Юрий Грудин: «Апартаменты как инвестпродукт — это целый океан, который еще предстоит освоить»

–  У Formula City два основных бизнес-направления: сервисные апарт-отели и жилье высокого уровня, также с развитой инфраструктурой и сервисными составляющими. На чем основан такой выбор? И соответствует ли он текущей рыночной ситуации?  
–  У нашей компании наработаны компетенции и опыт в сегменте апарт-отелей, что мы и воплощаем в сети Well, развивая как собственные, так и партнерские проекты. Сейчас один объект в процессе строительства, один отель уже запущен и является визитной карточкой нашего формата. Мы пропагандируем Well-being недвижимость. Well-being – это мировой тренд, если дословно переводить – благополучие человека. Мы стараемся строить и отели, и люксовую недвижимость с учетом этого принципа. В атмосфере здания все должно способствовать тому, чтобы человек раскрывал творческий потенциал и чувствовал себя комфортно: от базовых потребностей (чистые воздух и вода) до интерьеров, функционала, окружения. Чтобы физическое и ментальное благополучие сопровождало клиента в наших проектах.  

– То есть Well-being – это не маркетинговая фишка, а идеология?  
– Да, так и есть. Well-being – образ наших мыслей, воплощаемый в объектах недвижимости. Это широкое понятие. Оно было сформулировано в начале 2010-х в США и изначально применялось к работе с персоналом. Программа служила для привлечения и удержания кадров, повышения их мотивации, вовлеченности в рабочие процессы и пр. Мы же реализуем ее на примере жилых и апарт-комплексов, где well-being элементы представлены в полном объеме.  

– Вы ищете покупателей и клиентов, которые уже благополучны? Или которым этого пока не хватает? 
– Тех, кто стремится к благополучию. У нас нет совершенных людей, за исключением святых, мы все в процессе развития. Создавая комфортные условия жизни, мы способствуем тому, чтобы люди ощущали благополучие в широком смысле слова и воплощали его в своих делах. 
 
– Будут ли у вас новые проекты курортной недвижимости, похожие на «Первую линию» в Курортном районе, которая совпадает с идеологией Well-being в полной мере? 
– Да, «Первая линия» – как раз наш первый проект, выдержанный в данной идеологии, в нем мы воплотили опыт и по созданию недвижимости, и по операционному управлению известной клиникой. И мы сейчас готовим подобные проекты в южных регионах. Активно рассматриваем Кавказ, в частности, КавМинВоды. Регион имеет развитую инфраструктуру еще с советских времен, а сейчас она динамично трансформируется, например, строится новый терминал аэропорта. И турпоток там, кстати, уже больше, чем в Петербурге. 
 
– Вернемся в Петербург, к проекту Well на Обводном. Как прошли первые месяцы после его запуска в эксплуатацию? Какая динамика продаж, что с ценами?  
– Мы открылись в октябре 2024-го, и пока все идет по плану. В зимний период происходила отладка технических моментов, совершенствовался сервис, достраивалась инфраструктура. Сейчас начинается летний сезон. Прогнозируем, что уже в мае заполняемость превысит 80%. На ПМЭФ активно резервируют номера, а в целом глубина брони доходит до сентября.  
При этом примерно треть контрактов, по нашим расчетам, будут долгосрочными – от месяца. 
На сегодняшний день УК переданы около 500 юнитов. Основной ресторан откроется в конце мая. В апреле заработало кафе «Текстура», открыт лобби-бар. В биохакинг-пространстве ONE от «Первой линии», которое начнет функционировать летом, завершается ремонт, но фитнес уже работает.  
У нас вовсю проводятся бизнес-конференции, задействованы и переговорные, в том числе видовые. Коворкинг открылся; в студию записи подкастов – очередь из блогеров. Инфраструктура отеля уже зажила своей жизнью. 
В ноябре у нас оставалось примерно 20–25% непроданных апартаментов, в апреле – около 15%. Это высокие видовые этажи. Юниты можно купить, оформить в собственность и начать эксплуатировать буквально в течение месяца. На сегодня это самый надежный инструмент для инвестора: готовая коммерческая недвижимость. Она консервативно работает для сохранения средств и извлечения стабильного дохода. Конечно, в моменте высокие банковские ставки перебивают доходность сервисных апартаментов, но депозиты – явление временное. А к нам приходят инвесторы, которые смотрят на 3–5 лет вперед.  
Часть номеров мы продавали с гарантированным доходом (около 60 тысяч рублей в месяц), который, естественно, выплачиваем. Но по мере роста общей заполняемости увеличивается и доходность остальных юнитов. 

– Застройщики жилья, чтобы стимулировать спрос, активно предлагают рассрочки, в том числе  клиентам, у которых деньги на депозитах; дают им возможность рассчитаться, когда ставки неизбежно снизятся. Вы используете такие схемы? 
– У нас есть рассрочка на шесть месяцев, поскольку апартаменты уже готовые.  

– Кто ваш покупатель?  
– Мы давно уже сформировали его портрет. Наши клиенты – инвесторы в коммерческую недвижимость, самая активная группа – от 35 до 55 лет. Они хотят сохранить денежные средства от инфляции, получать стабильный доход. Апартаменты – достаточно ликвидный актив, позволяющий относительно легко перевести его в деньги, в отличие от других объектов коммерческой недвижимости, имеющих более высокий порог входа. При этом актив вполне материальный – в отличие от игр на фондовом рынке.  
У нас сложился целый класс средних консервативных инвесторов, которые активно занимаются своим бизнесом и перекладывают часть средств в недвижимость, обеспечивая финансовую подушку на пенсионный возраст. А в текущем режиме они еще и пользуются этими апартаментами для расширения возможностей. Это и петербуржцы, и региональные покупатели, для которых инструмент владения собственностью наиболее понятен. 

– Как распределяются доли петербуржцев и инвесторов из регионов?  
– По нашему опыту 50/50. Причем регионы представлены довольно равномерно: среди клиентов есть и москвичи, и жители других субъектов РФ, которые зарабатывают на месте, а в недвижимость вкладываются, как правило, в мегаполисах.  

– Рынок апартаментов в этом году ждут законодательные новшества. Собственно, закон об обязательной классификации мест размещения уже принят, а с сентября он будет действовать в полной мере: «звездность», централизованная сдача и пр. Насколько вы к этим реформам готовы? И как изменится ландшафт рынка с осени? 
– Мы с первого апарт-отеля получали «звезды», как выполняли и другие требования: по регистрации гостей и пр. Хорошо, если введение ограничений как-то упорядочит рынок. А то Москва, например, апартаменты запрещает, но создание рабочих мест в них разрешает.
Сервисные апартаменты стоит законодательно причислить к гостиничным комплексам – с перечнем необходимой инфраструктуры и типов планировок, которые можно продавать и строить по долевой схеме в рамках 214-ФЗ. И это позволило бы разграничить сервисные апарт-отели и псевдожилье, которое и создает негативное восприятие рынка.  
Нужна такая законодательная инициатива, которая от лица организующейся ассоциации сервисных отелей будет транслирована в Госдуму. Слишком долго этот сегмент коммерческой недвижимости остается неурегулированным. 
Мы, например, в Петербурге должны обеспечивать социальную инфраструктуру для сервисных апартаментов, хотя это и нелогично. У нас не проживают группы населения, которым такие соцобъекты требуются. При этом отель обеспечивает поток налогов, создает рабочие места. Пора законодателям как-то определиться, учитывая мнение профессионального сообщества и сложившиеся реалии. Что не нужно – отсечь, а то, что необходимо в масштабах страны и города, – регламентировать.  

– На петербургском рынке остались еще ниши для новых проектов апарт-отелей? Или предложение в целом сформировано?  
– Апартаменты как инвестпродукт — это целый океан, который еще предстоит освоить. С советских времен в городе был определенный дефицит мест размещения, и по мере увеличения турпотока потребность в них будет расти. Кроме того, мы создаем конкуренцию ветхому арендному жилью. Просто нужно выбирать форматы и места, где эти функции будут оправданы и востребованы.  

– Как развивается проект Well на площади Конституции? И будут ли у компании другие проекты по франшизе? 
– Будут. Хотя я бы назвал это не франшизой, а партнерским сотрудничеством. 
Проект у площади Конституции обеспечен банковским финансированием. В здании на 80–90% сделаны фасады, идут внутренние и инженерные работы. Ввод в эксплуатацию запланирован на конец года. Полагаю, к следующему высокому сезону наша УК начнет активную работу. В комплексе тоже весьма разнообразная инфраструктура, включая бассейн и банный комплекс на крыше. Темпы реализации номеров плановые. Кроме того, собственник намерен оставить часть юнитов за собой. Такая у него бизнес-модель. 
В работе у нас несколько перспективных проектов. Тут главное – правильно выбрать партнера, чтобы не было разочарований на нашем нелегком пути. 
В Петербурге рассматриваем северную часть города как перспективную для нашего формата, поскольку в центре и на юге мы уже присутствуем. Дальше – регионы, Москва в том числе. 

– Проект премиального ЖК «Евгеньевский» уже в активной фазе. Не страшно было ввязываться в столь масштабный редевелопмент исторического наследия?  
– У меня это не первый опыт строительства в центре. В частности, мы реализовали проект на ул. Марата. И редевелопментом я на многих площадках в нашем городе занимался. Поэтому – не страшно, а, наоборот, очень интересно. Скорее это очередной вызов для меня и для команды. Такая уникальная (и по локации, и по размеру) территория – большая редкость.  
Я надеюсь воплотить тут лучший проект в Петербурге. Есть все возможности и предпосылки, чтобы это место стало украшением центра – с учетом исторического контекста, окружающей застройки и духа тех людей, которые здесь жили и работали. Надеюсь, нам удастся передать этот культурный код будущим жителям комплекса. 

– Действительно, в центре совсем немного квартальной застройки высокого уровня. В лучшем случае имеется курдонер, как у «Русского дома». Кроме «Парадного квартала», пожалуй, и вспомнить нечего.  
– Да, абсолютно точно. 

– По сути, «Евгеньевский» – это полноценный МФК. Как в нем будет распределяться функционал? 
– Так и есть. Общая площадь комплекса составит около 33 000 кв. м, из них примерно 8000 кв. м – реконструируемый памятник регионального значения «Мытный двор». Квартир будет всего около 250. Мы действительно уделяем много внимания общественным пространствам и инфраструктуре. Предусмотрены просторные холлы с культурным кодом от лучших дизайнеров и мастеров; кафе, социальный клуб с библиотекой, лектории; longevity-центр от «Первой линии» (1500 кв. м с бассейном); детская секция, над форматом которой мы сейчас колдуем… Например, рассматриваем идею пространства, где репетиторы и преподаватели могли бы встречаться с учениками на нейтрально-общественной территории, а не в приватных жилых зонах.  
В рамках социальных обязательств мы берем на себя реконструкцию Овсянниковского сада. Речь об эстетическом переосмыслении этой территории с сохранением всех особенностей исторического наследия. По этому проекту мы плотно сотрудничаем с КГИОП. При этом в саду появятся и современные спортивные площадки, открытые для всех горожан. Они станут логичным дополнением к нашему ФОКу. 
 
– Звучит потрясающе, но где здесь точки зарабатывания денег? Или содержание этих атрибутов комфорта будет заложено в эксплуатационные расходы собственников жилья? 
– Я давно в коммерческом девелопменте. «Первая линия» – проект уж точно самоокупаемый. Скорее всего, мы введем абонементный принцип с льготами для жителей, но оздоровительный комплекс будет открыт и для сторонних посетителей.  
По периметру «Евгеньевского» все первые этажи займет качественная коммерция с разнообразным функционалом. Мы сейчас ведем активную работу с будущими партнерами и постараемся создать условия, выгодные и для будущих арендаторов, и для собственников-инвесторов.  
Сам комплекс относится к категории de luxe, и за поддержание сервиса на достойном уровне, безусловно, нужно платить, но в разумных пределах. Мы предложим условия, при которых люди добровольно будут выбирать, чем они пользуются и за что платят.  

– На какой уровень цен рассчитываете при продажах? Миллион за «квадрат»? 
– Конкретные цифры пока не назову, но диапазон достаточно широкий. Будет и миллион, будет и меньше. Мы делаем акцент на классические, академичные планировки и архитектурные приемы. Они максимально соответствуют классу объекта: квартиры просторные, потолки – до 4,6 метра. Мельчить не станем, поскольку глубоко изучили этот сегмент рынка и понимаем его потребности. Думаю, цены составят примерно половину от московского уровня, сложившегося в нише проектов de luxe. 
В этом проекте мы также опробуем новую для себя форму привлечения инвесторов через ЗПИФ. Я готов делиться прибылью и доходностью не только с банками, которые сейчас и так ее у девелоперов отбирают, но и с частными инвесторами.  
Сейчас работаем с управляющими компаниями, которые профессионально занимаются фондами. ЗПИФ будет ориентирован на инвесторов, которые приобретают пай на старте проекта, а продают после его реализации. Полагаю, доходность превысит 20% годовых.

– Каким будет объем этого фонда? 
– Общая сумма инвестиций в проект оценивается в 10 млрд рублей. Я бы хотел, чтобы до 10% средств аккумулировал ЗПИФ. Пока мы планируем делать поэтапные эмиссии  – по 500 млн, чтобы изучить реакцию рынка. 
 
– Вы себе квартиру оставите в «Евгеньевском»?   
– Без ложной скромности, у меня есть квартира в одном из лучших домов Петербурга. Но я планирую приобрести квартиры в «Евгеньевском», по крайней мере, моим детям и таким образом остаться в этом проекте. Хочу, чтобы и мои потомки с ним соприкасались.  

– Расскажете про московские проекты? Куда сейчас интересно вкладываться в столице, и принципиально ли отличается там рыночная ситуация?  
– Я партнер московской компании «Октябрь-Девелопмент» (October Group), у которой в активной фазе три проекта, уже запущенных в продажу, плюс несколько – в стадии разработки. Мы старинные коллеги, давно обмениваемся компетенциями. В 2025-м готовимся ввести в эксплуатацию ЖК Stories на Мосфильмовской улице. Примерно на 80% в этом году будет построен и клубный дом рядом с посольством Китая и МГУ.  
Кроме того, есть интересный офисный проект в формате, пока мало представленном в Петербурге.  Это бизнес-центр класса А K-City в Бауманском районе (почти 60 000 кв. м). Проект реализуется совместно с фондом «Кобзон» и, кроме офисов и общественных пространств, будет включать театр имени Иосифа Кобзона. 
Офисы будут распродаваться блоками от 80 кв. м, но останутся под единым управлением. 
В Москве немало бизнесов предпочитают собственные помещения арендованным, в том числе из-за стремления снизить издержки на аренду. Поэтому этот рынок в столице весьма живой. 
В Петербурге такие объекты пока единичны. У нас есть лишь несколько примеров, когда девелоперы распродавали небольшие офисные здания и, как правило, без профессионального управления.  

– Петербургский рынок к таким проектам пока не готов?  
– Бизнес-среда Петербурга в несколько раз меньше московской, и спрос на офисы, соответственно, тоже. Офисы покупает или строит под себя в основном крупный бизнес. Хотя и у нас бизнес-центры, подобные K-City, будут постепенно появляться.  
Тут интереснее другое: в Москве идет целенаправленная работа по созданию в разных частях города многофункциональных объектов, сочетающих жилье, рабочие места и торговлю. За такими проектами – будущее.  
С градостроительной точки зрения столичные власти хотят уйти от спальных монокварталов, где есть только жилье и мелкая коммерция во встройках. Они стараются «растащить» мегаполис, создав в нем много центров притяжения для жизни и коммерции. Причем в каждом из сегментов появляются довольно крупные форматы. И все это увязано с транспортным каркасом. При этом девелоперы конкурируют между собой, создавая общественную инфраструктуру, чтобы у них снимали площади по хорошим ставкам и покупали по хорошим ценам. Достаточно посмотреть на столичный City: все в одном месте, всем удобно. 
Я надеюсь, в Петербурге тоже есть потенциал для такого развития. Хотя пока акцент на многофункциональные форматы не находит особого отклика у администрации. В Москве мыслят так, у нас – по-иному. 

– Как поживает ваш рыбный бизнес?   
– Он не пошел по целому ряду причин, включая и чисто природные факторы. Но не все стартапы приводят к успеху. Всегда есть риск, и как предприниматель я отдаю себе в этом отчет. Опыт в любом случае полезный. Сейчас я больше сосредотачиваюсь на том, что многие годы делал и умею. Хотя мне нравятся технологические стартапы, и я по возможности буду участвовать в них как партнер.  

– Какие проекты вам было бы интересно попробовать в обозримом будущем?  
– Проект театра в составе офисного комплекса – это некий вызов: сложное и с точки зрения строительства, и с точки зрения функционала здание. Много нюансов: от материалов до акустики и создания условий для одновременного посещения большого количества людей. Надеюсь, у нас с московскими коллегами все получится.  
Интересно находить и развивать новые финансовые инструменты в девелопменте. Они эффективны, когда ты давно сотрудничаешь с клиентами и инвесторами, которые раз за разом приобретают твои продукты. Мы много чего построили и делами показали, что можно положиться на наш опыт и развиваться вместе и дальше.  

Реклама / Рекламодатель: ООО «ВЕЛЛ», ИНН 7840097826; Застройщик апарт-отеля Well: ООО «СЗ «Обводный 118» - well-apart.ru / Проектная декларация на сайте наш.дом.рф