Максим Жабин: «Льготную ипотеку надо было отменять в период роста рынка, а не во время спада»

На совещании президента РФ с главами регионов прозвучала тема: с инфляцией нужно бороться, увеличивая предложение товаров и услуг. К жилищному строительству это тоже относится. Однако для этого нужны определенные условия.

Фундаментальные стимулы: основной – повышение благосостояния населения, чтобы граждане могли приобретать жилье. Краткосрочные меры: поддержка девелоперов, субсидирование ставки по проектному финансированию, переключение на государство хотя бы части обязательств по строительству социальных объектов, инженерной и дорожной инфраструктуры. На третье место я бы поставил субсидирование ипотечных программ, пусть не массовых, адресных, но в каком-то варианте они необходимы.

Я – противник льготной ипотеки, она сыграла свою роль в пандемию, но отменять ее надо было в период роста потребительского спроса, а не во время спада. И более плавно, с заблаговременным оповещением. У нас все происходит внезапно…

Сейчас экономика находится в зоне высокой турбулентности; много разных факторов, которые негативно влияют на девелопмент, вообще на долгосрочные проекты. Пока никаких действий в этом направлении я не вижу. Возможно, к концу года что-то сложится.

Ситуация отличается от региона к региону. В Петербурге установился определенный порядок работы с участками. Изменения в генплан, ПЗЗ, ППТ – долгая процедура. На Дальнем Востоке землю под строительство могут отдавать бесплатно или за квадратные метры, в упрощенном порядке. Но в целом - да, в Петербурге затянутые бюрократические процедуры негативно влияют на перевод участков под строительство и на объем предложения. Надо либо это принимать, либо не строить здесь. Мы работаем в Ленинградской области, здесь путь от приобретения участка до РНС, как правило, проще и короче.

Еще один фактор, который сдерживает стройку – высокая доходность по депозитам. Пока банки предлагают 19-20% по вкладам, строители не увидят даже части из тех 50 трлн рублей, которые сейчас лежат на счетах физлиц. На рынок эти деньги не придут, пока сохраняется высокая ключевая ставка.

Бизнес не закроется, стоимость дорогих кредитов будет включать в цену товаров и услуг, значит, и инфляция продолжит расти. Будут ли покупать эти подорожавшие товары и услуги – вопрос; импорт тоже дорожает, может так получиться, что альтернативы не будет. Развилка простая: либо ты закрываешься, либо учишься продавать дороже.

Мне кажется, что перспективе от года до трех лет нас ожидают довольно высокие ставки, и по кредитам, и по депозитам. Для девелопмента комфортные ставки – ниже 7% годовых, такие ставки позволяют строительному бизнесу работать с прибылью.

Если говорить о финансово емких товарах (квартиры, машины) – очевидно, сузится круг покупателей. Также надо учитывать, что у части людей зарплаты растут, и не только в «оборонке» – это, например, видно и по специалистам, занятым в строительстве. Зарплатные ожидания в отрасли по сравнению с 2023 годом выросли на 30-35%. Даже в компаниях, где идут сокращения – оставшимся сотрудникам, при увеличении нагрузки, будут платить больше.

В сегодняшней высокой цене денег заложены высокие риски, связанные с геополитической ситуацией. Поэтому какие-либо (пофантазируем) благоприятные изменения в потоке новостей могут привести к быстрой переоценке рисков, снижению инфляции, возвращению к практике долгосрочных проектов. Но когда это случится – неизвестно.