Отрасль без ипотечного допинга
В жилищном строительстве власти делают ставку на комплексное развитие территорий, алгоритм которого все еще нуждается в донастройке. В скором времени появится и новый механизм расселения аварийного жилья, будет введено саморегулирование в сфере ЖКХ и в целом усилена ответственность СРО. Об этих и других нововведениях в отрасли рассуждали участники юбилейной XV Всероссийской конференции «Российский строительный комплекс», прошедшей в Петербурге.
Пленарное заседание в конгресс-центре отеля «Cosmos Прибалтийская» традиционно началось с приветственных слов от органов власти и общественных объединений. Затем выступающие перешли к конкретике.
У строителей забрали ходунки
Так, директор правового департамента Минстроя РФ Олег Сперанский считает, что отмена временных мер поддержки должна придать сил строительной отрасли: она самодостаточна. «Это как ходунки забирать у ребенка. Мы же дадим новые возможности. В первую очередь – КРТ. Виден большой потенциал этого механизма, его эффективность и востребованность. Но он требует донастройки. Надо активнее вовлекать правообладателей земли, договоры о КРТ должны быть сбалансированы, нужно создавать не только жилье и коммунальные объекты, но и всю необходимую для жизни инфраструктуру. Важно решить эти вопросы в ближайшее время», – заявил Олег Сперанский.
Также он напомнил о задаче, поставленной президентом РФ: создании системы мастер-планов. Это позволит облегчить выделение участков и инвестирование в строительство, сократит инвестиционный цикл. Документ должен сочетать основы экономики, развития тех или иных отраслей промышленности, а также карты расположения этих объектов на конкретных территориях. «На понятийном уровне мы осознаем, что такое мастер-план, но законодательного определения пока нет. Неясно и какое место займет этот документ либо в системе градостроительных документов, либо среди документов стратегического планирования.
Еще одно направление нашей работы – исключение неактуальных процедур, в том числе установление типовых условий по техническому присоединению к сетям. Это облегчит жизнь и застройщиков, и ресурсных организаций, сократит время на переговоры, дискуссии», – поясняет Олег Сперанский.
Он рассказал и о новом механизме расселения аварийного жилья, в том числе с помощью КРТ. Такой законопроект разработан и сейчас обсуждается. Это комплексный документ, затрагивающий сферы строительства, ЖКХ, защиты прав граждан, прав собственности и другие. Кроме того, в этом году Минстрой планирует завершить Единый цифровой реестр граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий. Таких категорий много, все они числятся в разных реестрах, которые ведут разные уровни власти. Эту процедуру надо упорядочить, чтобы понимать, кому, где и какое жилье нужно. Есть и проблема учета жилищного фонда. Важно знать, в каком регионе, муниципалитете (или в стране в целом) сколько и каких домов, с какой инфраструктурой и т. д. Создать такую систему непросто: в некоторых регионах сохранились традиции Бюро технической инвентаризации, где-то этот механизм утерян.
В Минстрое полагают, что необходимо усилить ответственность всех профессионалов строительной отрасли и ЖКХ. Ключевую роль в этом должны играть СРО, в том числе контролировать юридических и физических лиц. На них возлагается персональная ответственность за свои решения, за включение специалиста, принятие компании в СРО. Цена репутации профессионалов должна вырасти.
Высший пилотаж
Президент Национального объединения строителей (НОСТРОЙ) Антон Глушков также говорил об усилении ответственности СРО перед потребителями, гражданами, органами власти: «Например, сейчас 214-ФЗ дает полную безопасность дольщику. Роль саморегулирования должна трансформироваться и давать примерно такую же защиту. Иначе ценность системы будет под вопросом». Сейчас она нацелена на непосредственную коммуникацию с бизнесом, СРО должны превратиться в профессиональные сервисные компании, помогающие предпринимателям развиваться и решать проблемы. Г-н Глушков затронул и работу регуляторной гильотины. Сейчас многие вопросы выпадают из поля зрения надзорных органов, хотя отмена обязательных требований не означает полную свободу действий: вводится вариативность использования нормативных актов. Но такой возможностью воспользовались только крупные корпорации. Поэтому и эффект от регуляторной гильотины невелик.
«За последние пять лет стройка набрала очень хорошие темпы: все проекты в графике, экономика сходится. Но нынешняя зона турбулентности может усугубиться. Ситуация по накоплениям на эскроу и по объемам строительства пока еще позитивная, но через полгода она изменится, и надо использовать нематериальные меры поддержки. Например, мы удивлены отменой семейной ипотеки из-за исчерпания лимитов. Надо быстро подстраиваться под реалии. Можно пересмотреть параметры программы, поднять ставку, чтобы снизить нагрузку на бюджет и пр., но такая программа нужна», – уверен Антон Глушков.
Объемы строительства в стране рекордные, но наращивать их невозможно из-за отсутствия рабочих, отмечает г-н Глушков. Привлечение мигрантов из Узбекистана и Таджикистана очень ограничено. Есть два выхода – увеличение производительности и выход на новые рынки труда, например, Индии.
За полномочия придется ответить
Председатель комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергей Пахомов тоже акцентировал внимание на ответственности СРО: «В свое время мы передали контрольные полномочия рынку и не хотим лезть со своими регулировками, но при условии, что система дает результаты. Интересы государства, жителей и бизнеса должны быть соблюдены и находиться в балансе, которого сейчас нет. При всех сложностях с бюджетом сохранены все инвестиции в основной капитал. Но хочется видеть качество, соблюдение сроков и стоимости. Сами знаете, каково сейчас качество изысканий и проектирования, есть вопросы и к срокам. Надо вместе со СРО искать решение. Иначе в один прекрасный момент проснемся, как с жилищным строительством и эскроу. Кто-то хочет эскроу в госзаказе?»
Депутат отметил большую законодательную работу в части развития ИЖС. Скоро будет рассмотрен вопрос об управлении в коттеджных поселках. Продолжится работа над механизмом КРТ. Второй пакет поправок «дошлифуют до состояния близкого к идеальному» и рассмотрят в осеннюю сессию. Например, появится упрощенный порядок изменения генпланов и ПЗЗ, а также использования сельхозземель. Однако пока не решено, как соединить КРТ с механизмами реновации. Эта программа в стране, за исключением нескольких регионов, так и не заработала. «Мы смещаем фокус в сторону градостроительных потенциалов населенных пунктов. Территориальное планирование должно выходить на высокий уровень. Конечно, нельзя нарисовать, каким город будет через 20 лет, но и без планирования жить невозможно. Девелопер должен подстраиваться под планы муниципалитетов, а не наоборот. Мы видим потенциал в ИЖС, арендном жилье – будущее за некоммерческим и коммерческим наймом. Рано или поздно его создание станет экономически выгодным, а пока такие проекты бюджеты софинансируют. Появляется лизинг жилья – с субсидированием по отраслевому признаку. Банки и застройщики настороженно к нему относились, но сейчас внимательнее оценивают этот механизм», – говорит Сергей Пахомов.
Президент Национального объединения изыскателей и проектировщиков Анвар Шамузафаров считает, что чиновники существенно просчитались, оценивая градостроительный потенциал: «Заявлено, что в стране есть 500 тыс. га под жилищное строительство. Но если 60% жилья приходится на ИЖС, а его реальная доля еще больше, то потребуется 6 млн га. Иначе мы получим поселения с высотками в среднем по 40 этажей. Жаль, что наши доводы не услышали».
Он также уверен, что для улучшения качества строительства критериями выбора изыскателей и проектировщиков должны быть опыт и деловая репутация, а не стоимость работ. По его данным, только четверть проектировщиков состоят в СРО. Остальные не несут никакой ответственности. «Нам прислали данные о 2000 проектных организаций, к работе которых есть обоснованные претензии. Оказалось, что 85% из них не состоят в СРО, а специалистов нет в реестре», – заявил Анвар Шамузафаров.
Новая реальность
Он также уверен, что отмена льготной ипотеки отчасти решит проблему малогабаритного жилья, заполонившего рынок. «Последние годы строились квартиры, никому не нужные для проживания. Их покупали для сохранение средств. Такое жилье никак не решает демографическую проблему. Сейчас допинг с финансированием закончился. Однако установление минимальной площади квартиры тоже не решит проблему. Все застройщики, которые строили малогабаритное жилье, устремились на Дальний Восток и в арктические регионы, где этот допинг остался», – уверен Анвар Шамузафаров.
Кстати, заместитель председателя правительства Ленобласти по строительству и ЖКХ Евгений Барановский заявил, что увеличение минимальной площади квартир в регионе с 24 до 28 кв. м могут отложить: «Сейчас у нас в строительстве 4 млн кв. м, из которых только 70% выведено в продажу. И лишь 11–12% приходится на квартиры с малым метражом – менее 24 кв. м. Губернатор поставил задачу к 2025 году увеличить эту норму до 28 кв. м. Но к нему обратились застройщики, привели статистику, в том числе по росту себестоимости квадратного метра в отсутствие льготной ипотеки. С учетом этих данных губернатор поручил рассмотреть возможность увеличения норматива не со следующего года, а с 2026-го».
Председатель профильной комиссии по инвестициям Законодательного собрания Петербурга Дмитрий Панов уверен, что нынешняя ситуация подстегнет конкуренцию среди застройщиков: «После галопирующего роста наступила осознанная зрелость. Еще недавно мы наблюдали за стремительным развитием, а после отмены льготной ипотеки у многих девелоперов до половины снизились продажи. Не все понимают, что это новая реальность, в которой можно существовать и конкурировать. Наконец-то начнется борьба за клиента, ведь раньше многие продавали квартиры просто принимая звонки в офисе. Сейчас 13–15% рентабельности – на грани фола для многих компаний в России. Но можно найти резервы. Например, все еще очень много бумажных процедур, а какие-то решения зависят от мнения конкретного чиновника. Процедуры должны стать прозрачными, а число согласований надо сократить».