Какие существуют риски при инвестировании в апарт-отели в России?
Апартаменты способны приносить владельцу доход до 30% годовых. Но только при выборе правильного объекта: с удачной концепцией и грамотным управлением. Рассказываем, какие риски стоит предусмотреть, чтобы получить максимальный доход.
Сегмент апартаментов в Санкт-Петербурге уже не первый год демонстрирует высокие показатели. Так, по данным Hotel Advisors показатель RevPar (чистый доход от номера без дополнительных услуг) в апартаментах Санкт-Петербурга за 2023-2024 годы увеличился более чем на 20%. Эксперты IBC Real Estate подсчитали, что спрос на аренду апартаментов как альтернативу гостиницам в 2024 году повысился на 32%. Турпоток в Петербург также ежегодно растет (в первом полугодии 2025-го — на 13,5%).
Все это привлекает к апартам интерес со стороны инвесторов, которые видят в этой недвижимости надежный способ сбережения и приумножения капитала.
Однако прибыль от владения апартаментами, как и любой недвижимостью, зависит от целого ряда факторов, которые далеко не всегда учитывает неопытный инвестор. Просчеты в проекте могут оказаться фатальными для владельцев таких активов. Перечислим важнейшие составляющие, которые влияют на доходность апартаментов.
Концепция
Неудачная концепция апарт-комплекса может свести на нет потенциал выгодной локации и комфортные условия размещения.
При планировании будущего объекта необходимо четко ориентироваться на целевую аудиторию, которая в перспективе будет размещаться в комплексе, по замыслу девелопера.
Так, если предполагается, что юниты будут сдаваться респектабельной публике старшего поколения, то в составе инфраструктуры комплекса не стоит предусматривать большого количества кафе, баров, клубов, лаундж-зон и коворкингов, рассчитанных на свободное общение. Более уместными будут камерные пространства.
И наоборот: если комплекс задуман для хорошо зарабатывающей молодежи, то здесь противопоказан строгий формат. Например, концепция апарт-отеля Vertical Московская на улице Орджоникидзе выстроена с ориентацией на digital nomads — молодых специалистов: дизайнеров, программистов, фотографов, блогеров. Поэтому на первом этаже комплекса предусмотрено огромное лобби и бар ROOM 812, заточенный именно на молодежь с доходами выше среднего.
В лобби-пространстве площадью 350 кв. м можно круглосуточно отдыхать, работать с ноутбуком, общаться с друзьями, играть в настольные игры, слушать лекции.
Такие условия привлекают в отель больше постояльцев, так как соответствуют образу жизни целевой аудитории.
Управление
Ошибки в управлении могут привести к быстрому износу апартаментов, к дискомфорту для арендаторов, к просчетам в бизнес-планировании.
Например, если управляющая компания (УК) не предусмотрела необходимость регулярного обновления, ремонта, замены мебели и оборудования в комплексе, то значительная часть юнитов будет простаивать. Часто такие ошибки допускают владельцы, которые отказываются от услуг УК, предпочитая управлять своими юнитами самостоятельно.
Они также не всегда способы выстроить грамотную политику по привлечению долгосрочных и краткосрочных арендаторов в зависимости от сезона и ситуации на рынке, в результате чего теряют прибыль.
Классификация
Следить за законодательным регулированием отрасли — одна из обязанностей УК. Условия работы апарт-отелей часто меняются. Так, с 1 января 2025 года они должны проходить обязательную классификацию в качестве средств размещения. Кроме того, с 1 сентября стала невозможной ситуация, когда в одном комплексе апартаментов работают несколько управляющих компаний. Это частая история на рынке, в результате чего объект терял единую концепцию управления, снижался его статус и вместе этим доход частных инвесторов.
Поэтому инвестируя в юниты, важно понимать, будет ли в апарт-комплексе работать единая УК и готова ли она взять ваш номер в управление.
«В Vertical более 90% номеров из 2500 находятся в управлении. Наша компания 11 лет занимается управлением апартаментами не только в России, но и за рубежом. Поэтому мы хорошо знакомы с подводными камнями этого сегмента и знаем, как сделать доходность инвестиций в него максимальной»
Реклама / Рекламодатель: ООО "Инвест Хаб", ИНН 7726643269 / vertical-invest.ru