Евгений Бумагин: «Рынок вступил в фазу замедления активности»
Об итогах первого квартала 2025 года и о трендах на рынке складов и объектов light industrial (LI) рассуждает Евгений Бумагин, член совета директоров, руководитель департамента по работе со складскими и производственными помещениями IBC Real Estate.
Согласно нашим данным, объем нового строительства на складском рынке Петербурга и Ленинградской области по итогам I квартала 2025 года составил 28 тыс. кв. м, что на 75% ниже, если сравнивать с показателем за аналогичный период прошлого года. Единственными объектами, введенными с начала 2025 года, стали новые очереди комплекса «Grando Зебра» (25 тыс. кв. м) и индустриального парка «Ломоносовский» (3 тыс. кв. м). Еще более 150 тыс. кв. м ожидались к вводу в I квартале, однако сроки были перенесены.
К концу года совокупно к вводу заявлено около 930 тыс. кв. м, из которых более 50 тыс. кв. м могут составить объекты формата light industrial. Однако из-за продолжающегося роста стоимости строительства и изменения конъюнктуры рынка сроки ввода по части объектов могут быть перенесены на 2026–2027 гг. В этом случае прогнозируемый объем ввода в регионе в 2025 году составит 450 тыс. кв. м.
Если говорить про спрос, сумма купленных и арендованных площадей в Петербурге и Ленинградской области по итогам I квартала 2025 года составила 18 тыс. кв. м, что на 75% ниже показателя прошлого года и является минимальным значением за аналогичные периоды последних пяти лет. Такое снижение обусловлено как эффектом высокой базы прошлых периодов, так и низкой активностью со стороны ключевого игрока складского рынка последних двух лет. Весь спрос в регионе был реализован двумя сделками по аренде объектов на вторичном рынке (против 61% в I кв. 2024 г.).
Крупнейшей из реализованных сделок стала аренда складского объекта «Виламет» маркетплейсом Wildberries (12,7 тыс. кв. м).
К концу года, по мере постепенного снижения давления, связанного с денежно-кредитной политикой, на рынке складской недвижимости региона возможно оживление деловой активности, вследствие чего сумма купленных и арендованных площадей может приблизиться к 350 тыс. кв. м.
Базовая ставка аренды на сухие существующие складские объекты класса А в Петербурге и Ленинградской области по итогам I квартала 2025 года составила 11 000 руб./кв. м в год, что на 16% превышает показатель аналогичного периода прошлого года. Несмотря на рост ставок аренды в годовом выражении, в поквартальной динамике наблюдается снижение (-4% квартал к кварталу), что вызвано увеличением вакансии и сроков маркетирования объектов. Кроме того, в условиях низкого спроса в регионе разница между запрашиваемыми и фактическими ставками аренды увеличивается.
К концу 2024 года были отмечены первые устойчивые признаки роста доли свободных площадей. С начала года вакансия увеличилась до 3,2% (+2,7 п.п. год к году, или +1,7 п.п. I кв. 2025 / IV кв. 2024) и приблизилась к показателю 2020-го. Это обусловлено появлением значительного объема доступных опций как в существующих объектах, часть из которых уже 6–8 месяцев маркетируется на рынке, так и в новых введенных объектах. Кроме того, на фоне оптимизации используемых арендаторами площадей наблюдается увеличение вариантов для субаренды.
Рост доли свободных площадей и снижение арендных ставок подтверждают, что рынок Северной столицы вступил в фазу замедления активности. В связи с этим к концу года мы ожидаем, что вакантность увеличится до 3,5%, а арендные ставки снизятся до 10 500 руб./кв. м в год.
