурге.