Дмитрий Некрестьянов: «Регулирование долевого строительства похоже на маятник»

Ответственность застройщика: в поисках баланса 

 В этом году исполнится 20 лет с того момента, как был принят закон № 214-ФЗ о долевом участии в строительстве. За это время в него 46 раз вносились изменения, и эти поправки большей частью были не «точечными», а достаточно объемными. Все это время законодатель ищет баланс интересов участников долевого строительства и застройщиков; в последние несколько лет к ним присоединились еще и банки, предоставляющие проектное финансирование. Следует признать, что пока такой баланс интересов не найден, и регулирование похоже на маятник: приоритет отдается интересам то одной, то другой стороны.

Если вспомнить самое начало, то в 2004 году для застройщиков была установлена ответственность за просрочку передачи объекта в размере 1/75 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки, а ответственность за недостатки в объекте регулировалась общими требованиями закона «О защите прав потребителей». При этом складывающаяся судебная практика практически не давала возможности дольщикам претендовать на фактическое получение таких сумм: взыскание неустоек в таких размерах на основании ст. 333 ГК РФ судами признавалось несоразмерным нарушению, и заявленные суммы снижались в десятки и даже сотни раз. Это было «время застройщика», достаточно высокий порог ответственности компенсировался фактическим его обнулением в рамках судебных споров. Даже если дольщикам удавалось получить судебные решения о взыскании неустойки, то застройщики просто уходили в банкротство, и в силу особенностей применения норм о банкротстве в то время требования дольщиков, как правило, оставались без удовлетворения, и дольщик в итоге ничего не получал. 

О «потребительском экстремизме» 

 Несколько экономических кризисов, массовые банкротства застройщиков, резкое увеличение числа «обманутых дольщиков» в итоге привело к ужесточению законодательства о долевом участии. Законодатель начал предъявлять к застройщикам новые требования, прежде всего – по расчетам через эскроу-счета. Включение в процесс банков во многом закрыло «банкротную» лазейку для застройщиков: банки не давали бенефициарам попросту раствориться с деньгами и потом запустить новые проекты, открыв новое юрлицо. 

Одновременно после 2018 года начала формироваться устойчивая практика, когда суды стали значительно жестче подходить к вопросу о снижении неустойки по ст. 333 ГК РФ – снижение по-прежнему происходило, но уже не в десятки или сотни раз. Закрытие возможности просто «бросить» компанию и повышение размеров взыскиваемых сумм в пользу дольщиков сделало экономически целесообразным взыскание таких неустоек. Шансы получить «за просрочку» реальные деньги стали значительно выше.

Маятник качнулся в сторону дольщиков. Суммы взыскания росли, реальное получение денег стимулировало все новых дольщиков подавать иски. Относительная простота этой работы породила целую плеяду юридических компаний, которые стали зарабатывать на исках, поставленных на поток. Началась «эра дольщика», которую многие также называют «потребительским экстремизмом» или «потребиллингом». На этой фазе уже начали активно говорить о злоупотреблениях со стороны дольщиков: из-за незначительных недостатков (например, царапины на пластике окон) такие потребители отказывались от приемки квартир и начисляли огромную неустойку. 

Обратный ход маятника 

 В какой-то момент ситуация стала для застройщиков почти катастрофической, но ковид и последовавшая за ним СВО дали возможность в качестве «мер поддержки» получить передышку. Сначала были объявлены предусмотренные законом о банкротстве моратории, которые останавливали начисление пеней и штрафов, потом вышло специальное постановление правительства РФ о временном порядке расчета неустоек.

В августе 2023 года лоббистам застройщиков удалось немного изменить направление развития практики по неустойкам: были приняты изменения в закон 214-ФЗ, и для «уникальных в терминологии ГрК РФ» объектов недвижимости (например, объекты высотой более 100 м и т. п.) размер неустойки за просрочку передачи был ограничен 5% от цены договора.

Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 № 336 вновь был установлен особый порядок начисления и уплаты неустойки по ДДУ: на период до 31.12.2024 опять вводился мораторий на начисление и выплату неустоек и требований о взыскании убытков от дольщиков.

Финальный аккорд в защите застройщиков от дольщиков был сделан принятием 08.08.2024 новых изменений в закон № 214-ФЗ (федеральный закон № 266-ФЗ), который установил следующее регулирование, вступившее в силу с 1 сентября 2024 года: 

• Гарантийный срок на объект долевого строительства снизили с 5 лет до 3 лет, уравняв сроки гарантии на объект с гарантией на технологическое оборудование в нем.
• Кардинально снижен размер неустойки за неустранение недостатков товара либо компенсации затрат на такое устранение дольщиком, а именно: размер неустойки уменьшен с 1% в день от цены квартиры до 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ от расходов на устранение недостатков (а для объектов, не связанных с личными/семейными и иными потребительскими нуждами, – до 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ). При этом полная стоимость квартиры может быть базой для начисления неустойки по требованиям о качестве только применительно к жилому помещению и только в случае признания его непригодным для проживания в связи с этим недостатком.
• Дополнительно законодателем ограничен максимальный предел для такой неустойки – не более стоимости расходов на устранение недостатков.
• Установлен прямой запрет на взыскание любых штрафных санкций с застройщика, прямо не поименованных в законе № 214-ФЗ или указанных в договоре о долевом участии в строительстве. Стоит отметить, что применительно к этому запрету законодатель сохранил общее правило о возможности взыскания убытков, не покрытых суммой взысканной неустойки (это также отличие от регулирования в законе о защите прав потребителей, где неустойка носит штрафной характер и убытки взыскиваются в полной сумме помимо неустойки).
• Для граждан сохранено право на заявление требований о компенсации морального вреда, но установлено дополнительное условие – наличие вины в действиях застройщика.
• Специальное регулирование получил и традиционный для потребительских споров штраф за отказ в добровольном порядке исполнить требование потребителя – с 50% для потребителя он снижен до 5% для дольщика, то есть ровно в 10 раз. 

Оценивая новое регулирование, следует признать, что оно не совсем справедливо. Несомненно, нужно приветствовать изменение базы для начисления неустойки – для дорогостоящих вещей, к которым относится и квартира, неустойку справедливо рассчитывать именно от стоимости недостатка, если он хоть и ухудшает качество квартиры, но не препятствует использованию ее по назначению. Эта норма закона о защите прав потребителей давно требует уточнения, и, возможно, изменения в 214-ФЗ в итоге натолкнут законодателя на необходимость разделять неустойки для дорогостоящих и малоценных объектов. Разумным выглядит и снижение процента с 1% в день до 1/150 ставки рефинансирования ЦБ РФ (с 364% в год до 36% в год). В то же время не выглядит обоснованным снижение гарантийного срока до 3 лет, так как даже по общей норме ГК РФ по строительному подряду для объектов капитального строительства срок гарантии составляет 5 лет – почему для дольщиков он должен быть меньше, объяснения найти сложно. К необоснованным ограничениям можно отнести и снижение порога штрафа за отказ в добровольном порядке устранять недостатки в 10 раз – законодатель и так уменьшил базу для расчета этой суммы (с цены договора до стоимости затрат на устранение), и уменьшение самого процента штрафа не стимулирует застройщика исполнять требования добровольно. 

Можно сказать, что с новыми изменениями маятник опять пропустил точку равновесия и устремился к крайней точке позиции защиты интересов застройщиков. Но 46 предыдущих редакций закона 214-ФЗ намекают нам на то, что это еще не конец, и законодатель продолжит искать «точку равновесия» интересов.