Марина Павлюкевич: «Инвестиции в апартаменты остаются выгоднее вложений в жилье или коммерцию»

На фоне снижения доходности коммерческих помещений с 11-12% годовых в 2020 году до 8,6% в 2024-м, апартаменты показывают стабильность (и даже некоторый рост), варьируясь в диапазоне от 7% до 12%. 

Переизбыток коммерческих помещений 

Встроенные помещения показывают снижение доходности практически во всех сегментах и локациях. Основная причина — смещение покупательской активности петербуржцев в новые развивающиеся кварталы. Такая миграция приводит не только к увеличению предложения в новых районах, но и к снижению спроса в устоявшихся торговых локациях. Остается неизменным спрос на небольшие помещения до 50 кв. м в недавно введенных в эксплуатацию комплексах.

Подъем ключевой ставки и отмена субсидированных ипотечных программ способствовали росту интереса к инвестиционной недвижимости. Благодаря принятию законопроекта о классификации мест размещения инвесторы все чаще выбирают проекты с профессиональной командой, отказываясь от самостоятельной сдачи юнитов в аренду. Целостное управление объектом является гарантией стабильной доходности, в то время как самостоятельная сдача в аренду не гарантирует более высокого дохода. При долгосрочной аренде брутто «частников» сопоставимо с нетто-доходностью управляющей компании.

В 2024 году отмечено повышение на 0,5-1% доходности апартаментов большой площади (двух- и трехкомнатных). В среднем доходность юнитов в высокий сезон составляет порядка 41 тыс. рублей.

Преимущества заключения договора на управление апартаментом очевидны: управляющая компания обладает отельным сервисом, а отельный оператор работает с различными площадками, мониторит ценовое предложение и спрос, регулируя загруженность отеля. Отельный оператор не только собирает информацию по своему объекту, но и проводит аналитические исследования по всему рынку, на основании которых корректируются рекламные кампании, ценовая политика, запускаются новые маркетинговые инструменты. 

У частного собственника просто нет тех возможностей, которыми располагает отельный оператор. Не говоря уже о том, что все заботы о состоянии юнита также ложатся на плечи отельного оператора. Собственник просто получает гарантированный (за счет котлового метода) пассивный доход.

Доходность апартаментов различных типов и размеров зависит от системы управления. Более 45% апарт-отелей Петербурга применяют «котловой метод» распределения дохода. Однако есть разные типы «котлового метода». Самый простой — распределение между всеми собственниками в равных долях. В этом случае нивелируется разница в доходности маленьких и крупных апартаментов (доход может распределяться по категориям апартаментов или в зависимости от площади юнита).

Для аренды интересны большие квартиры 

Рынок долгосрочной аренды жилой недвижимости в 2024 году повел себя неординарно. Традиционно для него характерна ярко выраженная сезонность: весна и начало лета — снижение спроса и стоимости аренды на фоне растущего предложения; осень же, напротив, подъем цены и снижение предложения. Однако на протяжении девяти месяцев 2024-го наблюдался неизменный рост предложения одновременно с существенным прибавлением запрашиваемой арендной платы. А вот с октября арендные ставки начали падать. И этот спад может продлиться до июля 2025 года, так как объем предложения квартир в аренду не снижается в отличие от падающего спроса.

На рынке аренды жилой недвижимости также зафиксирована тенденция повышения доходности квартир больших площадей. Так, доходность «трешек» выросла на 2,1%, в то время как однокомнатных упала на 0,2%. В среднем брутто-доходность квартир в аренду не превышает 5,5%, в то время как апартаментов — в районе 8-9%. Примерно на этом уровне показатель по апартаментам сохранится в ближайшие годы.

Рост туристического потока и управление опытными операторами сделают вложения в апарты более выгодными, однако усиление конкуренции будет сдерживать прирост. Можно ожидать дальнейшую диверсификацию по проектам: более интересные проекты в хорошей локации и с грамотным управлением будут приносить своим инвесторам до 12% и выше, в то время как по ряду объектов возможно снижение прибыли до 5-6%.

Стоит отметить, что инвестиции в апартаменты остаются единственным по-настоящему пассивным доходом, не требующим от инвестора специфических знаний, а также времени на управление и обслуживание.

Перспективы рынка инвестиционной недвижимости 

На данный момент заявлено достаточно много проектов, разных по классам, наполнению и насыщенности инфраструктурой. В ближайшие три года ожидается ввод по 150 тыс. кв. м или по 5 тыс. юнитов в год. Это происходит на фоне увеличивающегося турпотока с одной стороны и усиливающейся конкуренции с другой. Борьба за резидента строится на разнообразии инфраструктуры и интересных неординарных концепциях новых апарт-отелей.

Поколение резидентов постепенно обновляется: на смену людям, рожденным в 1980–1990-х годах, приходит цифровое поколение XXI века. Оно стремится не привязывать себя к определенной локации и по-иному подходит к выбору места жительства. Современному резиденту важна не только инфраструктура комплекса, но и его нестандартное, привлекающее внимание, запоминающееся наполнение. И девелоперы это учитывают. 

Например, мы планируем реализовать в нашем строящемся апарт-отеле проекты по проведению различных соревнований по киберспорту, тем самым, создав там современный спортивный центр. А также может привлечь не только туристов, но и жителей города, создавая новые возможности для семейного времяпрепровождения.