Олег Лодянов: «Государство предполагает решать жилищный вопрос с минимальными (для себя) затратами»

 — Предложение Государственного совета РФ упростить перевод неиспользуемых или неценных земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов для обеспечения жилищного строительства действительно несколько противоречит тенденции последних лет на возведении дополнительных административных барьеров: введение необходимости дополнительно получить заключение Министерства сельского хозяйства на проект перевода угодий в иные категории земель, полный запрет Ленинградской областью строить крестьянским (фермерским) хозяйствам жилые дома на используемых ими для сельского хозяйства землях, в том числе на сельскохозяйственных угодьях (хотя федеральный законодатель давал возможность субъектам РФ указать лишь исключения в виде отдельных муниципальных образований, на территориях которых не допускаются такое строительство). 

Можно отметить также судебную практику последнего времени, имеющую тенденцию приоритетной защиты публичных интересов перед частными: дело «сочинских садоводов», по которому земли особо охраняемых природных территорий по сути выводятся из-под действия ограничений виндикации (Постановление Конституционного Суда РФ от 28.01.2025 N 3-П), решение Конституционного суда РФ о неприменении сроков исковой давности по искам прокуроров об обращении коррупционного имущества в доход государства (Постановление от 31 октября 2024 г. N 49-П).

Тем не менее стоит заметить, что нахождение баланса между противоречащими целями (расширение населенных пунктов и обеспечение продовольственной безопасности) – нелегкое дело. Обратим также внимание, что большинство запретов касается наиболее ценных сельскохозяйственных земель — угодий.

Я бы хотел подчеркнуть другое. Решение жилищного вопроса государство предполагает решать минимальными для себя затратами: просто упрощением порядка перевода земель из одной категории в другую. Между тем, это само по себе не может решить задачи обеспечения роста индивидуального жилищного строительства. Остаются серьезные проблемы градостроительной и инженерной подготовки территории: ППТ, сети, дороги. В одиночку с этим не справиться. 

Видимо, предполагается возложить эти заботы на крупных инвесторов. А последние, скорее всего будут развивать наиболее выгодные для них направления в ущерб общедоступным, например, дорогие коттеджные поселки. При этом обычно такие инвесторы сохраняют за собой в собственности «стратегические» объекты: дороги, котельные, тепловые, электрические и др. сети с тем, чтобы сохранить за собой контроль и стабильный доход в качестве управляющей организации. То есть мы «плодим» монополизм.

Между тем, соседние с нами страны для решения задачи жилищного строительства не ограничиваются чисто регулятивными мерами. Муниципалитеты самостоятельно, не отдавая на откуп крупным инвесторам, проводят градостроительную подготовку будущих жилых массивов (переводят в нужную категорию, готовят ПЗЗ, ППТ), подводят все необходимые сети, дороги, и только после этого продают участки населению «в розницу». 

Этим они не только решают проблему пополнения бюджета, но и принципиально исключают для рынка необходимость проходить административные процедуры, связанные с градостроительной и инженерной подготовкой участков, обеспечивают сохранение в государственной собственности общего имущества жилого поселка (дорог, сетей). 

Приобретателям земельных участков остается только построить дома. Кому, как не государству, проще решить чисто административные вопросы, возникающие при освоении участков, обеспечить собственников дорогами, сетями, детскими садами и школами. Ведь все это — свойственные именно государству функции. Следует отметить, что поскольку в цепочке между конечным собственником и государством отсутствует монополист — крупный инвестор, предотвращаются возможные злоупотребления с его стороны, которые так часто встречаются у нас.